직방

기준금리는 국가에서 경제를 컨트롤하는 가장 주된 정책이다. 경기가 좋지 않아 시중에 통화량이 줄면 기준금리를 내려 통화량을 증가시키고, 경기가 과열되었다 싶으면 과도한 인플레이션 예방을 위해 기준금리를 올려 통화량을 흡수한다. 실물자산인 부동산은 기준금리의 영향을 얼마나 받을까?

한국은 지난 2017년 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.5%로 0.25% 인상했다. 경기가 좋아지고 있는 이유도 있었지만, 사실 12월에 미국 기준금리가 인상될 것이 기정사실로 되어 있었기에 이에 대한 부담도 적지 않게 작용했을 것이다. 왜냐하면, 한국이 미국보다 기준금리가 낮을 경우, 예전에 경험했던 외화 유출이 우려되기 때문이다.

결국, 미국은 예상대로 12월에 기준금리를 인상했다. 그로 인해 한국과 미국은 1.5%로 같은 수준의 기준금리를 유지하고 있다. 그 폭과 속도를 정확히 예측하긴 힘들겠지만, 추가적인 인상은 지속적으로 있을 것이라는 게 전문가들의 공통적인 전망이다. 이제 본격적으로 금리 인상 국면에 접어든 것이다.

그렇다면, 기준금리 인상은 부동산에 어떤 영향을 미칠까?

상식선에서 생각해본다면 기준금리 인상으로 담보대출금리도 상승할 것이고, 매월 이자 부담이 증가하면서 기존 담보대출이 있는 사람들의 부담이 커질 것이다. 그중 일부는 그 이자를 감당하지 못해 해당 부동산이 경매에 나오게 된다. 경매로 진행되는 물건들은 부동산 시장에서 공급에 해당하여, 공급이 증가하는 효과를 가져온다. 이와 함께 담보대출금리에 대한 부담으로 집을 사고자 하는 수요는 감소하게 된다. 

즉, 공급은 증가하고, 수요는 감소한다. 아니나 다를까 작년 11월 기준금리 상승 후 관련된 뉴스 기사들이 쏟아져 나왔다.

역시나 금리가 상승국면으로 접어들었기 때문에 부동산 시장 전망은 하나같이 좋지 않았다. 정부의 부동산 규제 기조와 맞물려 부동산 시장이 더욱 침체될 것이라는 전망이 줄을 이었다.

그렇다면, 기준금리 변화에 따른 아파트 가격 움직임은 실제로 어땠을까? 과거 사례를 살펴보자.

먼저, 과거에는 기준금리에 따라 아파트 매매 가격이 어떻게 움직였는지 살펴봐야 한다.

위 자료는 기준금리 변화와 한국의 전국 아파트 매매가격지수를 필자가 직접 가공하여 비교한 그래프다.

A, C, E는 기준금리가 하락할 때의 영역이고 B, D는 기준금리가 상승할 때의 영역이다. 어떤 상관관계가 있었을까?

먼저 A 영역에서는 우리가 알고 있는 상식대로 기준금리가 하락하면서 아파트 가격이 상승했다. 하지만, 기준금리가 상승했던 B 영역에서도 이상하게 아파트 가격은 상승했다. 금융위기가 있었던 C 영역에서 기준금리는 큰 폭으로 하락했지만, 아파트 가격은 별다른 움직임이 없었다. 다시 기준금리가 상승한 D 영역에서는 오히려 아파트 가격이 비교적 큰 폭으로 상승했고, 기준금리가 장기간 하락하고 있는 E 영역에서는 소폭의 상승이 있었다.

어떤가? 결과적으로 기준금리의 움직임과 전국 아파트 가격 사이에 명확한 상관관계가 있다고 보기엔 뭔가 석연치 않다. 전국적으로 봤을 때는 기준금리가 오른다고 아파트 가격이 하락하지는 않았다.

하지만, 전국으로 펼쳐놓고 봤기 때문에 통계적 오류를 범했을 수도 있다. 왜냐하면, 대한민국의 아파트 시장은 2005년부터 서울, 수도권과 지방의 움직임이 완전히 다른 양상을 보여왔기 때문이다. 그렇다면 지역별로 세분화해서 살펴봤을 땐 어떤 결과가 나왔을까?

아이러니하게도 기준금리가 상승하기 시작해 정점에 다다른 B 구간 동안 서울 아파트는 가장 큰 폭으로 상승했고 금융위기 때 기준금리가 큰 폭으로 하락했다가 다시금 상승하기 시작하여 정점까지 움직였던 D 구간에는 지방 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했다. 그리고 둘 다 그 상승은 기준금리가 꼭지를 찍고 유지되는 동안 계속 진행되었다.

2017년 11월 30일 한국의 기준금리가 인상된 이후 서울 아파트 가격은 어떻게 움직이고 있을까? 아래 그림은 현시점 기준 지난 2개월간 서울 구별 아파트 매매 가격의 움직임이다.

서울 강남권을 중심으로 기존의 상승이 계속 이어지고 있는 모양새다. 이 온기가 다른 구까지 넓게 퍼져갈지는 지켜봐야 알겠지만, 현재 서울의 분위기라면 그럴 가능성이 크다.

올 4월부터 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제를 유예해주는 기한이 끝나는데 이때부터는 시장에 위 정책을 피하기 위한 저렴한 매물이 사라질 것이고, 따라서 실수요자들간의 정상적인 매물만이 거래될 것이기 때문이다. 게다가 4월부터 5천 세대가 넘는 개포주공1단지의 재건축에 따른 이주가 예정되어 있기에 또 한 번 가격의 움직임이 일어날 소지가 다분하다.

금리에 따른 시장의 분위기와 투자에 대한 매수/매도 타이밍을 가장 잘 설명한 이론은 코스톨라니의 달걀 모형이다. 그 이론에 따르면 금리가 저점을 찍고 상승하기 시작할 때가 부동산 매도 적기라고 설명하고 있다. 하지만 시장은 정해진 이론대로 흘러가지 않는다.

과거 데이터를 놓고 본다면 최저금리를 유지하다가 작년 11월 말 기준금리가 상승했지만, 서울은 위에서 언급한 내용과 지속적인 공급 부족이 맞물려 한동안 상승의 분위기를 이어 갈 가능성이 크다. 그렇다면 상승은 언제까지 지속될까? 기준금리가 얼마나 빨리, 얼마나 큰 폭으로 상승할지에 따라 달라질 것이다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

전국 100세대 이상 아파트 단지의

시세정보, 주거정보, 매물정보

이제 직방에서 확인하세요!