판교테크노밸리 뛰어넘는 경제신도시 만드는 OO시?
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아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.
뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.
용인시에서 판교테크노밸리를 뛰어넘는 경제 신도시를 만들겠다고 선언했습니다. 일자리와 상업 시설뿐 아니라 쇼핑센터, 문화 시설까지 들어선다고 합니다. 이 계획이 현실화된다면 용인시는 물론, 수도권 남부 일대의 큰 호재가 아닐 수 없습니다. 용인시의 경제 신도시 계획, 하늘에서 뚝 떨어진 호재일까요? 정말 현실 가능성이 있는 계획일까요?
오늘은 용인시의 경제 신도시 계획과 경제 신도시가 만들어질 일대의 아파트들을 살펴보겠습니다.
먼저, 뉴스를 살펴볼까요?
“서울 근교의 노른자위 땅인
경기 용인시 기흥구
보정・마북・신갈동 일대에
최대 390만㎡ 규모의
경제 신도시 조성이 추진된다.
해당 지역은 지난해 착공해
오는 2021년 12월 완공 예정인
GTX(수도권 광역급행철도) 용인역 주변의
농지・임야(272만㎡)와
공원・하천・도로 구역(120만㎡)을 포함한
땅이다. (…)
산업 용지는 IT(정보기술)・
BT(생명공학기술)・CT(문화산업기술)가
융합한 4차 산업 전진 기지로 만들고,
상업・업무 시설 용지에는 쇼핑센터,
문화・교육 시설을 유치해
주거단지 위주의 기존 신도시와
차별화할 계획이다.”
- 기사 내용 中 -
용인 경제 신도시,
이렇게 개발된다.
용인시가 서울 근교의 마지막 남은 노른자위 땅인 기흥구 보정동, 마북동 일대에 경제 신도시 조성 계획을 밝혔습니다. 판교테크노벨리를 능가하는 첨단 기업들의 활동 무대를 만들겠다는 구상입니다. 2021년 말 개통 예정인 GTX(수도권 광역 급행 철도) 건설 효과를 극대화하면서 경제 활성화와 일자리 창출에 초점을 맞춰 개발을 추진하겠다는 건데요, 용인시는 경제 신도시 조성이 포함된 '2035년 용인 도시 기본 계획'이 내년 경기도 승인을 획득하면 구역 지정 후 개발 계획을 수립해 2021년 착공할 계획입니다.
새로운 경제 신도시는 GTX용인(구성역) 역세권과 주변 공원, 도로, 하천 구역까지 최대 390만㎡ 규모로 조성할 수 있습니다. 전체 사업 부지의 80%를 산업 용지와 상업ㆍ업무 시설로, 20%는 주거 용지로 개발합니다. 이에 앞서 용인시는 지난 2일 무계획적인 공동 주택 건설을 막기 위해 이 지역을 향후 3년간 개발 행위를 제한하는 지역으로 고시했습니다. 용인시는 새로운 경제 신도시를 IT(정보기술)와 BT(생명공학기술), CT(문화산업기술)가 융합된 4차 산업 전진 기지로 만들어 일자리와 매출 등 모든 면에서 판교테크노밸리를 능가할 것으로 기대하고 있습니다.
용인 경제 신도시가 의심받는
3가지 이유
용인시 경제 신도시가 현실적으로 실현 가능성이 적다고 보는 이들도 있습니다. 그 이유는 크게 세 가지로 정리할 수 있는데요,
첫 번째는 해당 계획이 6월 선거를 노린 포퓰리즘적 공약이 아니냐는 것입니다. 이에 대해 용인시청은 ‘보정-마북 경제 신도시’가 선거를 위해 급조된 공약이 절대 아니며, 경제 신도시는 ‘성남~동탄 간 광역철도 사업’에 구성역(GTX 용인역)이 포함되면서부터 일대 역세권 개발을 위해 준비해 온 사업의 결정체라는 견해를 밝혔습니다. ‘2035 용인 도시 기본 계획’과 연계해 이미 2년 전부터 준비해 온 사업이라는 것입니다.
두 번째는 ‘보정-마북 경제 신도시’의 국토부 승인 가능성입니다. 경제 신도시가 국토부의 승인을 받기 어려우리라는 것이라는 것입니다. 이런 질문에 대해서도 용인시청은 아래와 같이 답변했습니다. ‘경제 신도시는 애초에 국토부 승인사항이 아니며, 경기도지사가 기본 계획을 승인하고 용인시장이 도시개발구역을 지정하기만 하면 국토부의 승인 없이도 추진할 수 있다’는 것이죠. 다만 경제 신도시 면적이 100만㎡ 이상이기 때문에 국토부와의 협의는 필요하고, 이에 대해서는 향후 국토부와 긴밀히 협의하여 최고의 신도시가 될 수 있도록 하겠다고 답했습니다.
세 번째는 해당 지역이 ‘2020 용인 도시 기본 계획’에 의해 이미 사업이 진행 중이며 이를 전면 백지화하는 것을 불가능하고, 소송한다 하더라도 용인시의 승소 가능성이 작다는 것입니다. 이에 용인시청은 구성역 역세권 인근 지역에 많은 민간 개발업자들이 사업 제안서를 제출했지만, 그중 두 곳만 구역 지정이 되었고, 보정1구역은 실시 계획 미수립으로 2016년 12월 구역 해제된 바 있으며, 보정3구역은 도시 계획 위원회에서 ‘개발 계획은 향후 2035 용인 도시 기본 계획 수립 후 기본 계획에서 정한 방향에 맞게 수립하고, 사업 방식 및 사업 시행자는 용인시 의견을 따르라’는 조건으로 구역 지정이 되어 있으므로 경제 신도시 건설에 문제가 없다는 태도를 고수하고 있습니다.
용인 경제 신도시의 중심이 될
구성역의 주요 아파트
그렇다면 경제 신도시의 중심이 될 구성역은 어떤 곳일까요? 구성역은 현재 분당선이 지나는 곳입니다. 가까운 미래에 GTX 노선이 들어설 역사이기도 하죠. 아파트와 상권도 이미 들어서 있습니다. 구성역 인근 마북동의 평균 매매 평단가는 884만 원, 보정동은 그보다 높은 1,142만 원 선입니다. 구성역 역세권 아파트로는 보정1차대림e편한세상, 연원마을LG, 연원마을삼호벽산, 삼거마을삼성래미안1차 등이 있습니다.
그중 마북동의 1, 2위를 다투는 아파트는 삼거마을삼성래미안1차와 연원마을삼호벽산 아파트입니다. 준공연도도 비슷하고, 세대 수 규모도 비슷합니다. 연원마을삼호벽산은 2000년에, 삼거마을삼성래미안1차는 2002년에 준공되어 둘 다 지어진 지 15년이 넘었습니다. 세대 수는 연원마을삼호벽산이 1,576세대로 300세대 정도 더 많고요. 다만 삼거마을삼성래미안1차는 대형 평수 위주이고, 연원마을삼호벽산은 79㎡ 타입부터 있어 비교적 작은 평수도 포함되어 있습니다. 지난 1년간 시세 변동률도 연원마을삼호벽산이 10.6%, 삼거마을삼성래미안1치가 10.8%로 거의 비슷한 수준을 보였네요.
가격을 비교해 보겠습니다. 가장 비슷한 타입인 연원마을삼호벽산 157㎡와 삼거마을삼성래미안1차 162㎡를 보죠. 연원마을삼호벽산의 경우 3월에 매매가 있었습니다. 13층 매물이 4억 3,000만 원에 팔린 뒤 현재 시세는 4억 4,000만 원 정도이고, 삼거마을삼성래미안1차는 4월에 10층 매물이 5억 4,000만 원에 거래된 후 현재 시세는 조금 내려간 5억 2,500만 원 선입니다. 삼거마을삼성래미안1차가 해당 타입에서는 조금 더 비싼 가격대를 형성하고 있네요.
용인시청에서 경제 신도시 관련 갖가지 의혹에 대해 해명했음에도 아직 의심의 눈초리들이 많습니다. 다음 용인시장 후보 역시 ‘보정-마북 경제 신도시 계획은 졸속’이라고 하기도 했다는군요. 용인시의 말처럼 판교테크노밸리를 뛰어넘을 경제 신도시가 탄생할 수 있을지, 혹은 누군가의 말처럼 실현 가능성이 없는 허무맹랑한 계획일지는 두고 봐야 하겠습니다.
그러나 확실한 것은 경제 신도시 계획이 아니더라도 구성역은 2022년 GTX 개통을 앞두고 있다는 사실입니다. 용인에서 삼성역까지 10분대 주파가 가능해지는 것만으로도 용인 일대의 가치는 높아질 것 같습니다.
글. 아임해피
블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'
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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자
