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강원도 부동산 시장, 평창올림픽 이후는 어떨까?

빠숑의 '입지 분석 레시피' 투자 목적으로 강원도를 보고 계신다면 아주 주의를 기울여야 합니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

평창 올림픽이 얼마 전 성황리에 막을 내렸습니다. 대한민국에서 처음으로 열린 동계올림픽이었습니다. 대한민국 국민으로서 물심양면으로 온 힘을 합쳐 성공적으로 치러낸 매우 훌륭한 올림픽이었다고 생각합니다. 성공적인 국제행사로 기억될 것이고 아마도 이전보다 더 많은 사람이 한국을, 강원도 평창을 찾게 될 것입니다.


한편으로 우려가 되기도 합니다. 평창 올림픽 성공 이후 강원도가 바람 빠진 풍선이 되지는 않을까 하는 것인데요. 저는 왜 이런 우려를 하고 있을까요? 평창 올림픽 호재 다음을 대비해야 하는, 강원도 부동산 입지 이야기를 시작하겠습니다.

강원도,
인구는 얼마나 될까?

강원도는 17개 광역시·도 중에서 인구수가 가장 적습니다. 강원도 전체 인구가 150만 명입니다. 송파구, 노원구, 강서구 3개 구 인구를 합친 정도밖에 되지 않습니다. 게다가 강원도 내 행정구역은 총 18개 시·군·구기 때문에 시·군·구별로 나누게 되면 인구는 훨씬 더 적습니다.

강원도는 전체 인구가 약 155만 명으로 17개 지자체 중 인구가 가장 적다.

출처직방

혁신도시, 기업도시로 최근 몇 년 동안 가장 주목을 받았던 원주시가 34만 명으로 가장 인구가 많고요. 이어서 춘천시, 강릉시까지가 인구 20만 명이 넘는 도시입니다.


이 세 지역이 강원도에서는 가장 수요가 많은 지역입니다. 실수요와 투자 수요가 모두 많은 지역이겠지요. 그 외 지역은 실수요보다 투자 수요의 영향을 더 많이 받는 지역입니다.


수도권 규제가 강화되자 일부 투자자들은 동해시와 속초시, 그리고 삼척시에 관심을 두기도 했습니다. 횡성군, 태백시, 평창군, 정선군은 물론 심지어는 인구 2만 명대에 불과한 양양도 관심을 갖는 투자자들이 있습니다.


강원도는 시장이 매우 작습니다. 그래서 투자를 목적으로 강원도에 접근하신다면 주의를 기울이셔야 합니다. 부동산 시장이 여러분이 전혀 예측하지 못하는 방향으로 전개될 수 있기 때문입니다.

강원도,
지역별 아파트 시세는?

직방에서 본 강원도에서 평단가 높은 아파트 단지들

출처직방

강원도 아파트 시세를 이야기하기 전에, 먼저 전국 17개 지역자치단체의 아파트 시세를 보겠습니다.

강원도는 총 17개 지역 중 아파트 평당 매매가 14위 지역이다.

출처직방

17개 지방자치단체 중 경북, 전남, 전북에 이어 하위 4위입니다. 14위 지역이지요. 시세가 낮은 지역이죠. 하지만 불과 몇 년 전과 비교해본다면 단순히 시세가 낮은 지역인 것만은 아닙니다. 3년 전까지 강원도 아파트 시세는 평당 300~400만 원대였고, 시세 순위는 전라남도와 최하위 경쟁을 했습니다.

최근 3년간 강원도 아파트 매매 시세 변동률(클릭하면 움직여요)

출처직방

이는 무슨 의미일까요? 최근 1~2년 사이에 강원도가 꽤 많이 올랐다는 의미입니다. 왜 올랐을까요? 여러 가지 호재가 있었지만, 당연히 평창 올림픽 호재가 가장 컸겠지요. 강원도 내 시·군·구 단위로 아파트 시세를 보겠습니다.

춘천시가 다른 곳에 비해 압도적으로 높다. 왜일까?

출처직방

춘천시가 압도적으로 높은 금액으로 1위입니다. 2위는 원주시, 3위는 속초시입니다. 4위는 강릉시입니다. 여기까지가 평당 5백만 원 이상인 지역입니다.


저의 책 <대한민국 부동산 투자>를 보시면, 수도권에 대한 정의가 나옵니다. 수도의 영향이 있는 지역, 수도로 일을 하러 올 수 있는 지역이라고 말씀드렸는데요. 그래서, 경기도, 인천은 아니지만, 전철을 타고 서울까지 1시간대에 올 수 있는 강원도 춘천시와 충청남도 천안시는 수도권이라고 정의해 드렸습니다. 그래서 천안시와 춘천시는 포함된 지자체 시세보다 월등히 높은 시세를 형성하고 있다고 말이죠.


춘천시의 시세가 강원도 다른 지역보다 월등히 높은 것은 수도권이기 때문입니다. 춘천시는 강원도가 아니라고 생각하시고 지역 시세를 평가하시면 됩니다. 따라서 춘천시는 논외로 하겠습니다. 나중에 기회가 된다면 별도의 칼럼으로 말씀드리겠습니다.


서울 접근성이 뛰어난 춘천시를 제외한다면, 원주시가 강원도에서는 시세가 가장 높습니다. 당연한 결과지요. 인구도 가장 많고, 일자리도 가장 많으며 여러 가지 부동산 호재가 가득한 곳이니까요.


그런데 말입니다. 두 번째로 높은 속초시부터는 조금 다른 관점으로 부동산 입지를 검토해 보아야 합니다.

이상한 속초시 시세,
두 가지 이유는?

강원도 지역별 인구와 시세를 함께 보겠습니다.

속초시 인구수와 아파트 평당 매매가를 자세히 보자.

출처직방

이 표를 보면 한 가지 의문이 드실 겁니다. 혹시 속초시의 인구와 아파트 시세가 좀 이상하다는 점, 눈치채셨나요? 속초시는 인구수로만 보면 강릉시의 1/3 수준이고, 동해시보다도 적은데 아파트 시세는 강릉시나 동해시보다 훨씬 더 높습니다. 왜 그럴까요?


수도권이어서? 당연히 아니죠. 평창 올림픽 호재가 있어서? 호재는 오히려 강릉시가 더 많지 않을까요? 혹시, 전남 무안이나 경북 예천처럼 행정타운이 옮겨 간 것일까요? 전혀 아닙니다. 강원도 행정타운은 놀랍게도 춘천시에 있답니다. 


그럼, 왜 속초시가 강릉시나 동해시보다 시세가 높은 것일까요? 그동안 저평가되어 있었기 때문에 이제 제자리를 찾아가는 것이라는 주장도 있습니다. 그럴 수도 있겠지요. 그런데 그렇다면 왜 속초시만 더 많이 올랐을까요?


가장 큰 이유는 인구수가 적기 때문입니다. 수요층이 태생적으로 적은 지역에서는 수요가 집중되면 시세 변화에 많은 영향을 줍니다.


그래서, 지방 도시를 분석하거나, 인구 20만 명 이하 지역을 투자 목적으로 접근할 때 주의하시라고 여러 번 강조를 드리고 있는 것입니다. 시세가 쉽게 상승하고 하락할 수 있으니까요.


하지만 인구 20만 명이라는 기준으로 적용하게 되면 사실상 강원도에서는 거의 접근할 수 있는 지역이 없습니다. 속초시 인구는 8만 명입니다. 그래서 만약 투자를 목적으로 한다면 조심스럽게 정말 조심스럽게 접근하시라는 조언을 드리는 겁니다.


속초시가 시세가 많이 오른 두 번째 이유도 말씀드리겠습니다. 속초시민이 아닌 외부인들에게도 인기가 많은 지역이기 때문입니다.

직방에서 본 속초시 인기 아파트 리스트

출처직방

부동산의 가치는 결국 자발적으로 찾아오게 하는 힘이 있는 입지에 프리미엄이 생깁니다. 강원도에서는 외부인들이 자발적으로 찾아오게 하는 힘이 가장 강한 지역이 바로 속초시입니다. 그 이유는 속초시를 방문해 보신 분들은 공감하실 겁니다.


속초시는 프리미엄이 생길만한 좋은 입지입니다. 그럼에도 불구하고 인구수가 10만 명이 안 되는 도시들은 정말 조심스럽게 접근하셔야 한다는 것을 다시 한 번 강조 드립니다.

직방에서 본 속초시 동별 아파트 시세

출처직방

개인적으로 강원도의 대표 도시라고 생각하는 지역은 강릉시입니다. 강원도에서는 가장 안정적인 수요층을 가지고 있는 곳이기 때문입니다. 적당한 일자리와 거주민, 그리고 지속적인 관광 수요까지 강원도에서는 가장 리스크가 낮고 확률이 높은 지역이라고 평가할 수 있는 곳이죠.

평창 올림픽,
그 이후의 강원도

평창 올림픽 호재가 끝난 후 그나마 자체 경쟁력을 유지할 수 있는 곳은 춘천시, 원주시, 속초시, 강릉시라고 생각합니다. 물론 이 4개 지역도 지금 시세에 평창 올림픽 호재 프리미엄이 포함되어 있다면, 그래서 그 호재 프리미엄이 빠지게 된다면 그만큼 조정을 받을 수 있습니다. 그렇다 하더라도, 이 지역들은 입지 경쟁력이 있는 지역이라 조정의 폭은 크지 않을 것입니다.


하지만, 제가 언급하지 않은 다른 강원도 시·군·구 지역은 최근에 시세가 많이 올랐다면 평창 올림픽 호재 때문일 가능성이 매우 높습니다. 그렇다면 정말 평창 올림픽 이후를 대비해야 하는 것이죠.


강원도는 대한민국 국민들이 매우 사랑하는 지역입니다. 산이 많고, 바다 하면 대한민국에서 가장 먼저 떠오르는 지역이기도 하죠. 이렇게 많은 사람이 좋아하는 강원도에 평창 올림픽 이후에도 사람들이 계속해서 찾아오기를 간절히 기대해 봅니다. 입지는 사람이 없이 썰렁한 곳보다는 무조건 북적북적한 곳이 좋거든요. 그런 곳의 부동산 프리미엄이 더 높은 건 당연한 얘기겠지요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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