직방

연초 역전세난, 깡통 주택 등 말이 많던 동탄2신도시가 최근 다시 꿈틀대고 있습니다. 마이너스 프리미엄은 사라지고 분양권에 몇천만 원씩 웃돈이 붙는 사례도 심심찮게 나오고 있고요.

오늘은 수도권의 경부축 마지막 신도시인 동탄2신도시를 짚어보고, 동탄역세권 분양 현황을 통해 동탄2신도시의 미래 가치를 알아봅니다.

“금성백조는 동탄2신도시 C7 블록에서

‘동탄역 금성백조 예미지 3차’를 분양한다.

이 단지의 가장 큰 장점은

SRT 동탄역을

도보로 이용할 수 있다는 사실이다.

SRT를 이용하면 동탄역에서 수서역까지는

15분 안에 도착이 가능하다.

2021년 개통 예정인 GTX를 이용하면

삼성역까지 20분 이내에 도착할 수 있다.

‘동탄역 금성백조 예미지 3차’는

동탄역과 광역비즈니스 콤플렉스가

연계된 중심 생활권에 있다.

주거, 문화, 업무를

한 번에 아우를 수 있다는 뜻이다.”

- 기사 내용 中 -

동탄2신도시는 판교, 분당, 광교신도시를 넘어 수도권에서 경부선 가장 아래에 위치한 신도시입니다. 동탄1신도시와 붙어있고요. 전문가들은 서울과 부산을 잇는 경부선을 끼고 있는 동탄2신도시의 전망이 밝다고 점칩니다. 경부선은 국내에서 가장 많은 자원이 지나다니는 광역도로망이자, 경기 남부지역에서 서울로 출퇴근하는 직장인들이 가장 많이 이용하는 도로이기도 하니까요. 함께 경부선을 끼고 있는 판교, 분당, 광교가 이 같은 이유로 성장했다고 해도 과언이 아닙니다.

태생적으로 가진 지리적 호재 외에도, 동탄2신도시가 가진 호재는 더 많습니다. 먼저 신도시의 크기입니다. 동탄2신도시는 지금까지 만들어진 수도권 신도시 중 가장 몸집이 큽니다. 도시 전체의 면적은 24.01㎢로 일대 신도시 중 가장 큰 분당(약 19.6㎢)보다도 큽니다. 면적이 넓은 만큼 도로도 널찍널찍하게, 공원, 도서관 등 기반 시설도 크고 다양하게 지어집니다. 물론 녹지율도 높고요. 기반 시설이 잘 갖춰지고, 녹지율이 높으니 주거 환경은 자연스럽게 쾌적해지겠죠.

동탄2신도시가 가진 두 번째 호재는 교통입니다. 앞서 소개해 드린 경부선 외에, 대중교통을 통한 서울 접근성이 좋아 집니다. SRT가 정차하고, 수도권 광역 급행철도인 GTX-A가 이곳에서 시작하기 때문입니다. 동탄역에서 SRT를 타면 강남까지는 20분대, GTX를 타면 종착역인 일산 킨텍스까지는 36분 만에 이동할 수 있습니다.

지역 내 일자리 창출도 큰 호재입니다. 동탄 테크노밸리뿐 아니라 광역비즈니스콤플렉스 등을 조성해 첨단 산업, 벤처 시설 등 양질의 일자리를 구축한다는 계획입니다. 단순 베드타운이 아닌, 스스로 일자리와 문화를 창출하는 자급자족의 신도시가 되는 것입니다.

작년 12월, 동탄2신도시 내 동탄역 역세권 아파트인 동탄역파라곤이 1순위에서 전 가구 청약을 마감했습니다. 비슷한 시기에 분양한 동탄역롯데캐슬 역시 평균 77.54 대 1의 경쟁률을 기록하면서 전 주택형이 1순위 마감하는 기염을 토했습니다. 두 아파트 모두 미계약분 ‘0’으로 분양을 완판했었죠. 분양가는 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡가 4억 8,000만 원대, 동탄역파라곤 전용 84㎡가 4억 3,000만 원대로 동탄역과 바로 연결되는 동탄역롯데캐슬이 조금 더 비쌌습니다.

이렇게 완판 신화를 쓴 아파트들 바로 옆에 마지막으로 금성백조 예미지3차가 분양합니다. 과연 금성백조 예미지3차는 동탄역파라곤, 동탄역롯데캐슬의 완판 기록을 이어갈 수 있을까요?

먼저 금성백조 예미지3차의 분양가는 전용 84㎡가 4억 7,000만 원 선으로 동탄역파라곤보다는 비싸고 동탄역롯데캐슬보다 약간 저렴합니다. 위치상 동탄역을 이용하기가 동탄역파라곤보다 편리하기 때문입니다.

동탄역을 도보로 이용한다는 이점 외에도 금성백조 예미지3차는 바로 위에 북동탄 테크노밸리, 삼성전자 등 일자리와도 가장 가깝습니다. 물론 주상복합이라는 점은 아쉽긴 하지만, 최근 주상복합은 일반 분양 아파트와 비슷한 평면으로 환기, 채광이 우수해 주상복합의 단점을 어느 정도 해결할 수 있을 것으로 보입니다.

그럼 길 건너 동탄2신도시의 시범 단지인 구축 3인방 시범우남퍼스트빌(우남), 동탄역더샵센트럴시티(포스코), 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지(한화)와 시세를 비교해 보겠습니다. 위 3개 아파트는 동탄역 역세권으로 인근 집값의 시세 상승을 주도하는 아파트입니다. 이들 3개 아파트는 ‘우포한’이라는 애칭으로 불리기도 하죠. 2015년 준공된 시범우남퍼스트빌 84A㎡(약 25평) 타입은 지난 3월 5억 4,000만 원에 거래되었고, 110㎡(약 33평)가 지난 3월 7억에 매매되었습니다.

위에 말씀드린 금성백조 예미지3차의 전용 84㎡ 분양가가 4억 7,000만 원이니까 분양받기만 한다면 2억 정도의 시세 차익을 얻을 수 있게 되는 셈입니다. 최근 ‘로또 아파트’로 불리며 분양 시장을 뜨겁게 달군 디에이치자이 개포보다 투자금 대비 수익률이 높은 편입니다(전용 84㎡ 기준, 디에이치자이 개포는 중도금 대출 없어 현금으로 납부하는 형식임).

동탄역더샵센트럴시티의 시세 또한 참고할 만합니다. 113A㎡는 지난 1월 6억 5,000만 원에 거래된 후 현재 6억 4,000만 원으로 시범우남퍼스트빌 110㎡ 타입과 비슷한 시세를 형성하고 있습니다. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 역시 비슷한 평수인 111B㎡ 타입이 현재 시세 6억 3,500만 원 선에 형성되어 있습니다.

이처럼 동탄2신도시의 미래를 보려면 동탄역세권 아파트인 ‘우포한’을 보시면 도움이 됩니다. 동탄역세권의 시세는 결국 이들 아파트의 시세를 따라가기 때문입니다.

동탄2신도시는 지난 2016년 11월 3일, 분양권 전매를 금지한다는 내용의 부동산 대책이 발표된 이후 직격탄을 맞은 대표적인 지역입니다. 11.3 부동산 대책 후 분양권 거래가 뚝 끊기면서 ‘수도권 공급 과잉의 진원지’라는 오명을 쓰기도 했었죠.

그랬던 동탄2신도시가 2017년 말부터 실수요자들의 진입으로 다시금 상승하고 있습니다. 시범 단지는 이제 입주가 다 마무리되었고, 광역비즈니스콤플렉스의 5개 단지 그리고 마지막 분양하는 금성백조 예미지3차로 분양이 완료됩니다. 과연 동탄2신도시는 마지막 분양까지 완판하고 수도권 신도시의 라이징 스타가 될 수 있을까요?

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자