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1기 신도시의 대장은 단연 분당입니다. 분당은 약 9만 세대 정도를 수용하기 위해 건설된 신도시입니다. 1기 신도시 중에서 가장 규모가 크죠. 이어서 일산, 중동, 평촌, 산본 순이고요.

그렇다면 2기 신도시의 대장은 어디일까요? 바로 동탄신도시입니다. 동탄2신도시만 무려 12만 세대를 위한 공동주택이 건설되고 있죠. 동탄1신도시는 이미 5만 세대가 입주해 있습니다. 두 동탄을 합하면 17만 세대입니다. 3인 가족으로 환산해도 50만 명이 화성시 동탄에 거주하게 되는 셈이죠. 동탄신도시 하나만으로도 안양시만 한 새로운 대도시가 생기게 되는 셈입니다. 오늘은 이 동탄신도시 이야기를 해보겠습니다.

화성시는 동탄만 있는 지역이 아닙니다. 행정구역으로 4개 읍, 10개 면, 10개 행정동이 있습니다. 동탄 신도시는 몇 개의 행정동일 뿐이고요. 화성시는 경기도 남부를 대표하는 거대 도시가 되어 가고 있습니다.

기존 1기 신도시처럼 베드타운 성격이 강한 지역은 아닙니다. 대단히 많은 기업이 있고, 여러 가지 산업 활동이 활발하게 움직이고 있는 곳이지요. 화성시는 이러한 기업의 규모만으로도 관심을 가져야 할 이유가 있는 곳입니다.

동탄2신도시가 개발되기 시작하면서, 특히 동탄2신도시 내 아파트가 분양되면서 많은 사람이 걱정했습니다. 도대체 10만 세대가 넘는 아파트를 어떻게 분양할 것이며 과연 누가 저 아파트에 살 것인가 하고 말이죠. 많은 사람이 동탄의 집값이 폭락할 것이라 예상했었죠.

하지만, 시장에서 그런 일은 발생하지 않았습니다. 앞으로도 없을 것이고요. 동탄신도시를 추진하는 정부와 지자체는 단순하게 의사결정을 한 것이 아니기 때문입니다. 동탄신도시에 분양하는 건설사도 자선사업을 하는 것이 아닙니다. 주거시설에 대한 수요가 없다면 추가 분양 요청을 해도 절대 공급을 하지 않습니다. 그만한 공급이 필요한 지역이기 때문에 정부나 기업이 공급을 결정한 것이죠.

화성시 인구는 매년 2만~5만 명씩 증가하고 있습니다. 인구 증가율, 실제 인구수 증가분으로 해도 전국 최상위권입니다. 2017년 12월 기준 인구가 67만 명입니다. 현재의 추세대로라면 10년 안에 100만 명이 될 것으로 예상됩니다. 만약 10년 안에 동탄이나 그 주변 지역에 추가 공급이 없다면 지금 공급량은 오히려 부족할 것입니다.

물론 화성시를 단순히 서울의, 혹은 인근 대도시(수원, 용인 등)의 베드타운 역할 만을 하는 지역이라고 생각한다면 지금의 대규모 공급이 걱정스러울 수도 있습니다. 하지만, 화성은 단순한 베드타운이 아닙니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업 수가 많았고, 현재 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업 수와 근로자 수가 증가하고 있습니다. 이것이 화성시에 동탄신도시를 개발할 수밖에 없었던 가장 중요한 포인트입니다.

단적인 예로 동탄신도시와 그 주변 지역에는 삼성전자와 LG전자가 있습니다. 이곳에서 일하는 근로자만 7만 명이 넘습니다. 기아/현대 자동차도 있습니다. 이 3대 거대 기업의 협력업체도 있습니다. 이 외에도 산업단지와 개별 기업이 계속 들어서고 있습니다. 이곳에 향후 입주할 기업 수가 200여 개가 넘는다고 합니다.

LG, 삼성, 기아/현대차를 제외하고도 약 10만 명의 근로자들이 더 상주할 것이라고 합니다. 화성시 내 상주 근로자 수가 현재만 약 20만 명입니다. 여기에 이 기업체를 지원하는 각종 시설이 들어올 것입니다. 업무 및 주거시설을 위한 상업시설도 대규모로 공급될 것입니다. 이러한 서비스 업종에서 일하는 분도 아무리 적게 잡아도 몇만 명은 될 것입니다. 업무든 거주든 상업이든 화성시에 거주할 예비 거주자가 결혼했다고 가정해 평균 3인 가족이라고 해도 90만 명은 충분히 될 것입니다. 100만 명이 넘을 수밖에 없는 조건이죠.

이렇듯 화성은 이웃한 도시와의 관계가 아니라 화성시 내에서의 활동만으로 100만 명이 상주할 것을 대비해야 하는 도시입니다. 아직 단순한 지방 한 개 도시 규모지만 곧 분구될 것입니다. 분구되는 시점부터 단순한 지방 도시 이상의 위상을 가지게 될 것입니다.

동탄1신도시 아파트는 2007년에 대부분 입주했습니다. 운정신도시의 일부인 교하신도시를 제외하면 2기 신도시 중에서는 입주가 가장 빠릅니다. 동탄에서 가장 비싸고 가장 높은 메타폴리스(2010년 입주)를 제외하면 대부분 2007년에 입주했습니다.

동탄1신도시 아파트들의 초기 분양가는 평당 700만 원대였습니다. 2004년 전후로 분양했는데 당시 잘 나가던 1시 신도시 시세가 평당 1천만 원 전후에 있었으니 나름대로 경쟁력 있는 가격이었습니다. 물론, 화성이라는 지역을 고려하면 조금 높은 가격이었습니다.

모든 신도시가 초기에 그랬듯, 기반시설이 많지 않고 서울과의 거리가 먼 편이라 아주 인기가 있지는 않았습니다. 하지만, 동탄1신도시는 기존 1기 신도시가 정착된 것처럼 10년에 가까운 시간이 걸리지는 않았습니다. 3~5년 안에 동탄1신도시는 대부분 안착하게 되죠.

동탄신도시가 빠르게 안착한 이유는 충분한 수요 때문이었습니다. 서울로 출퇴근하는 수요층이 아니더라도 주변에 있는 삼성전자, LG전자 직원들의 수요만으로도 충분했으니까요. 동탄2신도시를 동탄1신도시보다 거의 3배 정도 크게 계획한 이유가 여기에 있습니다. 충분히 수요가 많은 입지라고 판단을 한 것이죠.

동탄1신도시는 메타폴리스 완성으로 본격적인 궤도에 오르게 됩니다. 시세도 분양가의 거의 2배까지 오르기도 하는데요. 대부분 신도시가 그랬듯 동탄도 시범단지와 그 주변이 가장 먼저 활성화되었습니다. 동탄 시범 다은마을 내 단지들이 가장 인기가 많고 상대적으로 시세가 높습니다. 포스코, 삼성 등 1군 브랜드가 꽉 잡고 있으니까요.

동탄이 본궤도에 올랐다는 증거가 학군입니다. 특히 고등학교나 중학교 중에 인기 학교가 나오기 시작하면 신도시가 활성화되었다고 봐도 좋습니다.

가장 인기 중학교는 솔빛마을에 있는 솔빛중학교와 한빛마을에 있는 석우중학교입니다. 한빛마을 석우중학교는 시범단지 프리미엄이 있는 곳이어서 인기가 많습니다. 반면 솔빛마을 솔빛중학교는 학원가와 시너지가 나는 곳이라 인기가 많습니다.

솔빛마을은 주변 상권도 양호합니다. 백화점이 있고, 영화관이 있는 메타폴리스 상권은 아니지만, 근린생활시설 위주의 상권입니다. 무엇보다 학원가가 있습니다. 학원가가 있는 입지는 신도시에서는 좋은 입지라 할 수 있습니다.

동탄1신도시와 동탄2신도시 둘 사이에서 어디에 거주해야 할지 고민스러우신 분들 많으시죠? 정리해보겠습니다.

동탄1신도시는 이미 활성화가 된 곳입니다. 동탄2신도시는 아직 초기 단계입니다. 동탄2신도시는 정상적인 신도시로 안착하려면 절대적인 시간이 더 필요하고요.

따라서, 실거주라면 동탄1신도시가 더 좋을 수도 있습니다. 하지만, 새 아파트의 상품 메리트를 느껴 보실 분은 동탄2신도시가 더 좋을 수 있습니다. 어떤 선택이든지 행복한 고민이 되겠지요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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