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과연 전세로 거주하는 것이 더 안전할까?

시네케라의 '팩트로 보는 부동산', 부동산과 금융에 관한 네 가지 편견! 다시 생각해볼까요?

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

12년 차 현직 부동산 펀드매니저이자,
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자
시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

저는 직업상 부동산이나 금융과 관련한 질문을 하루 평균 2개씩, 1년 동안 총 730개 정도를 받고, 시간이 나는 대로 답변을 드리고 있습니다. 질문을 소화하다 보면 질문하시는 분들이 공통적으로 갖고 있는 편견을 발견하게 되는데요.


많은 분이 이야기하시는 편견 네 가지에 관해 이야기해보겠습니다. 물론 정답은 없는 이야기지만, 부동산과 금융을 바라보는 관점을 달리해 보시라는 차원에서 최대한 일반적인 생각과 다른 관점에서 제 의견을 말씀드리겠습니다.


편견 1
직장생활로 인한 근로소득은 안전하다?

직장생활로 벌어들이는 근로소득의 실질적인 가치는 얼마나 될까요? 지금 안정적인 직장을 갖고 있고, 매월 고정적인 수입이 있다고 하더라도 한 번쯤 생각해봐야 할 문제입니다.

근로소득을 현재 가치로 따져본다면 어떨까?

출처직방

연봉이 3,500만 원인 30세 직장인이 있다고 가정해 보겠습니다. 그리고 이 사람의 연봉이 매년 3%씩 증가하고, 50세까지 일한다고 했을 때, 미래의 소득을 할인율 5%를 적용하여 현재가치로 환산할 경우, 20년간 받을 근로소득의 현재 가치는 5억 6천만 원입니다. 할인율을 몇 %로 적용해야 할지는 논란이 있을 수 있지만, 현재 시장 신용대출 금리를 적용해봤습니다.


10년마다 평균수명이 3년씩 증가하는 추세로 볼 때, 직장 생활을 통해 모은 돈을 가지고 최소 30년은 살아가야 할 것입니다. 위 계산대로라면 소득의 50%를 저축했다고 치더라도 30년간 매월 가용할 수 있는 현금은 약 78만 원에 불과합니다. 그리고 이마저도 미래를 위해 제대로 소비하지 못할 것입니다.


어떻습니까? 이렇듯 직장생활의 가치를 급여로만 평가하면 높다고 보기 어렵습니다. 따라서 직장생활로 인한 근로소득으로 안전한 미래를 보장받기는 어려울 가능성이 높습니다.

편견 2
예금이 가장 안전하다?

일반적으로 예금이 금리는 낮지만, 가장 안전하게 자산을 보호할 방법이라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 금리와 더불어 소비자 물가 상승률도 같이 고려한다면 꼭 그렇지만은 않습니다. 물가 상승률이 금리를 상회한다면, 실질적인 화폐 가치는 떨어지기 때문입니다.


좀 더 구체적으로 말씀드려볼까요? 최근 1년 정기예금 금리는 2.0~2.2% 정도입니다. 반면 최근 3년 평균 소비자 물가 상승률은 1.2% 정도입니다. 심지어 최근 3년 평균 신선식품의 가격상승률은 무려 4.9%나 됩니다. 정기예금 금리에서 소비자 물가 상승률을 뺀 실질금리는 1.0~1.2%에 불과합니다. 2011년의 경우, 소비자 물가 상승률이 4.0%를 기록하면서 실질적인 정기예금 금리가 마이너스가 되기도 하였습니다.


또한, 예금자 보호법에 의해 은행에서 보호하는 예금의 범위는 원리금을 합쳐 각 은행별 5천만 원에 불과합니다. 실질 금리와 예금자 보호법에서 보호하는 금액을 고려할 때, 예금이 꼭 안전하다고만 볼 수 없을 것입니다. 물가 상승으로 인해 실질적으로 내 돈이 굴러가는 속도는 굉장히 느린 것입니다.

편견 3
대출은 위험하다?

금융 지식이 부족한 사회초년생이나, 생애 처음으로 내 집 마련을 준비하는 분들과 상담해보면 대출에 대한 거부감이나 두려움을 가진 경우가 많습니다. 대출은 그렇게 위험한 것일까요? 꼭 그렇지만은 않습니다.


은행으로부터 1억 원을 연 3.5%의 금리로 빌린다고 가정해 보겠습니다. 그리고 물가는 매년 1.5%씩 높아진다고 가정해보죠. 이 경우, 개인이 부담하는 이자는 사실상 2.0%입니다. 매년 3.5%의 이자를 부담하지만, 사실은 2.0%는 이자로 부담하고 1.5%는 저축하는 것입니다. 왜냐하면, 1억 원을 빌린 사람의 1년 후 실질적인 원금은 화폐 가치의 하락으로 자동으로 98,500,000원이 되기 때문입니다. 물가 상승으로 인해 강제 저축 효과가 생기는 것입니다.


경제 주체인 정부와 기업은 언제나 부채를 사용합니다. 가계도 다른 경제 주체와 발맞춰 적당한 부채를 활용하여 레버리지 효과를 보는 것은 꼭 위험하다고 볼 수만은 없을 것 같습니다.

주택도시기금 홈페이지에 안내된 내집마련디딤돌대출

출처직방

물론, 어떤 대출인지에 따라 다릅니다. 소비를 목적으로 자산을 담보로 하지 않는 신용대출은 정말 위험할 수 있습니다. 담보대출이야 자산을 매도해서 원리금을 상환할 수 있지만, 신용대출은 자칫 잘못하면 눈덩이처럼 계속 불어나 상환이 불가능한 수준에 이를 수 있기 때문입니다. 한 번 높인 소비 수준은 다시 낮추기가 정말 어렵습니다.


그렇지만 담보의 유무와 자금의 용도를 잘 고려하여 대출을 적절하게 사용하는 것은 자본주의 사회를 살아가는 경제 주체의 합리적인 의사 판단입니다. 무분별한 대출은 위험하지만, 대출을 지나치게 두려워할 필요는 없습니다. 특히, 정부에서 제공하는 복지성 저금리 대출 상품들은 꼭 알아볼 필요가 있습니다.

편견 4
전세로 거주하는 것은 안전하다?

전세로 거주하면 취득세, 중개수수료, 재산세, 건강보험료, 각종 유지보수 비용에서 비교적 자유롭습니다. 전세 세입자는 거주하면서 발생하는 수선비 중 일부 작은 부분에 대해서만 수선 의무를 지니고, 임대 계약 시 발생하는 중개수수료 정도만 부담하면 되기 때문입니다. 하지만, 전세로 거주하는 것이 과연 안전한 것일까요?


전세로 거주한다는 것은 기본적으로 주택 가격이 하락한다는 쪽에 투자를 한 것이라고 보시면 됩니다. 조금 어렵게 설명하면, 매도포지션(숏, 공매도 전략)을 취하고 있는 것인데요. 1주택을 취득해야 비로소 중립 포지션을 취하는 것입니다. 사실 1주택자는 집값이 오르든 내리든 큰 의미가 없기 때문입니다. 가격 변동과 관계없이 살 집은 있어야 하니까요.

직방에서 본 최근 5년간 서울 아파트 매매 시세 변동률(클릭하면 움직여요!)

출처직방

하지만, 만약 집값이 가파르게 상승하면 어떻게 될까요? 전세 거주가 대비책이 될 수 있을까요?


5억짜리 집이 1년 후 2%만 올라도 상승액은 1,000만 원입니다. 매년 2%씩 3년간 오른다면 약 3,060만 원이 상승하게 됩니다. 1년에 근로소득으로 1,000만 원 모으기가 정말 힘들다는 것은 직장인이라면 대부분 공감하실 것입니다.

행당동 A 아파트 80B 타입의 최근 3년간 매매 실거래가 그래프

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한 예로, 서울시 성동구 행당동의 한 아파트 20평형대의 경우, 직방 시세로 현재 6억 2,500만 원인데, 1년 전에는 4억 7,000만 원, 2년 전에는 4억 4,000만 원, 3년 전에는 4억 1,000만 원이었습니다. 3년 만에 2억 1,500만 원이 올라버렸습니다. 무려 52%나 상승하였습니다. 최근 3년간 서울 부동산 시장이 전반적으로 상승장이긴 했지만, 미래에도 이런 일이 또다시 발생하지 않을 것이라고는 누구도 장담할 수 없습니다.


최근과 같은 상승장이 아니더라도 과거 수십 년의 집값 상승곡선과 임금, 물가가 올라가는 것을 고려할 때, 집값은 낮은 기울기로라도 우상향할 가능성이 높습니다. 다른 모든 변수를 제외하고 통화량만 고려했을 때, 한국은행과 각국의 은행들은 화폐를 많이 찍을까 적게 찍을까를 걱정하지 소각할 생각은 하지 않기 때문입니다.


그리고 안타깝게도 우리나라에는 개인이 집값 상승에 대비할 수 있는 보험 상품이 없습니다. 사업이나 다른 투자 활동을 통해 엄청난 소득을 창출하는 방식으로 집값 상승 리스크를 방어하는 일부 사람들을 제외하고는, 무주택자는 집값 상승에 대한 리스크에 그대로 노출되어 있는 것입니다.


매년 1.8% 정도 집값이 상승하면 매매가 전세보다 유리합니다. 취득세, 보유세, 유지보수비, 대출이자, 기회비용 모두 고려하더라도 매매가 전세보다 나은 선택이 됩니다. 집값 상승액이 나머지 비용을 모두 상쇄하기 때문입니다. 그리고 주거 안정성이 덤으로 따라 오게 됩니다.

글. 시네케라(민경남)

부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 펀드매니저의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81


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