직방

이번 겨울 과천이 뜨겁습니다. 매물이 부족하고 부르는 게 값일 정도로 호가가 상승했습니다. 1년 사이 가격은 래미안슈르(2008년 준공) 기준 약 3억 5,000만 원 정도 상승한 상태입니다.

한동안 재건축 이슈도, 분양도 없었던 과천은 재건축 광풍이 불던 강남권과 시세가 벌어졌었죠. 2016년 가을까지만 해도 상승세였던 과천의 주택 가격이 지난 1년간 지루하도록 횡보를 했습니다.

그런데 드디어 과천이 다시 기지개를 켭니다. 부동산 시장에서 잊힐 뻔했던 과천이 다시 한번 라이징 스타로 떠오르고 있습니다. 과천은 미래 학군으로도 중요한 곳이기에 오늘 이 시간에는 라이징 스타 과천을 심도 있게 파헤쳐 드리고자 합니다.

지난 1월, 과천 센트럴파크푸르지오써밋(주공 7-1단지 재건축) 모델하우스가 대치동 갤러리에서 오픈했습니다. 한파에도 불구하고 오픈하자마자 많은 인파가 다녀갈 정도로 관심이 폭발적이었는데요.

주공 7-1단지를 재건축하는 과천 센트럴파크푸르지오써밋 25평은 평당 약 3,200만 원, 33평형은 평당 약 3,050만 원, 그리고 43평형은 평당 약 2,955만 원 선으로 분양했습니다. 실거주 세대는 옵션 사항을 고려해 확장비를 포함, 약 3-4천만 원 정도가 추가로 소요되니 평당 130만 원 정도가 추가된다고 예상하면 됩니다.

재미있는 것은 과천 분양 조합원들에게 실수요를 조사했더니 약 70%에 해당하는 조합원이 실입주하겠다고 밝혔다고 합니다. 이는 정말 놀라운 숫자인데요. 그만큼 과천은 실수요가 탄탄한 거주 지역임을 방증하는 것이죠! 이번에 분양한 과천 센트럴파크푸르지오써밋 43평형 세대는 조합원들이 많이 선택해 단 1세대 만이 일반 분양으로 나왔을 정도랍니다. 대형 평형이 인기가 좋은 과천! 과거 부촌의 명성이 퇴색하지 않은 것 같습니다.

여기서 잠깐! 과천은 당해 1순위에서 마감되지 않는다고 해서 인기가 없다고 생각하시면 안됩니다. 과천 인구는 6만이고 총 세대 수도 적습니다. 기타 지역 수도권분들이 가담할 청약 경쟁률을 보아야 한답니다. 그들만의 리그인 당해 1순위 청약이 끝나고 남는 분량이 넘어오는 1순위 기타지역 청약 결과를 주목해야 합니다.

아파트 분양 열기로 뜨거운 곳이 하나 더 있는데요, 바로 과천 지식정보타운입니다. 과천 지식정보타운은 위로는 과천, 아래로는 평촌 신도시를 끼고 동편마을과 숲속마을 가운데 위치하는 택지 지구입니다. 주거 시설만 들어서는 것이 아니라 업무 시설이 함께 들어오기 때문에 더 큰 메리트가 있지요.

택지 지구에서 가장 중요한 것이 전철인데, 이곳으로 4호선 갈현역(가칭)이 신설 예정이라고 합니다. 역세권 개발 호재가 있는 인덕원역과도 매우 가까운 거리이지요. 성남 판교에서부터 새롭게 개통된 고속도로와도 아주 가깝습니다. 여러모로 입지가 팔방미인 격인데 가격도 착할 것으로 예상됩니다.

과천 지식정보타운 중 보금자리 주택 지구였던 S4 블록은 원래 작년께 분양을 준비 중이었습니다. 보금자리 주택 지구는 주변 시세의 80% 정도로 분양가를 책정하는 ‘분양가 상한제’가 적용되는 단지로 평당 2,300-2,400만 원 정도가 될 것으로 예상됐었죠.

그런데 S4 블록이 주변 다른 단지 분양 시기에 맞춰 분양 시기를 조금 늦추는 꼼수를 부리고 있다는데요, 주변의 재건축 단지인 주공 7-1단지를 시작으로 주공 6단지, 2단지와 1단지도 줄줄이 분양을 준비 중이기 때문입니다. 이 단지들이 분양하면서 중대형이 많은 S4 블록도 2,700-2,800만원선으로 기존 보다 높은 금액에 분양할 것이라는 전망입니다.

과천에서 가장 잘나가는 대장주 아파트는 주공 11단지를 재건축한 래미안에코팰리스(2007년 입주) 입니다. 이름처럼 친환경이 특징인 이곳에 조경으로 자리한 개천은 인공 하천이 아닌 자연 하천이라고 합니다.

그 뒤를 잇는 욕망 단지는 주공 3단지를 재건축한 래미안슈르(2008년 입주) 이지요. 입주한 지는 약 10년 차 정도 되는 단지인데요, 현재 래미안에코팰리스가 래미안슈르보다 약 1~1억 3,000만 원 정도 더 가격이 높습니다.

래미안에코펠리스 전세가는 약 8억, 래미안슈르는 약 7억 선에서 이루어지지만, 이 인근의 재개발을 앞둔 단지 중 5층 저층 세대의 주공 아파트들의 전세가는 약 1.2-1.3억 선으로 큰 차이가 납니다. 이런 상황이다 보니, 현재 과천의 학군은 예전만 못한 것이 사실입니다.

경기도의 지역 번호는 031입니다. 경기도에서 서울 지역 번호인 ‘02’를 쓰는 대표 지역이 두 곳이 있는데, 그중 하나가 과천입니다(나머지 하나는 광명시!).

과천은 예전부터 과천정부청사가 있었고 장관과 1급, 2급 공무원 등 고위직 공무원들이 많이 거주하는 '공무원 도시'였습니다. 세종시가 생기면서 공무원 도시의 색깔은 좀 옅어지고 있습니다. 청사에 여전히 공무원들이 상주하고는 있지만 상급기관은 세종시 등으로 이전했고, 과학기술부도 곧 세종시로 이전을 앞둔 상황이죠.

선생님들 사이에서 과천은 교육열이 심한 동네로 손꼽히는 곳이었습니다. 장관, 1급, 2급 공무원들, 주재원 출신의 거주자들이 많다 보니 학부모님들의 입김이 비교적 센 편이었는데 이는 전형적인 ‘맹모 지역’의 모습이지요.

요즘은 재건축이 진행 중이라 예전 같지는 않지만 27평 이상 타입이 있었던 주공 1, 4, 6, 7단지와 중대형이 있는 주공 5단지, 10단지는 치맛바람이 거셌던 곳으로 입소문이 자자했습니다.

과천은 맹모 지역임에도 큰 학원가가 형성되지 못하고 중산층들이 넓게 포진된 단지가 많습니다. 그래서 학원보다는 과외가 보편화되어 있습니다. 상위층 학생들은 대치동 학원가로 가거나, 인근의 평촌 학원가도 많이 이용합니다.

초등학교는 혁신 초등학교인 청계초등학교가, 중학교는 과학 교육에 중점을 두고 있는 문원중학교가 선호됩니다. 고등학교 학군은 현재 예전만큼 두드러지지는 않습니다.

비평준화 시절의 위상이 높았던 안양은 현재 평준화 지역입니다. 안양 2학군인 과천에서 중학교는 과천 문원중, 과천중이 있고, 일반 고등학교는 과천고, 과천여고, 과천중앙고 그리고 특목고인 과천외고가 있습니다. 일반 고등학교의 경우, 1단계 학군 내 배정으로 과천, 의왕, 군포, 안양시 중에서 선지원 후추첨 방식으로 모집 인원의 40%를 선발합니다.

예전에는 과천고의 선호도가 높았지만 요즘은 이과의 수가 적습니다. 다만 비교과 활동 비중은 과천고>중앙고>과천여고 순이라고 합니다. 현재 여학생들의 약 80%는 과천여고에 배정받고 있고요.

마지막으로 과천중앙고는 근래에는 자연 공학 과학 중점 학교여서 이과를 가고자 하는 학생들의 부모들이 선호합니다. 과천은 수준별 이동 수업을 하는 것이 장점이라고 합니다. 과천의 학군은 사실 지금이 아니라 앞으로가 핵심입니다. 과천의 재건축이 모두 완료되는 시점, 그리고 과천 지식정보타운까지 입주가 완료되면 다시 한번 옛 영광을 되찾을 수 있을 것입니다. 이미 아파트 평당 분양가가 중산층들이 거주하는 지역이 될 것을 예고하기 때문입니다.

실제로 과천의 중학교 학군이 2017년 기준으로 큰 변화가 있었습니다. 앞서 컬럼에서 얘기했었죠? 요즘 입시는 ‘중학교 학군’이 가장 중요하다고!

과천 내에서 원하는 중학교를 골라서 가도록 변경된 후, 래미안슈르 단지 내에 위치한 문원중학교가 괄목할 만한 성과를 냈습니다. 2018년도 특목고 진학률이 무려 15%로, 383명 중 60명이 특목고에 진학했다는 의미입니다.

평촌에 명문 학교인 귀인중학교의 특목고 진학률이 10~12% 정도이니, 놀라운 상승입니다. 2기 재건축까지 입주가 완료되면, 과천의 학군은 날개를 달 것으로 예상합니다.

과천에는 현재 여러 호재가 많습니다. 첫째로는 오래된 주공 단지들의 순조로운 재건축 진행이 있습니다. 재건축의 경우, 과천에는 중대형 단지들이 많아서 그만큼 재건축 이익도 많은 지역입니다. 특히 주공 10단지 등의 지분은 손에 꼽힐 정도로 높습니다. 과천은 그야말로 ‘지분 깡패’입니다.

둘째로는 과천 지식정보타운의 일자리가 있지요. 과천 지식정보타운은 앞서 말한 것처럼 주거 시설만 확충되는 것이 아닙니다. 양질의 일자리까지 들어섭니다. 그리고 4호선 갈현역이 신설되죠.

특히나 과천 지식정보타운은 분양가 상한제가 있어서 도전해 봄 직합니다. 이렇게 좋은 과천 분양에도 조심할 점이 있는데요. 항상 장단점을 모두 파악하고 계약해야 후에 대비가 된답니다. 위에서 언급한 대로 과천 재건축이 예정보다 분양을 늦게 하고 있고, 과천 지식정보타운 S4 블록도 분양이 몇 개월 밀렸습니다. 즉 입주가 몰리게 된다는 의미인데요. 실거주로 당첨 후 입주할 세대는 문제가 없겠습니다만, 당장 입주가 어렵거나 투자의 목적으로 임차인을 구해야 하는 세대라면 이 점을 꼭 염두에 둬야 합니다.

2017년 기준으로 과천의 매매량은 880건입니다. 통계청에 따르면 과천시 인구는 60,923명이며 아파트는 총 11,420세대, 세대 수는 총 21,211입니다(2016년 기준). 과천은 인구 6만 도시라 다른 지역 대비 연간 거래량이 적은 도시입니다. 향후 1만 세대 정도가 일 년 내 입주해야 합니다. 현재 인구 대비 과천의 적정 물량은 한 해 약 400세대, 월 33세대 정도로 보고 있습니다. 2020년 근방만 보더라도 재건축 입주 약 7,000세대와 과천 지식정보타운 약 3,000세대(임대 제외한 일반 분양분) 정도로 추정되고 있습니다(분양 일정은 해당 단지 사정으로 예정보다 연기될 수 있습니다).

주공 7-1단지 과천 센트럴파크푸르지오써밋과 주공 2단지, 12단지 입주 이후에 입주할 세대는 임차인을 구하는 일과 예상 전세가를 보수적으로 잡아 두시는 것이 좋을 듯합니다. 2021년쯤 입주하는 세대는 특히나 주의해야 할 것이 이때는 강남과 서초에도 입주량이 늘어납니다. 인근 안양시에서도 2019년부터 입주를 시작해 2020년과 2021년이면 입주가 쏟아지고요.

청약해서 당첨되면 로또겠지만, 사정상 바로 입주가 안 되어 전세를 줄 생각으로 청약을 한다면 미리 대비를 해두어야 합니다. 예전 래미안슈르의 전세난을 리마인드해 볼 필요가 있습니다. 3,143세대 대단지인 데다 입주 직후인 8월 금융 위기가 터졌었죠. 반면 전세를 찾는 신혼부부 등 세입자로서는 좋은 선택지가 될 것입니다.

과천 재건축 단지와 과천 지식정보타운은 누가 뭐라 해도 입지 좋고, 가격 좋고, 일자리도 들어오고, 전철도 있고, 도로 교통망도 좋은, 그야말로 버릴 것 하나 없는 지역이기 때문에 입주하고 안정화가 되면 정말 좋은 명품 주거 지역으로 변신할 것입니다.

그리고 핫한 정보 하나 더! 4호선 선바위역 역세권인 주암동 뉴스테이 후보지가 성격을 좀 바꾸어 신혼부부 공공주택으로 개발되면서 5,500세대에서 7,800세대로 증가하여 들어설 예정이라고 합니다. 이는 아직 확정되지 않았지만, 입지상 서울 접근성이 좋은 데다 특히나 25평은 서초구 우면동 보금자리 아파트들과 비등한 가격이 될 전망이라고 하니 여기도 눈여겨 봐 두시면 좋을 듯합니다.

과천은 2024년쯤이 되면 지금과는 사뭇 다른 모습이 되어 있을 겁니다. ‘과천 부심’이 날개를 달고 날아오를 것 같은 느낌이 듭니다.

(*심재철 의원 보도자료를 바탕으로 본 글에서 언급했던 GTX 관련 내용은 미확정 사안으로 2018년 2월 25일 과천 주민의 민원으로 수정 후 해당 내용을 삭제합니다.)

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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