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충청북도는 17개 광역 지방자치단체 중에서 유일하게 바다에 접하지 않은 곳입니다. 북쪽으로 경기도와 강원도, 남쪽으로 충청남도와 전라북도, 서쪽으로 세종시와 대전시, 동쪽으로 경상북도와 접해 있죠.

이런 특징으로 추측할 수 있는 것은 무엇일까요? 여러 지역에 접해 있는 내륙인 충청북도는 에워싸고 있는 주변 지역의 제조, 혹은 물류 기능을 담당하기 좋은 입지겠죠? 당연히 지역 기능 역시 주변 지역을 지원하는 기능을 담당할 가능성이 높겠지요.

2000년대 초반, 새로운 행정수도를 정할 때 대전광역시가 안된다고 한다면 개인적으로는 청주시를 수도로 정해도 좋겠다고 평가한 적이 있었습니다.

왜냐고요? 청주시는 대한민국 중심 입지이고 특히 충청북도의 도청 소재지였습니다. 그 때문에 국토의 균형 발전에도 도움이 되고, 기존 인프라를 이용할 수 있어 새로운 도시를 처음부터 개발하는 것보다는 빨리 행정수도로 정착할 수 있을 것으로 생각했기 때문이죠.

하지만, 새로운 행정수도는 허허벌판 세종시로 낙점이 되었고, 세종시는 본의 아니게 많은 사람에게 부동산 투자의 기회를 만들어 주기도 했답니다. 세종시 입지 분석이 궁금하신 분들은 아래 세종시 칼럼을 한 번 읽어보세요.

서론이 조금 길었는데요. 충청북도는 지리적으로 대한민국의 중간에 있습니다. 아주 큰 장점이죠. 대한민국의 입지 중심지, 충청북도 이야기를 지금부터 시작합니다.

먼저 시·군·구별 인구를 보겠습니다.

충청북도의 인구는 약 160만 명입니다. 인구 규모만 놓고 보면 강원도와 유사합니다. 타 광역 지방자치단체와 비교해 많지 않다는 의미입니다. 결국, 자체 수요는 다른 지역에 비교해 적은 편이겠죠. 충청북도는 태생적으로 세종시처럼 외부 유입 호재가 없다면 폭발적으로 성장하기에는 한계가 있다는 의미입니다.

충청북도에서 가장 인구가 많은 청주시는 도청소재지기도 합니다. 올 한해 많은 수출을 한 SK하이닉스가 있는 곳이기도 하지요. 청주시는 4개 구로 구성이 되어 있습니다. 인구수로만 보면 2~3개 구만 있어도 충분할 테지만 미래 인구 증가분까지 고려해 구획을 나눈 것이 아닐까 싶습니다.

두 번째로 인구가 많은 곳은 참여정부 때부터 기업도시로 지정되어 폭풍 성장하고 있는 충주시입니다. 서울에서 고속도로를 타고 출발하면 충청북도에서 가장 먼저 도착할 수 있는 도시죠. 당연히 도로 교통망이 우수하여 물류 기능이 발달해 있습니다. 그래서 기업도시로 선정이 되었을 것이고요.

세 번째는 제천시입니다. 제천시는 충청북도에서 가장 먼저 사람이 살기 시작한 곳입니다. 혹시 의림지라고 들어보셨나요? 삼국시대 때 만들어진 가장 오래된 인공저수지인데요. 사람들이 많이 살고 있었고, 이 지역에서 농업 활동이 매우 활발했다는 것을 알 수 있는 유적지죠. 그만큼 역사와 전통을 자랑하는 도시입니다.

그리고 음성군까지는 충청북도 내에서 관심 지역으로 검토해 볼 의미가 있습니다. 저의 저서인 <대한민국 부동산 투자>라는 책과 직방 <입지분석 레시피> 칼럼을 통해 여러 번 말씀드렸듯이, 부동산의 가치를 평가할 때 가장 중요한 요소는 Key Buying Factor(교통, 교육, 상권, 환경)입니다.

그런데 그 KBF를 따지기 전에 또 중요한 것이 있습니다. 바로 일자리지요. 일자리 숫자로만 따지게 되면 특히 기업 숫자로만 따지게 되면 음성군이 충청북도에서는 거의 ‘갑’입니다. 가장 많은 산업단지를 가지고 있거든요. 그래서 군 지역이지만, 인구수나 세대수가 상대적으로 많은 편이지요.

다음은 아파트 시세를 보겠습니다.

역시 충청북도의 중심, 도청소재지 청주시가 가장 높은 시세를 유지하고 있습니다. 2위는 괴산군입니다. 네? 괴산군이 왜 높냐고요? 그러게요. 왜 높을까요? 저도 궁금한데요. 이해가 가지 않는 곳은 좀 더 따져봐야겠지요. 예상대로 3위는 충주시, 4위는 음성군입니다.

그리고 뭔가 빠진 것 같습니다. 제천시가 보이지 않습니다. 밑에서 두 번째에 있네요. 인구수로만 보면 3위였던 전통 도시 제천시인데, 왜 아파트 시세는 11개 행정기관 중 10위 밖에 되지 않을까요?

인구와 시세를 같이 보겠습니다.

청주시, 충주시, 음성군의 시세는 충분히 공감됩니다. 지역 내 위상대로니까요. 일단 세 지역부터 하나씩 이야기해볼까요?

청주시는 오송신도시라고 하는 ‘바이오 시티’를 새롭게 보유하게 되었습니다. 따라서 일자리도 계속 많아질 것이고, 기존 도심 내 정비 사업도 지속할 것이기 때문에 장기적으로는 인구수가 증가하고 도시도 더 성장 발전할 것입니다. 현실적으로 당면한 문제는 세종특별자치시와 주거시설 입주 수요 경쟁을 벌여야 한다는 것이겠죠.

충주시는 전국의 기업도시 중에서 서울과 수도권에 가장 가까이 있습니다. 서울/수도권 접근성 하나만으로도 미래 가치는 높다고 평가할 수 있습니다. 장기적으로 계속 성장할 수밖에 없는 도시고요.

음성군은 기존의 산업단지들을 기반으로 충주에서 시작하여 음성군, 진천군, 청주시까지 이어지는 바이오 벨트가 있어서 꾸준히 그 위상을 유지할 것입니다.

충청북도의 아파트 시세와 인구를 검토할 때 보편타당해 보이지 않는 지역은 두 군데입니다. 하나는 인구수 대비 시세가 높았던 괴산군이고, 다른 하나는 인구수 대비 시세가 낮았던 제천시입니다.

괴산군의 인구는 3만8천 명입니다. 아마도 서울 송파구 가락동의 ‘헬리오시티’가 내년에 입주하게 되면 1개 단지 입주민의 수가 괴산군 인구보다 많을 것입니다.

왜 헬리오시티 이야기를 드렸을까요? 헬리오시티의 평균 시세 역시 9,510세대 전체의 거래 가격 평균이 아니라 몇십 개 세대의 평균 거래 가격일 뿐이라는 것이지요.

괴산군에는 아파트가 많지 않습니다. 그것도 괴산군청이 있는 괴산읍에 몇 개 단지가 있을 뿐입니다. 괴산읍에는 총 7개 아파트 단지가 있는데 5개 단지는 모두 IMF 이전에 준공된 단지들이고, 2개 단지만 입주 3년 미만 아파트입니다. 아마도 이 신규 입주 단지의 시세가 현재 괴산군의 평균 아파트 시세를 결정했을 가능성이 매우 높습니다.

단순하게 시세가 올랐다고, 그것이 괴산군 전체의 성장 가능성이라 믿고 무조건 투자를 하면 안 된다는 말씀을 드리고 싶은 겁니다.

더 신기한 곳은 제천시입니다. 인구수가 괴산군은 물론, 음성군, 진천군보다도 훨씬 더 많은데 아파트 시세는 매우 낮습니다. 왜 그럴까요?

몇몇 갭투자를 좋아하시는 분들은 이렇게도 말씀하십니다. 제천시는 ‘저평가’되었다고요. 저평가라는 말의 의미에 대해 저는 회의적인 생각을 가지고 있습니다. 세상에 저평가는 없다고 생각합니다. 현재 시세가 있을 뿐이지요.

하지만 고평가, 즉 거품은 있다고 생각합니다. 적정 가치를 따지기보다는 사람들의 심리가 더 큰 작용을 한 투자 상품에 존재하는 가격이지요. 따라서 제천시가 저평가되었다기보다 적어도 거품 가격은 아니라는 말씀을 드릴 수 있습니다.

그렇다면 왜 제천시의 아파트 시세가 낮을까요? 두 가지 이유가 있습니다.

하나는 괴산군처럼 전체 평균을 움직일 정도로 시세가 높은 신규 아파트 입주가 많지 않았다는 겁니다. 제천시의 아파트 밀집 지역은 청전동, 장락동, 고암동입니다. 이 3개 지역에 지방 대세 상승기 시작 시점인 2010년 이후 입주한 아파트가 단 한 채도 없습니다. 시세가 높을 수가 없는 조건이죠.

두 번째 이유는 수요가 적다는 겁니다. 더 정확히 말씀드리면 수요가 점점 줄어들고 있다는 겁니다. 제천시는 과거 인구가 더 많았을 겁니다. 주변이 개발되면서 그 인구들을 나눠주게 되었겠지요. 1980년에 인구가 17만 명이 넘었다고 하니까 그동안 4만 명 가까운 인구가 유출된 것이지요.

새로운 산업단지가 생기고 일자리가 증가하는 인근 도시인 충주시나 원주시로 이동했을 가능성이 매우 높습니다. 일자리 숫자가 서울/수도권보다 월등히 적은 지방의 경우는 일자리의 숫자가 그만큼 중요한 것입니다.

이 정도면 충청북도를 대략 이해하셨겠지요?

충청북도는 자연이 참 아름다운 곳입니다. 특히 물과 산이 대단히 좋습니다. 그래서, 전통적으로 한방 의약 약재가 좋은 지역이기도 하고요. 그것이 지금은 바이오산업 육성으로 이어져 오고 있습니다. 날씨가 참 좋을 때입니다. 주말에 청정지역 충청북도의 아름다운 풍광을 둘러보시는 건 어떨까요?

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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