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4가지 통계로 보는 서울 아파트 구입의 어려움

김인만의 '트루 내 집 마련 스토리', 서울 아파트 구입은 얼마나 어려운 걸까? 통계로 알아봅니다.

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집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

최근 서울 아파트 가격은 크게 상승했는데, 전세가격은 주춤하고 대출금리는 계속 상승하면서 집 사기 어려워졌다는 말이 많이 들린다.


그냥 그렇게 느껴지는 것인지, 사실이 그런 것인지 주택 가격의 위치를 나타내는 여러 가지 통계 지표를 알아보자.

최근 1년간 서울 아파트 매매가격과 전세가격 변동률(클릭하면 움직여요)

출처직방
1.
주택구입부담지수
K-HAI

K-HAI(Korea-Housing Affordability Index)는 ‘주택구입부담지수’다. 풀어서 말하면, 중간소득 가구(가구를 소득별로 늘어놓았을 때 중앙에 위치하는 가구)가 표준 대출을 받아 중간가격의 주택(주택을 가격별로 늘어놓았을 때 중앙에 위치하는 주택)을 사는 경우, 상환 부담을 나타내는 지수다. 숫자가 높을수록 주택구매 부담이 크다는 것을 의미한다.

주택구입부담지수 계산법

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K-HAI는 한국주택금융공사에서 주택 구입 능력 정도와 변화를 파악하기 위하여 2008년부터 도입하여 분기별, 지역별, 주택 규모별로 발표하고 있다. 중간주택가격, LTV, DTI, 주택담보대출 금리 등에 영향을 받는다.

2017년 4분기 6년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

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위 그래프에서 보듯, 한국주택금융공사에 따르면 지난해 2017년 4분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 116.7을 기록해 3분기 110.3보다 6.4p 올라서 2011년 4분기 119.4 이후 6년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.


2012년 104.3, 2013년 90.1로 바닥을 찍은 후, 2014년 91.9, 2015년 93.7로 오르더니 2016년 102.4로 다시 100을 넘었고 2017년 116.7로 급격히 상승했다.


지수 100은 의미가 있는 숫자다. 지수가 100이면 소득에서 5%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 뜻이기 때문이다. 통상적으로 주택구입부담지수가 100을 넘으면 소득만을 통해 대출을 상환하기 어렵다고 판단한다.


서울뿐만 아니라 전국의 주택구입부담지수도 2017년 4분기 61.3을 기록해 2012년 이후 최고치를 기록했다. 경남과 제주를 제외한 대부분 지역의 주택구입부담지수가 상승했다. 이렇듯 주택구입부담이 커지고 있다는 것은 주택가격 상승과 대출규제로 점점 더 주택을 사기 어려워지고 있는 현실을 반영한 통계라 할 수 있다.

2.
주택구입물량지수
K-HOI

주택구입물량지수인 K-HOI(Korea-Housing Opportunity Index)는 중위소득 가구가 살 수 있는 아파트 재고량을 전체 아파트 재고량으로 나눈 값이다.


쉽게 말해, 중위소득 가구가 구매 가능한 주택물량(전체 주택물량 100)을 의미한다. K-HAI와 달리 수치가 높을수록 거주하고 있는 지역의 아파트 구매가 쉽고 낮아지면 구매가 어렵다는 의미다.

주택구입물량지수 계산법

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서울의 2017년 4분기 K-HOI는 16.5로 2012년 통계를 작성한 이래로 가장 낮은 수치를 기록했다. 서울의 K-HOI가 16.5라는 것은 서울의 중위소득 가구가 한국감정원 시세에 등재된 아파트 중 16.5%를 살 수 있다는 뜻으로 꾸준한 주택가격 상승으로 예전에 구입할 수 있었던 많은 아파트가 이제는 그림의 떡이 되었다는 것이다.

3.
소득대비 주택가격지수
PIR

소득 대비 주택가격 비율인 PIR(Price to Income Ratio)은 연평균 소득을 반영해 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 사는데 걸리는 시간을 의미하는 지표다. 가구소득 수준을 반영해 주택가격의 상승과 하락 등 주택가격의 적정성을 나타낸다.

소득대비 주택가격지수 계산법

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아래 그래프를 보면 2017년 9월 기준 서울의 중간구간(3분위 가구의 3분위 주택가격 비율) PIR은 11.2다. 11.2년 동안 소득을 모아야 중간에 위치한 집을 살 수 있다는 의미다.

2017년 9월 기준 서울의 PIR은 11.2다.

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최고치를 기록한 해는 2009년 9월로 PIR이 12.1이었다. 2009년이 2017년보다 소득대비 집값 비율이 더 높았다. 서울 집값이 본격 상승하기 시작한 2014년 PIR은 8.8이었고 2016년 3월까지도 9.7로 10 이하였다. 2018년에는 PIR이 더 올라가긴 하겠지만, 2009년과 비슷한 수준으로 터무니없는 과열은 아니라 할 수 있다.


한편 주요 국가의 도시별 PIR을 통해서 서울의 주택 가격 적정성 여부를 파악할 수도 있다. 세계 국가와 도시의 비교 통계 정보를 제공하는 NUMBEO의 2017년 자료에 따르면 서울의 PIR은 17.4로 280개 도시 중 34위를 기록했다.


개인의 소득 격차와 각 지역별 주택상황에 따라서 차이는 있겠지만 집 한 채를 사기 위하여 가장 오랫동안 소득을 모아야 하는 집 사기 어려운 도시 1위는 중국의 베이징으로 PIR은 42.2다.


그 외 중국의 선진 39.42, 홍콩 38.92, 상하이 37.33, 베트남 하노이 35.55, 영국 런던 23.32, 싱가포르 22.38, 태국 방콕 21.7, 이탈리아 로마 20.5, 대만 타이베이 19.8, 일본 도쿄 17.7로, PIR로 볼 때, 서울보다 집 사기 어려운 도시다.


반면, 스웨덴 스톡홀름 15.9, 캐나다 밴쿠버 15.2, 스페인 바르셀로나 13.8, 호주 시드니는 11.89, 독일 베를린 9.4등의 도시가 서울보다 집 사기 쉬운 도시다.

4.
주택구매력지수
HAI

HAI(Housing Affordability Index)는 주택구입능력지수다. 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 정도 가격의 주택을 구매할 때, 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타내는 지표로 숫자가 높을수록 상환능력이 좋아져 주택 구매력이 높다는 의미다.


HAI는 100을 기준으로 HAI가 100보다 높으면, 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 의미다. 즉, HAI가 100보다 낮을수록 원리금 상환이 어렵고 주택구매력이 떨어지며, 100보다 높을수록 원리금 상환이 수월하고 주택구매력이 증가해서 집을 살 능력이 좋아졌다고 볼 수 있다.

주택구매력지수 계산법

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앞서 보았던 주택구입부담지수인 K-HAI는 수치가 높을수록 주택구입 부담이 크지만, 주택구매력지수인 HAI는 수치가 낮을수록 주택구매력이 떨어진다. K-HAI와 HAI는 비슷해 보이지만 해석은 반대로 해야 한다.


아래 그림을 보자.

2014년 이후 주택구매력지수는 점차 낮아지고 있다.

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2017년 9월 서울의 HAI는 52로 2009년 12월 40.6보다는 주택 구매력이 높다. 2014년 12월 65.9까지 상승했다가 서서히 내려오면서 주택구매력이 낮아지고는 있지만 2009년과 비교해보면 아직은 나쁘지 않은 상황이라고 해석할 수 있다.


이렇게 주택가격의 적정성을 나타내는 몇 가지 통계에 대하여 알아보았다. 통계는 가장 객관적인 참고자료가 된다. 어설픈 감으로 섣부른 판단을 하기보다는 이러한 통계를 활용해 현재 부동산 시장의 흐름을 파악하고 분석하는 것이 좋다.


하지만, 통계를 지나치게 맹신하는 것 또한 위험하다. 조사기관이나 통계를 활용하는 사람의 의도에 따라 오류가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1


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