직방

서울에서도 마포 지역은 직주근접이 용이한 위치로, 소위 ‘황금 입지’입니다. 직주근접, 편리한 교통, 우수한 한강 뷰 조망권 등 거주지로서의 좋은 조건은 다 갖추었죠. 단 한 가지, 교육 환경만 빼고요.

그런데 그 단 한 가지 아쉬웠던 마지막 퍼즐 조각이 슬슬 끼워지기 시작했습니다. 마포를 거론할 때 항상 아쉬웠던 교육 환경이 아현 일대 위, 아래 뉴타운 완성 시기가 되면 퍼즐 조각 맞추듯 ‘완벽한 주거지’의 그림을 완성할 것 같습니다.

마포에는 각종 지하철이 지나갑니다. 공덕역만 하더라도 5호선과 6호선, 그리고 경의중앙선과 공항철도 등 총 4개의 노선이 지나갑니다. 위로는 2호선 아현역과 이대역이 지나가죠.

공덕역에는 백화점은 없지만 이마트가 있으며, 인접한 여의도의 쇼핑 시설들을 이용할 수 있고 시내의 백화점들과도 가깝습니다. 용산의 쇼핑 시설과 이대, 신촌, 홍대의 상권을 이용하기에도 좋은 위치이지요.

아래로는 한강을 끼고 있어서 망원 지구와 마포 나들목, 현석 나들목을 이용해 여의도 지구로도 진입이 쉽습니다. 시내 접근성이 좋기 때문에 광화문 일대의 고궁들과 대형 서점, 그리고 시청 앞 액티비티 등을 즐기기 좋아 아이들 있는 집에서는 주말 나들이할 곳이 많습니다. 용산의 국립중앙박물관과 전쟁기념관 역시 주말 나들이로 좋은 곳이지요. 더구나 이곳들은 모두 무료 내지는 적은 비용으로 이용할 수 있는 곳들입니다.

무엇보다 마포 입지의 가장 큰 장점은 일자리가 가깝다는 것입니다. 3대 업무지구 중 CBD(도심 업무지구), YBD(여의도 업무지구)와 근접해 있으며, 마포역과 공역덕 사이에도 회사들이 즐비합니다. 직주근접성이 좋다 보니, 다른 지역에 비해 맞벌이 가정이 많은 것이 또한 마포의 특징입니다. 여의도와 사대문 안 직장 출퇴근 자들이 많고 대기업 근무자가 많아 퇴근 시간이 평균보다 늦는 가정이 많다고 합니다.

현재 마포구에서 학군으로 가장 핫한 곳은 ‘염리학군’입니다. 즉, 염리초는 마포구 초등학교 중 교육부와 평가원 선정 국가수준 학업성취도 평가 2위를 받았으며 서울시교육청 선정 ‘방과 후 학교 우수 학교’로 뽑힌 학교입니다. 방과 후 프로그램이 강점인 염리초는 워킹맘들의 니즈와도 잘 부합된 곳이지요. 아무래도 워킹맘이 많은 마포구에서는 방과 후 활동 프로그램이 다양하고 잘 정비된 학교를 선호할 테니까요.

염리학군으로는 지금까지 마포자이가 염리초와 딱 붙어 있어서 인기가 많았습니다. 마포에는 ‘염리초 배정이 안 되면 사립초로 보낸다’는 말이 있을 정도로 염리초 인기가 많으며, 또한 지리적 이점으로 사립초를 보내는 학부모들이 많은 곳입니다. 경기초, 이대부초, 홍대부초, 추계초 등 마포는 강북권 사립초의 천국이지요. 아침이면 각 사립초 셔틀을 이용하느라 줄지어 선 학생들 모습을 볼 수 있습니다.

이 일대 신축 아파트는 마포래미안리버웰, e편한세상마포리버파크, 래미안마포웰스트림 등이 있으며, 아현뉴타운 내 대단지인 마포래미안푸르지오(이하 마래푸)는 현재 아현초에 배정받고 있습니다만 올해부터 한서초로 배정받는 단지도 있다고 하니 입주 전에 배정 학교를 교육청에서 확인하세요.

과밀학급과 역피라미드 구조. 이 두 가지 현상이 교육열이 높은 학군 지역임을 확인해주는 지표인데요. 해당 지역의 중학교 학군이 탄탄한지를 보려면 초등학교 학생 수 추이를 보면 알 수 있습니다. 고학년이 과밀이어서 학년이 올라갈수록 학생 수가 역피라미드 구조를 보인다면 그 지역 중학교는 학군이 좋다고 보면 됩니다. 반대로 저학년 학생 수가 많은 피라미드의 구조라면 고학년에 학생들이 다른 지역으로 전출한다는 의미로, 중학교 학군이 다소 아쉬운 지역으로 보면 되겠지요.

마포는 초등학교 학군까지는 괜찮지만, 그동안은 황금 입지인 것에 비해 학군이 다소 아쉬워 자녀가 중고등 진학 시기가 되면 다른 지역으로의 이사를 고민하게 만드는 곳이었습니다. 그래서 자녀가 초등 고학년이 되거나 중학교 입학을 앞둔 시기에 목동이나 강남 등으로 전출을 많이 하곤 했죠. 그러나 마포도 뉴타운의 완성으로 다소 아쉬운 학군에 힘이 실릴 것으로 기대됩니다.

강변 쪽에서 시작된 아파트 신축 돌풍으로 지금은 염리-아현 뉴타운까지 이어져 서대문구인 북아현동까지 재개발 및 신축 분양이 활발합니다. 곧 염리3구역(GS자이)과 아현2구역(SK뷰아이파크)도 분양할 예정입니다. 강변 측 용강동부터 아현 뉴타운, 북아현 뉴타운이 옆으로는 가재울 뉴타운, 위로는 서대문구 은평구 재개발까지 강북권을 아우르는 거대한 신축 주거 지역이 형성될 예정입니다.

이는 학원가가 생길 만한 입지가 되었다는 의미이지요. 학원가는 해당 지역의 충분한 학생 수와 두꺼운 중산층의 분포, 그리고 주변 학생들을 흡수할 수 있는 입지라면 형성될 수 있습니다.

또 하나, 서울 서북권에는 큰 학원가가 없었다는 점 역시 마포에 학원가가 생기기에 좋은 조건입니다. 목동 학원가는 조금 먼 마포는 중구, 종로구, 용산구, 서대문구, 은평구, 여의도의 아쉬운 학원 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

아직은 학원가 형성 초기이지만 학원들이 조금씩 대흥역 일대에 자리 잡고 있습니다. 아현역 주변으로도 소소하게 학원들이 생기고 있고요. 기존 보습학원들은 애오개역 공덕자이 쪽에 자리 잡고 있습니다.

‘마포에서 아이 키우키’(애칭은 ‘마이키’) 카페에서 더 많은 동네 소식을 접할 수 있으니 실거주로 이사 고려하시는 분들이라면 참고하셔도 좋을 듯합니다.

게다가 마포는 이번 부동산 상승과 신축의 열기로 교육열이 생길 수 있을 만한 가격대가 이미 형성되었습니다. 마포 일대의 신축은 이미 마래푸 기준으로 전용 59㎡는 3,700만 원 이상, 84㎡는 평당 3,300만 원 이상을 훌쩍 넘고 있습니다.

특히나 눈여겨 볼 점은 신축 아파트의 전세가입니다. 원래 입주 시기에는 전세가가 낮은 것이 일반적인 현상이라 뉴타운은 전세가율이 올라오는데 시간이 꽤 걸리곤 했습니다. 그런데 이곳은 아직 뉴타운이 진행 중임에도 불구하고 직주근접성이 좋은 입지인 만큼 이미 전세가율이 약 60~70%에 육박하고 있습니다.

이런 중산층 거주 지역에 교육 시설들이 안 생기면 섭섭하겠죠. 예전 재개발 지역이었을 때와 비교하면 새로 신축되는 아파트들은 단지마다 어린이집들이 들어서고 있어 어린 자녀들을 둔 세대들이 많아지고 있습니다. 현재는 비인기 초등학교일지라도 신축 아파트에 둘러싸일 예정이라면 입주 후 몇 년 뒤에는 그 위상이 달라질 것입니다.

새 아파트에 좋은 입지, 이제는 좋은 교육 환경까지 추가돼 황금 조합 완성! 개발이 모두 완료되는 시점의 마포 교육 변화, 그리고 마포구의 미래가 기대됩니다.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

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