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전라북도가 전라남도보다 조금 더 큰 행정 지방자치단체로 느껴지는 것은 도청 소재지의 위상 차이 때문일 수 있을 것 같습니다. 전라남도의 도청소재지는 무안군에 있고, 전라북도의 도청소재는 전주시에 있거든요.

전주시는 잘 아시다시피 완산구와 덕진구로 분구되어 있는 대도시죠. 대표적인 도시의 규모가 크다는 것은 그만큼 해당 지역의 부동산의 위상이 높다는 의미이기도 합니다. 오늘은 KTX 호남선 개통으로 수도권에서 한층 더 가까워진 전라북도 이야기를 해볼까 합니다.

전라북도에서는 구가 2개로 나누어져 있는 전주시가 2위 지역과 큰 차이를 두고 인구가 가장 많습니다. 65만 명입니다. 2위는 전주와 바로 인접해 있고 KTX 역사가 있는 익산시고요. 3위는 군산시 입니다.

전라남도 칼럼(링크)에서 설명드렸던 기준대로 우리가 우선적으로 관심을 가져야 하는 인구수 20만 명 이상의 도시만을 먼저 분류해 보면 전주시, 익산시, 군산시가 1차 관심 대상지일 것입니다.

2차 관심 지역은 인구 10만 명이 넘는 정읍시가 되겠지요.

하지만 완주군까지는 관심지역에 포함해야 합니다. 왜냐하면 완주군은 전주시와 매우 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 언제든 전주시와 통합될 수 있는 지리적인 특징을 가지고 있는 곳이 바로 완주군입니다. 지도를 보시면 완주군이 전주시를 에워싸고 있는 형태죠.

다음은 전라북도 시·군·구별 아파트 평균 시세를 보겠습니다.

인구가 가장 많은 전주시가 평균 시세도 가장 높습니다. 그리고 전라북도 전체 평균 보다 시세가 높은 유일한 곳입니다.

전라북도에서 설명드렸던 시세 기준으로 도 전체 평균보다 시세가 높은 지역을 1차 관심지역으로 선정한다면, 해당하는 지역은 전주시가 유일합니다.

지방 도시에서는 시가 구로 분구되어 있는지 여부가 중요합니다. 전라북도의 경우, 전주시가 분구되어 있는 구인데요. 좀 더 자세히 말씀드리겠습니다.

통상적으로 1개 구는 30만 명 전후 인구로 구성됩니다. 전주 인구가 65만 명이니까 2개의 구가 있는 것이지요. 구로 분할이 되어 있는 지역은 그만큼 인구가 많다는 의미가 되겠죠? 인구가 많다는 것은 그만큼 많은 일자리가 있고, 또한 생활기반시설이 더 많이 갖춰져 있다는 의미도 됩니다.

일자리의 중요성은 여러 번 말씀드린 적 있습니다. 해당 지역 내 일자리가 많으면, 이로 인해 더 많은 이주가 발생하고, 자연히 부동산 거래도 잦아집니다. 부동산 거래가 많고 수요가 많으면, 시세는 그렇지 않은 지역보다 높아지게 되죠. 그래서, 전주시가 전라북도에서 가장 높은 아파트 시세를 형성하고 있는 것입니다.

전라북도 내 시세를 기준으로 관심지역으로 선정할 만한 곳은 또 어디가 있을까요? 전주시 다음으로 시세가 높은 익산시입니다.

익산시는 전주시 입장에서 보면, 완주군과 같은 위상을 가지고 있습니다. 전주시의 일자리 및 인구 수요를 함께 나누어 가지고 있는 곳이기 때문입니다. 익산시는 다른 전라북도 지역에는 없는 입지적인 프리미엄이 있는 곳입니다. 바로 KTX 역사입니다. 전라북도에서 처음으로 KTX 역사가 생긴 곳이 익산시입니다.

하지만 수요가 공급을 만들 듯, 전주에서 KTX를 이용하는 경우가 더 많기 때문에 전주시에도 KTX를 정차하게 하였습니다. 아마 전주시의 정차 비율이 앞으로 점점 더 높아질 것 입니다. 전북의 거의 모든 호재를 전주와 그 주변이 가지고 있으니까요.

전라북도의 인구와 시세를 함께 보겠습니다.

통상적으로 인구수가 많은 곳이 아파트 시세도 더 높다고 말씀드렸습니다.

전주시가 당연히 시세가 가장 높습니다. 이어서 그 다음으로 인구가 많은 익산시, 군산시 등의 순이겠지요. 전주시, 익산시, 군산시가 전라북도에서는 아파트 투자에 가장 관심을 가질 만한 지역이 되는 것입니다.

그 다음 관심지역을 분류하는 과정에서 재미있는 현상이 발생합니다. 그 다음으로 인구가 많은 정읍시는 관심 밖 순위로 내려가고 완주군이 상위 순위로 올라옵니다. 아울러, 상대적으로 인구수가 많았던 김제시는 하위 순위로 내려가고 상대적으로 인구수가 적었던 부안군은 상위 순위로 올라오게 되는데요.

이런 결과를 어떻게 해석해야 할까요?

완주군의 시세가 상대적으로 높은 이유는 전주시를 설명하면서 말씀드렸습니다. 전주와 생활권을 같이 한다고 말이죠. 아마도 전주에 인접해 있는 지역에 아파트가 밀집되어 있을 가능성이 높습니다. 또한 그 지역은 전주시 아파트 시세에 가까운 시세를 형성하고 있을 겁니다.

그럼, 부안군의 상승과 정읍시, 김제시의 상대적 하락은 어떤 의미일까요?

부동산 입지는 사람이 모여들게 하는 곳일수록 힘이 셉니다. 부안군은 그런 입지적 힘이 점점 높아지고 있는 지역입니다. 정읍시와 김제시는 그런 힘이 상대적으로 약한 입지입니다. 정읍시와 김제시가 힘이 빠졌다는 의미가 아니라 부안군의 힘이 더 세졌다고 판단됩니다.

정읍시와 김제시는 구도심으로 특별한 호재 없이 현상유지 되고 있을 가능성이 높고, 부안군에는 새로운 도심이 생기거나 어떤 호재가 발생했을 가능성이 높습니다.

부안군에서 가장 유명한 지명이 무엇인가요? 변산반도라고 하시면 아시겠지요?

다시 질문 드리겠습니다. 전라북도 외부 사람들이 전라북도를 방문한다고 하면 부안군으로 갈 가능성이 높을까요? 정읍시나 김제시로 갈 확률이 높을까요? 그것이 바로 지역별 시세 격차를 만든 이유입니다.

KTX 호남선의 정식 개통으로 전라북도가 수도권에서 한층 더 가까워졌습니다. 전라북도로 찾아올 사람들이 점점 더 많아지겠지요. 전라북도는 사람들이 어디를 많이 찾을 것인가를 생각해야한다는 것을 꼭 잊지 않으시기 바랍니다. 그것이 전라북도를 이해하는 가장 중요한 키가 될 테니까요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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