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'서울 동쪽 끝'에서 '동쪽의 중심'으로! 강동구의 화려한 변신

월천대사의 학군과 부동산 #11. '서울 동쪽 끝'에서 '동쪽의 중심'으로 변신한 강동구

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집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자인
이주현 대표님과 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
격주 화요일 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)

지금까지 ‘월천대사의 학군과 부동산’ 칼럼을 직방에 연재하면서 서울수도권에서 엄마들의 눈으로 이사 가기 좋은 곳 혹은 주목해 보면 좋을 지역들을 소개해드리고 있습니다. 오늘은 지구 내 마지막 분양을 앞둔 강동구 고덕 지구를 소개해볼까 합니다.

강동고덕 일대 재건축의 역사

강동구 명일–고덕-상일 지역(이하 강동 고덕)은 80년대 택지 지구로 개발되어 만들어진 대규모 아파트촌입니다. 주공 아파트와 시영 아파트 그리고 공무원 아파트인 고덕상록 아파트 등이 1세대 강동 고덕의 대표 아파트들입니다. 제가 진짜 재미나게 눈물 콧물 쏟으며 본 강풀의 웹툰에도 등장하는 지역이 이곳인데요, 강 작가의 작품을 보면 강동구 구석구석이 많이 나온답니다.

강동구 한여외고 인근의 아파트, 빌라촌

출처직방

한영외고 인근의 저층 빌라들은 대형 평수 위주의 고급 주거지로 부자들이 사는 동네였습니다. 90년대 명일2동은 민영 아파트들이 들어서면서 중산층이 대거 유입됩니다.


어른들에게 여쭤보면 당시 한국은행 임직원들도 살았고(삼익그린맨션2차), 삼환기업 사원 아파트와 현대 사원아파트도 있었답니다. 당시엔 대형이었던 30평형의 아파트가 많았고 그보다 큰 평수도 많이 지어진 것으로 보아 당시에는 부촌으로 계획되었던 것 같습니다. 재건축 이슈들은 지금만 있었던 것이 아니랍니다.


2000년대의 고덕 재건축 이슈는 뜨거웠습니다. 대단지 택지에 저층 아파트가 가진 높은 지분을 보유한 고덕 지구의 재건축 시세는 상당했죠. 특히 2008년부터 입주한 명일역 인근 강동롯데캐슬퍼스트의 인기는 대단했습니다. 강동롯데캐슬퍼스트와 프라이어팰리스(2007) 그리고 고덕아이파크(2011)가 2세대 아파트입니다.


5호선 명일역 인근의 강동롯데캐슬퍼스트, 고덕아이파크 그리고 프라이어팰리스의 위치. 위 3개 아파트가 강동구의 대표적인 2세대 아파트들이다.

출처직방
강동고덕,
3세대 신축 아파트의 시대 열다

이제 강동고덕 일대는 3세대 신축 아파트의 시대가 시작되었습니다. 시영 아파트를 재건축한 대단지 고덕래미안힐스테이트(일명 고래힐)를 시작으로 4단지 고덕숲아이파크는 입주를 마쳤습니다. 고덕주공2단지를 재건축한 그라시움부터 3단지, 5단지, 7단지도 분양을 마쳤습니다. 곧 마지막 재건축 분양분인 고덕주공6단지가 4월 중 분양을 앞두고 있습니다. 이 외에도 신동아, 명일우성, 명일현대, 한양 등 소위 ‘명일 4인방’과 고덕주공9단지, 삼익가든 등 앞으로 재건축이 진행될 아파트들도 많이 남아 있고요.

강동고덕 지구 내 세대별 아파트 현황

출처월천대사

강동고덕 일대는 서울 내에서 아파트가 밀집한 신도시 느낌으로 아이 키우기 좋은 곳입니다. 유해 시설이 없고 쾌적한 녹지 공간을 보유하고 있습니다. 수시 전형 확대에 따른 대학 진학률이 좋은 고등학교에 진학하기에도 적합합니다. 재건축이 순차적으로 진행된 결과로 학부모들은 10년 차 준 신축 아파트와 20년 차 구축 아파트 그리고 분양을 마친 신축까지 다양한 형태의 아파트를 예산에 따라 고를 수 있습니다.


또 다른 장점은 녹지 공간이 많다는 것입니다. 푸르른 나무들로 둘러싸여 있어 서울 도심과는 달리 피톤치드가 가득한 서울 생활을 누릴 수 있다고 합니다. 강동고덕 지역의 녹지는 고덕산에서부터 고덕그린웨이, 상일동산, 강동생태숲으로 연결되는데 무려 47%의 높은 녹지율을 자랑합니다. 강동아트센터와 캠핑장도 인근에 있습니다. 한강도 가깝고 자전거 도로도 잘되어 있습니다. 여러모로 아이들 키우기엔 안성맞춤인 곳입니다. 친환경적인 거주 공간을 원하는 가정에서는 이와 같은 이유로 고덕 학군을 선호합니다.

강동고덕 지구의 대장주 아파트인 고덕래미안힐스테이트에서 실제 살고 있는 거주민이 남긴 리뷰. 직방 앱에서는 해당 아파트에 실제 살아 본 적 있는 거주민들의 리뷰를 볼 수 있다.

출처직방

이 일대로 이사를 고려하시는 세대라면 ‘고덕사랑까페’와 ‘강동맘까페’에서 더 많은 소식을 얻을 수 있습니다. 특히나 고덕사랑까페는 입주할 분들이 활발할 교류를 하고 있어 알차답니다.

‘서울의 동쪽 끝’에서
‘서울 동쪽의 중심’으로

강남 테헤란로 일대가 서울 내 가장 큰 업무 지구로 발전하면서(GBD) 강동구의 단점은 불편한 교통이었습니다. 저도 강동구에서 거주했기 때문에 이 점을 잘 알고 있습니다. 그러나 이제는 다방면으로 불편함이 해소되고 있습니다.


일단은 고덕래미안힐스테이트 뒤편으로 만들어진 아리수로와 암사대교 개통으로 올림픽대로와 강변북로로 가는 길이 편하고 빨라 졌습니다. 그리고 고속도로 이용하기에도 편리합니다. 중부고속도로, 외곽순환도로 그리고 서울양양고속도로를 이용하기 편리하고 제2 경부고속도, 서울세종고속도로라 불리는 세종포천고속도로도 한창 공사가 진행 중입니다.


지하철 역시 5호선 상일동행이 운행되고는 있지만, 지선으로 운행되고 있어 강남 접근성은 불편했는데요, 황금노선으로 불리는 9호선이 올해 10월 보훈병원역까지 개통할 예정이고, 여기에 생태공원역, 한영외고역, 고덕역을 지나 강남 업무 지구까지 4단계 연장 계획이 잡혀 있어 예비타당성조사 발표를 앞두고 있습니다. 9호선이 개통되면 강동고덕 일대의 교통은 획기적으로 개선될 것으로 보입니다.


강동구 하면 ‘서울의 동쪽 끝’이라는 인식이 강했습니다. 그런데 하남-미사 지구가 개발되면서 강동구 생활권이 확장됨에 따라 강동-미사-풍산 지구-하남 시청 일대가 주거 벨트를 이루며 서울 동쪽의 리딩 지역이 되었습니다.

지난 1년간 강동구, 하남으로 유입된 세대 수. 강동구는 소폭 줄기는 했지만 일대 재건축과 입주가 마무리되면 다시 증가할 것으로 예측된다. 하남시로의 유입이 많아지면서 강동구-하남시까지 서울 동쪽에 또 하나의 거대한 주거 벨트가 탄생했다.

출처직방

강동고덕 일대 재건축과 미사 지구의 개발로 세대 수도 증가 추세입니다. 사는 사람이 많아지면 편의시설도 속속 확충되는데요. 강동고덕 일대는 이마트를 제외하면 쇼핑 시설이 부족했는데, 하남 스타필드가 새로 오픈하면서 큰 인기를 끌고 있습니다. 또 코스트코가 용지 계약을 완료했고, 이케아는 고덕상업 업무 복합 단지에 입점 예정이라고 합니다. 일자리로는 고덕상업 업무 복합 단지강동 첨단 업무단지 그리고 엔지니어링 복합 단지가 개발 진행 중입니다.


이렇게 단점이 개선되면서 강동고덕 지구는 서울 내에서도 주거 환경이 좋은 동네가 되었습니다. 거기에 재건축을 통해 대거 신축 아파트가 공급될 예정입니다. 이미 입주한 고덕래미안힐스테이트와 래미안명일역솔베뉴, 고덕그라시움, 고덕숲아이파크, 고덕롯데캐슬베네루체, 고덕센트럴아이파크, 고덕푸르지오, 고덕아르테온 그리고 앞으로 분양할 고덕자이까지 약 2만 세대가 추가 입주합니다. 특히 상일동역 일대에는 난개발이 아닌, 한 단지도 빠짐없이 새로 개발된다는 것이 큰 장점입니다.


다만 대단지가 한꺼번에 지어지는 만큼 입주 시기에 세입자 구하기가 어려울 수 있습니다. 실입주가 아닌 사정상 전세를 주어야 할 세대라면 잔금 전략을 치밀하게 세우는 것을 추천 드립니다.

강동구 일반 고등학교의 진격, 한영고!

명문 학군 하면 선호 초등학교와 인기 중학교 이름이 먼저 떠오르는데 강동구는 신기하게 고등학교가 먼저 떠오릅니다. 한영외고, 배재고, 한영고! 2018학년도 서울대 13명 진학의 쾌거를 이룬 한영고는 몇 년간 지속해서 서울대 진학에 강한 파워를 보여주었습니다. 올해는 특히나 놀라운 진학 성적으로 세간에 오르내렸습니다.

강동구의 명문 학군, 한영고의 학교 정보와 배정 아파트. 직방 앱에서는 아파트별 배정 학군과 학교별 정보를 쉽게 볼 수 있다.

출처직방

한영고는 일반고로 학생부 관리가 생명인 수시 전형에 강한 고등학교로 손꼽힙니다. 이외에도 명문 특목고인 한영외고와 배재고가 있습니다. 90년대 명문이었던 광문고와 여고들도 신축 아파트들이 입주를 마치고 나면 약진할 것으로 예상됩니다.


현재 시세를 볼 때 대규모 신축 아파트들이 입주를 마치게 되면 젊은 중산층 학부모들의 추가 유입이 기대됩니다. 그에 따른 효과로 초등학교와 중학교 학군도 예전의 영광을 찾게 될 것으로 학원계에서는 예측하고 있답니다.

강동구 명문 학군인 한영외고, 한영고, 배재고의 2018년도 서울대 합격자 수

출처베리타스알파

강동고덕 지구 일대의 학원가, 학군 위치

출처직방

현재 가장 선호되는 초등학교는 명덕초인데, 참고로 고덕래미안힐스테이트에선 2단지가 명덕초로 배정받습니다. 고덕래미안힐스테이트가 입주하면서 학생 수 증가로 어려움을 겪었던 묘곡초는 올해 교실 증축 공사를 하고 있어 올 하반기 중 완공 예정입니다. 내년엔 학급당 28명 정도를 목표로 하고 있습니다.

강동구에서 선호되는 명덕초와 명일초의 학교 정보를 직방 앱에서 찾아봤다.

출처직방

프라이어팰리스는 명일초, 강동롯데캐슬퍼스트는 명덕초에 배정받으니 이사에 도움되시면 좋겠습니다. 엄마들이 선호하는 중학교는 2016학년도 학업성취도평가에서 강동구 1위를 했던 명일중이며 고덕래래미안힐스테이트 배정 학교라고 합니다.


강일중은 강동롯데캐슬퍼스트 재건축 후 기부체납으로 현재의 위치로 이전했는데, 이곳도 인기중학교입니다. 남자 아이를 둔 가정에서는 남중인 배재중도 선호합니다(*학교 배정은 교육청 사정에 따라 변경될 수도 있으니 꼭 해당 교육청에 확인해 주세요). 상일역 일대 초등학교와 중학교도 인근 아파트들 입주가 마무리되고 어수선함이 정리될 무렵엔 엄마들의 선호도가 높아질 것입니다.

아쉬운 학원가,
그러나 미래를 기대해도 좋다!

강동고덕 일대에서 다소 아쉬운 점이라 하면 대형 학원가의 부재입니다. 현재 학원가는 고덕역 이마트 일대의 상업지와 한영외고 앞 주택지 그리고 명일역에 자리 잡고 있습니다. 롯데캐슬 상가에도 학원들이 입점되어 있지만 아쉽다는 평가입니다. 최근 입주한 고덕래미안힐스테이트 상가에는 예체능을 중심으로 한 학원들이 자리 잡고 있는데요. 신축 아파트의 입주가 다 끝나는 시점에는 학원가가 지금보다는 더 확충될 가능성이 높습니다.

강동고덕 일대의 학원가 모습

출처네이버카페 <월천재테크> 벨라님

수시 전형의 확대와 특목고 축소 분위기는 강동구 일대 일반고에는 호재입니다. 논의되고 있는 자사고와 외고가 폐지된다면 배재고와 한영외고가 일반고가 되는데 이 점은 중학교 학군이 지금보다 탄탄하게 자리 잡는데 큰 영향을 줄 것입니다.


근래 추가된 입시 정보를 하나 알려드리면서 이번 칼럼을 마치고자 합니다. 현재 강동-송파 일대 고등학교 1학년의 내신은 전년도와 비슷한 경향을 보입니다. 교과 개정으로 문과 학생들은 학습량이 늘었습니다. 이 때문에 이과 지원이 많을 것으로 현지 입시 기관에서는 예상하고 있답니다. 이과 선호현상은 앞으로도 당분간 이어지겠네요.


글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://blog.naver.com/iampicky

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://cafe.naver.com/1000tech


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