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규격화된 아파트는 개별성이 강한 상가, 토지와 달리 가장 보편적이고 가격변동폭도 작다. 아파트 명과 면적만 알면 인터넷이나 앱으로도 쉽게 시세를 확인할 수 있다. 하지만 이런 아파트도 동에 따라서 미묘하게 가격이 달라진다.

일반적으로 층에 따라 가격차이가 나는 것은 누구나 알고 있지만 동에 따라 발생하는 시세차이는 간과하는 경우가 생각보다 많다. 동, 층, 향, 라인, 세대 수, 학군, 교통 모든 조건들이 아파트의 현재가치를 결정하는 요인들이다. 오늘은 그 중에서 어떤 조건에 따라 동의 가치가 결정되는지, 로얄동의 개념과 조건을 알아보자.

경매로 아파트를 낙찰 받은 A씨는 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 샀다는 기쁨에 기분이 좋았다. 하지만 기쁨도 잠시, 낙찰가격이 급매물 가격보다 오히려 높은 가격이라는 사실을 알고 망연자실 했다.

낙찰 받은 아파트가 도로변에 위치한 길가 동으로 도로소음 때문에 가격이 로얄동보다 낮았던 것이다. A씨는 어디서부터 잘못했을까? 아파트 면적과 층에 따른 매물 시세만 확인을 하고 동에 따른 가격은 확인하지 않은 것이 실수였다.

그럼 사람들이 선호하는 로얄동과 그렇지 않은 동의 차이는 무엇일까? 하나씩 예를 들어보자.

위 그림을 보면 아파트 주 출입구 전면에 큰 도로가 있다. 소음이 발생할 정도로 교통량이 많은 도로라면 도로 소음에 노출된 1, 2, 3동은 비선호동이 되고 도로소음에서 상대적으로 조용한 중간동인 4, 5, 6동이 선호동인 로얄동이 된다.

이는 물론 일조권 확보에 문제가 없다는 것이 전제조건이다. 만약 동간 간격이 좁아서 앞 동인 1,2,3동에 가려져 4,5,6동에 햇볕이 들지 않아 일조권 확보가 어렵다면 도로소음 정도에 따라 앞이 트여있는 1,2,3동이 로얄동이 될 수도 있다. 가격차이는 소음과 일조권 확보 정도에 따라 결정될 것이다.

그럼 위와 같이 전면뿐만 아니라 측면에도 도로가 있는 아파트라면 어떨까? 역시 소음이 발생하는 도로라면 전면 1, 2, 3동뿐만 아니라 측면인 7동, 4동도 비선호동이 되고 중간 동인 5, 6동이 로얄동이 된다.

이렇듯 일반적으로는 일조권 확보와 도로소음에 따라 비선호동과 선호동인 로얄동이 결정되며 정도의 차이에 따라 가격 차이도 달라진다.

위 그림처럼 산이나 강, 호수처럼 조망할 수 있는 환경이 가까운 아파트는 조금 다르다. 전면에 소음이 발생하는 도로가 있어서 일반적인 경우라면 조용한 중간동인 4, 5, 6동이 로얄동이 되지만 도로 건너편에 산이나 강, 호수가 있고 조망권이 확보된다면 이야기가 달라진다.

조망권이라는 차별화된 무기가 확보되면 1, 2, 3동이 로얄동이 된다. 한강과 같이 선호도가 높은 조망권이라면 억 단위의 가격 차이가 나기도 한다. 이처럼 좋은 경치가 보이는 조망권은 로얄동이 되는 강력한 기준이지만, 소음이 너무 심해서 생활에 지장을 줄 정도의 도로나 철길을 끼고 있다면 조망권의 가치는 크게 떨어진다.

지하철역이 아파트 뒤쪽 부출입구에 있는 아파트라면 어떻게 될까? 당연히 지하철역으로 대부분의 아파트 주민들이 지나다닐 것이고 새로운 매수자나 세입자 역시 지하철역이 가까운 동을 선호할 것이다. 이렇게 되면 지하철역 접근성이 좋은 7, 8, 9동이 로얄동이 된다.

하지만 전철역이 가까워도 지상철이라면 또 이야기가 다르다. 서울에서는 2호선 구로~성수 구간과 1호선, 4호선, 경의중앙선 등 수도권 일부구간이 지상구간이다. 지상구간은 소음이 크게 발생하며 특히 1호선 국철구간은 기차도 다녀서 소음강도가 더 심하다.

이렇게 지하철역이 있어도 소음이 크게 발생하는 요인이 있다면 7, 8, 9동보다는 소음영향이 상대적으로 덜한 4, 5, 6동이 로얄동이 된다. 대부분 사람들은 1분 더 걷고 덜 시끄러운 것을 더 선호한다.

로얄동의 조건을 정리하면 다음과 같다.

일반적인 경우, 아파트 단지 내 중앙에 있는 동이 조용하고 일조권이 확보가 되면 선호도가 높아 로얄동이 된다. 소음영향은 크지 않으면서 앞이 트여 일조량과 조망이 좋으면 앞 동도 로얄동이 될 수 있다. 특히 강, 호수 등 좋은 조망이 확보된다면 아주 큰 소음이 발생하지 않는다는 조건하에 조망이 좋은 동이 로얄동이 된다.

하지만, 생활에 지장을 줄 정도로 소음유발이 큰 도로나 철길이 있는 동은 조망이 좋아도 선호도가 떨어진다. 선호동인 로얄동과 비선호동과의 가격차이는 소음과 일조권, 조망, 편의성 정도에 따라 결정된다.

서울 한강변 아파트의 경우 올림픽대로와 강변북로의 도로소음에 노출되어 있음에도 한강이 보인다는 이유만으로 같은 아파트 단지 사이에서도 1억 이상 가격차이가 나는 경우가 있다. 아파트 단지마다 동 배치와 주변환경이 달라서 무조건 중간동이 좋다, 앞이 트여 있는 앞 동이 좋다 이렇게 단순히 단정지을 수는 없다.

일조권, 조망권, 생활편의성, 소음여부 등을 거주민 리뷰나 현장투어 정보 등으로 확인하는 것이 좋고, 부동산 방문 시에는 로얄동이 어디인지, 그 이유는 무엇인지 묻는 것도 로얄동을 가려내는 좋은 방법이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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