직방

작년 8.2 부동산 대책의 핵심이었던 양도 소득세 중과가 4월 1일 시작되었습니다. 그래서인지 3월 조정대상지역 내 아파트 거래량이 역대 최고를 기록했다고 합니다. 그런데, 이 중에는 양도 소득세 중과에 해당이 안 되는데 모르고 급히 물건을 파신 분도 계시고 양도 소득세가 중과되면 얼마나 많은 세금을 내는지 모르는 분도 많이 계신데요, 오늘은 양도 소득세를 둘러싼 오해와 진실을 파헤쳐 봅니다.

“4월 1일부터 다주택자에 대한

양도소득세 중과가 시행된다.

하지만 자신이 양도세 중과 대상인지

여부를 모르는 이들이 적지 않다.

양도세 중과 대상이

조정대상지역’에 한정돼 있고,

3억 원 이하 부동산은

보유 아파트 수에 포함하지 않기 때문이다.

26일 부동산 업계 등에 따르면

전체 부동산 자산규모가

상대적으로 많아도

중과대상이 아닐 수 있다.

반대로 주택값이 상대적으로 높지 않아도

다주택자인 경우

높은 세율을 적용받아야 하는

경우가 있다.”

- 기사 내용 中 -

먼저 표를 보시면 1주택자는 상관이 없고 2주택, 3주택자 등 여러 개의 주택을 가진 다주택자부터 양도 소득세 중과가 됩니다(세대 기준). 그런데 이때, 양도 소득세 중과에 해당이 안 되는 주택이 있습니다.

먼저 주택 수에 포함이 안 되는 주택이 있습니다. 바로 3억 원 이하 주택입니다. 3억 원 이하의 부동산은 보유 주택에 포함이 안 됩니다. 다시 말해, 수도권 및 광역시를 제외한 나머지 지역(전라도, 경상도, 강원도, 충청도, 제주도)에 있는 3억 이하 주택, 광역시의 군 지역(대구광역시 달성군, 인천광역시 옹진군, 인천광역시 강화군 등) 소재 3억 이하 주택, 그리고 경기도 읍면 소재의 3억 이하 주택을 소유한 사람은 양도 소득세 중과 대상인 다주택자가 아닙니다.

예를 들어, 대구광역시 달성군에 있는 옥포이진캐스빌8단지의 101㎡ 타입 매매가는 2억 5,000만 원대입니다. 이런 주택은 2채를 가지고 있어도 중과 세율을 산정하는 주택 수에 포함이 안 됩니다. 즉, 조정 대상 내 주택이 1채 더 있을 때 해당 주택 매도 시 양도 소득세 중과 대상이 아닙니다.

그리고 중과 세율을 적용받는 주택은 조정대상지역 내 주택에 해당합니다. 즉, 조정대상지역 40개 지역 서울(전역 25개 구), 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종 지역 내에서 주택을 팔 경우 중과 세율을 적용받습니다(위 주택을 제외한 2주택 이상 보유부터).

또한 양도 소득세 중과를 이야기할 때 많은 오해가 있는 부분이 바로 ‘보유 기간’인데요, 장기보유 특별 공제도 받지 못합니다.

그렇다면, 다주택자일 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과 세율을 다 적용하느냐? 그것도 아닙니다. 조정대상지역 내 임대 사업자 등록 물건 중 임대 기간을 충족(5년, 8년)한 것은 중과 세율을 적용받지 않습니다. 중과 세율을 적용 받지 않는 주택은 장기 사원용 주택, 문화재 주택, 조세특례제한법 99조 1항 양도세 감면 주택, 상속주택(5년 이내), 가정 어린이집 등이 포함됩니다.

다시 한번 정리해 보면, 양도 소득세는 세대 기준 2주택 이상이면서 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과됩니다(주택 산정 예외 규정 체크! 조정대상지역 내 주택 양도 중과 제외 체크!).

이렇게 양도 소득세 중과 관련법이 까다로워짐에 따라 자신이 양도 소득세 중과 대상과 인지 아닌지를 잘 알아둘 필요가 있습니다. 양도 소득세 차이가 무척 크기 때문입니다. 현재 조정대상지역 내 양도 소득세중과에 해당하는 구축 아파트가 매매 시장에 나오지 않아 거래는 당분간 안 되지만 가을 이사 철이 되면 수요가 늘어나면서 일부 지역은 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

그리고 분양, 재개발, 재건축 등으로 인한 수요층의 이동으로 신축 아파트 시장은 더욱더 뜨거워질 것 같습니다. 과연 부동산 시장은 잔인한 4월이 될까요, 잔잔한 4월이 될까요? 모두 시장을 잘 관찰하고 변화를 감지하시기 바랍니다.

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자