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"아파트 구매 적정시기는 언제인가요?" 부동산 초보자가 많이 하는 5가지 질문!

시네케라의 '팩트로 보는 부동산' 오늘은 부동산 초보자가 많이 하는 5가지 질문과 답변을 준비했습니다.

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

12년 차 현직 부동산 펀드매니저이자,
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의 저자,
시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

부동산 거래는 생애 가장 큰 지출이 오가는 중대한 사안이기 때문에, 어느 과정 하나 쉽게 결정할 수 없고 막연하게 느껴집니다.


특히, 부동산 거래에 익숙하지 않은 초보 투자자나 처음 내 집 마련을 하려는 실수요자에게는 더욱 그렇습니다. 필자가 주변 사람들에게 자주 받는 질문 다섯 가지와 그에 대한 답변을 골라봤습니다.


Q1. 정부가 부동산 규제 대책을 잇따라 발표하고 있습니다. 아파트를 구매할 계획이 있는데 내릴 것도 같고 오를 것도 같아 방향을 못 잡겠습니다. 아파트 구매 적정 시기는 언제쯤일까요?

사실 위의 질문은 부동산 전문가보다 점쟁이에게 묻는 것이 맞는 것 같습니다. 누구도 미래를 예측할 수는 없습니다. 아무리 훌륭한 경제, 부동산 전문가라도 글로벌 금융 위기나 8·2 부동산 대책 등을 예측하기는 어려울 겁니다.


아파트 구매 적기를 고민하는 분에게 저는 ‘본인이 준비되실 때’가 적기라고 말씀드립니다. 여기서 말하는 '준비'란 본인의 재무제표가 준비된 때를 말합니다. 자기 자본 비율과 DTI(총부채 상환 비율, 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가의 비율)를 분석 후, 충분히 안정적이라고 판단될 때 사시면 되는 것입니다.


개인마다 기준과 처한 상황이 달라 정확하게 몇 %가 안정적이라고 단정 지을 수는 없습니다만, 본인의 재무제표는 주택 구매에 대해 의사결정을 하는데 가장 중요한 지표일 것입니다.


만약, 집을 산 후에 집값이 하락하면 어떻게 할 것인지 궁금하실 겁니다. 그럼 제가 역으로 여쭤봅니다. 집값이 급등하면 어떻게 하실 건가요? 대비책은 있으신가요? 가령 6억짜리 집의 경우, 3%만 올라도 1,800만 원입니다. 저축으로는 따라가기 힘든 금액입니다.

직방에서 본 최근 3년 서울 아파트 매매 시세 변동률

출처직방

일단, 자기 집 한 채는 보유해야 그다음 투자를 할 수 있습니다. 사실 실거주 목적의 집 한 채를 보유하고 있는 사람은 집값이 오르든 말든 크게 상관이 없습니다. 무주택자의 경우는 이미 본인의 의사와는 관계없이 매도 포지션(집값이 하락할 것이라고 배팅하는 것)을 취하고 있는 것입니다.


주거 안정 차원에서라도 무주택자라면 준비가 되었을 때 너무 고민하지 말고 한 채 정도는 사시기를 권해드립니다. 아파트를 사면 주거 안정성이라는 계량화할 수 없는 행복까지 함께 오게 되니까요.

자기자본비율과 DTI 계산법

출처직방

Q2. 우리나라와 비슷한 일본의 경우, '잃어버린 20년’이라고 할 정도로 집값이 하락했습니다. 우리나라도 비슷한 길을 가지 않을까요?

하락론자는 일본 사례를 근거로 집값이 하락할 것이라고 주장합니다. 하지만 일본은 우리나라와 그저 가까운 나라일 뿐입니다. 이미 많은 분이 지난 몇 년간 책, 보고서, 블로그 등을 통해 일본뿐 아니라 다른 많은 선진국 사례와 함께 비교하고 분석한 결과들이 있습니다.

쉬운 예로 검색창에 GDP라고 치면 국가별 GDP가 나옵니다. 일본의 GDP는 우리나라 GDP의 3배가 넘으며, 순위도 일본은 3위, 우리나라는 11위입니다. 인구 또한 2배 이상 차이가 납니다.

한국과 일본은 경제규모, 산업 구조, 인구 등 많은 면이 다르다.

출처직방

그리고 우리나라와 일본의 산업 구조는 차이가 있습니다. 우리나라는 수출 의존도가 높으나 일본은 내수 의존도가 높습니다. 쉽게 말해 반에서 3등 하는 학생하고, 11등 하는 학생이 짝꿍이라고 해서 둘을 똑같이 비교하지는 않습니다.

국가별 주택 가격 지수 그래프

출처https://infographics.economist.com

Q3. 양도소득세 등 부동산 투자에는 발생하는 세금이 너무 많아 돈을 벌기가 쉽지 않다고 합니다. 어떻게 생각하세요?

저는 위와 같이 말씀하시는 분들께 농담으로 이렇게 말씀드립니다. '근로소득세가 무서워서 회사를 그만두실 건가요?’


양도소득세란 부동산 등을 타인에게 이전할 때 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 다시 말해 소득이 발생해야 납부할 수 있는 소득이라는 뜻입니다.


양도소득세는 납부하기 쉽지 않습니다. 양도소득세는 매각가에서 기본 공제 250만 원을 빼고, 중개수수료를 빼고, 샤시, 보일러 교체비 등 주요 자본적 지출 비용을 빼고, 마지막으로 매매가와 취 ·등록세 그리고 중개수수료를 더한 비용을 빼고 난 나머지 금액에 대해서 부과하는 것입니다. 심지어 같은 해 두 개의 부동산을 매도했는데 한 개의 부동산에서 손실이 발생한 경우, 이익이 난 쪽과 상계 처리까지 해 줍니다.


대한민국 국세 수입에서 양도소득세가 차지하는 비중은 5.5%(‘2016년 국세 수입 결산 분석’, 국회예산정책처) 정도에 불과합니다. 그리고 양도소득세는 피해야 할 대상이 아니라 어떻게 하면 많이 낼 수 있을지 고민하셔야 합니다. 그리고 만약 진짜로 양도소득세를 납부하게 되면 만세삼창을 부르시기 바랍니다.


취득세와 재산세의 경우도 자세히 따져보면 생각보다 크지 않습니다. 매년 집값이 1.7%만 올라준다면 모든 세금과 이자 비용을 집값 상승분이 막아 줄 것입니다. 지금 당장 엑셀이나 계산기로 계산해 보시기 바랍니다!


Q4. 분양가 상한제 등으로 인해 분양권에 당첨되면 로또에 당첨되는 것과 비슷하다고 합니다. 열심히 청약을 넣어 봐야겠죠?

요즘 같은 시장에서 분양권에 당첨되면 굉장히 좋습니다. 특히, 분양가 상한제로 인해 분양가가 주변 시세보다 아주 낮을 경우, 당첨만 되면 이보다 더 좋을 수는 없을 것입니다.


그리고 일반적으로 조합과 시공사는 당첨자에게 어느 정도 프리미엄이 발생하도록 분양가를 책정합니다. 따라서 분양권 당첨만 되면 대부분의 경우 몇천만 원 프리미엄이 발생하게 됩니다.


하지만, 8·2 부동산 대책 이후 대출 규제가 심해져서 잘해야 중도금 중 일부만 대출받을 수 있습니다. 다시 말해 큰 자금이 필요한 투자입니다. 그리고 준공 때까지 전매가 금지됩니다. 또한, 추첨제는 대형 평형에 한합니다.


저라면 물론 기회가 되는대로 청약을 시도하겠습니다. 분양권은 주변 시세 대비 분양가와 이에 부속되는 부대비용 정도만 분석하면 쉽게 프리미엄을 예상할 수 있습니다. 따라서 다른 부동산 투자 대비 분석에 대한 노력이 덜 들어가기 때문에, 많은 시도를 통해 당첨 가능성을 높이는 것은 좋습니다.


하지만, 분양권 당첨을 위한 노력과 동시에 신축 아파트 구매를 위한 노력도 함께 하는 것이 현명합니다. 물론 분양권에 당첨되면 좋습니다. 그러나 가능성이 로또에 당첨되는 것만큼 낮은데 이 가능성만 바라보며 수억 원을 예금통장에 묶어 두시겠습니까? 투자자의 큰 리스크 중 하나는 현금 보유 리스크입니다. 물가 상승으로 인하여 현금의 가치는 매년 떨어집니다.

직방에서 본 서울시 최근 입주 아파트 단지 목록

출처직방

Q5. 저는 지금 빌라 전세를 살고 있습니다. 사는 데 큰 불편이 없어서 빌라를 매입하려고 하는데요. 주변에 빌라 구매를 말리는 사람이 많습니다. 빌라에 대한 인식이 왜 부정적인가요? 차라리 돈을 더 모아 아파트를 사는 게 나을까요?

부동산 유형별 난이도를 따지는 기준은 환금성일 것입니다. 소유자가 본인이 소유한 부동산을 얼마나 빨리 팔 수 있느냐가 그 부동산의 투자 난이도입니다. 이런 점에서 볼 때 일반적으로 아파트가 빌라(다세대 주택)보다 매도하기 쉽기 때문에 투자 난이도가 낮다고 볼 수 있습니다.


그리고, 아파트는 호수별로 유사성이 굉장히 높습니다. 실제로 중층부의 기준시가를 보면 위아래 집의 기준시가가 동일한 경우도 다반사입니다. 따라서 국토부 실거래가를 참고하면 누구나 쉽게 가격을 예상할 수 있습니다. 반면 빌라는 평면, 배치도, 향 등이 제각각 다양하기 때문에 정확한 현 시세를 찾아내기가 만만치 않습니다.

한 아파트 단지의 실거래가 그래프. 직방에서는 국토부 실거래가 기준 가격 변동을 쉽게 볼 수 있다.

출처직방

또한, 담보 대출을 받을 때 아파트보다 소요 시간이 길며, 일반적으로 대출 금액이 적게 나옵니다. 아파트의 경우, 은행에서 KB시세로 가격을 평가합니다. 반면 빌라는 감정평가사가 건건이 평가를 하기 때문에 시간도 많이 소요되는 것입니다.


마지막으로 빌라는 작은 건설사에서 시공하기 때문에 누수 등 물리적으로 크고 작은 문제가 발생할 확률이 아파트보다 높습니다.


그럼에도 불구하고 빌라는 나름대로 투자 가치가 있습니다. 아파트 대비 가격이 저렴하고 임대수익률이 높습니다. 따라서 많은 사람이 선호하는 강남 등에 접근하는 진입 장벽이 아파트보다 훨씬 낮습니다. 이미 아파트를 여러 채 가지고 계신 분들이라면 포트폴리오 분산 차원에서 투자하는 것도 나쁘지 않습니다.

글. 시네케라(민경남)

부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 펀드매니저의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81


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