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개발 호재 기대되는 '운정신도시' 상권 분석

서울휘의 '상권으로 보는 부동산', 운정신도시 속 4개 상권을 하나씩 살펴봅니다.

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집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

오늘부터 매주 목요일
부동산클라우드의 대표이자,
10년 차 상가 투자자인
서울휘(배용환) 대표와
각 지역의 상권을 주제로
칼럼을 연재합니다.

서울휘의 쉽고 재미있는
상권 이야기를 통해
부동산을 보는 시야를
넓히시길 바랍니다.
(편집자 주)

운정신도시는 경기도 파주에 있습니다. 2009년 6월부터 아파트 입주가 본격적으로 시작되었는데요. 운정신도시가 완성되면 인구 20만의 초대형 도시가 됩니다.


지금은 운정 1, 2지구는 주택 입주를 마쳤고, 3지구는 개발이 한창이죠. 그동안 서울로의 접근성이 떨어지다 보니 ‘그들만의 리그’였던 것도 사실입니다. 하지만 GTX(수도권광역급행철도) A노선인 킨텍스~파주시 운정3지구 구간이 개통된다면 그 파급력은 상당할 것입니다. 교통조건만 개선되어도 운정신도시의 위상은 달라질 것입니다.


운정신도시의 주요 상권은 어떻게 형성되어 있을까요? 운정역을 중심으로 한 중심 상업지구가 있고, 떠오르는 4개의 상권이 주축을 이루는데요. 지금부터 하나씩 살펴보겠습니다.

운정신도시 주요 상권 위치

출처직방
독자적인 ‘먹자 상권’
가람마을 상권

야간 유동 인구가 많은 가람마을 상권

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첫 번째는 가람마을 상권입니다. 가람마을에는 1만400세대가 거주 중이죠. 인구 20만 명의 길목이 되는 가람마을에 독자적인 먹자 상권을 형성하고 있습니다.


가람마을 상권은 야간 유동 인구가 많죠. 하지만 인근 준주거 상가와 상가주택 지역으로 상권이 분산되다 보니 활력이 점점 빠져나가는 느낌입니다. 야당역 인근의 전형적인 항아리 상권인 한빛마을 상권보다 경쟁력이 다소 떨어지는 것이 사실입니다.

직방에서 본 가람마을 1단지 벽산한라 거주민 리뷰

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가람마을 1단지 벽산한라는 가람마을 상권을 가장 가깝게 이용할 수 있는 단지입니다. 총 1,145세대이고, 상권과 인접해 있다는 장점과 더불어 한가람초등학교, 한가람중학교와 가까워 자녀들이 길을 건너지 않고도 통학할 수 있다는 것 또한 이 단지의 장점입니다. 3.3㎡ 당 시세는 976만 원으로 인근 4단지, 3단지에 비해 높은 편입니다.

운정신도시에서 가장 번화한
한울마을 상권

운정신도시에서 가장 번화한 한울마을 상권

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두 번째는 이마트가 있는 한울마을 상권입니다. 반경 1km 내에 1만3천 세대가 포진하고 있으며 운정신도시에서 가장 번화한 상권입니다. 유명 프랜차이즈 및 각종 의료시설과 대기업 유명 브랜드 업체들이 입점해 있습니다.


더불어 3호선 연장이 추진되고 있어 개발 호재가 있는 입지죠. 활성화된 상권과 더불어 이러한 개발 호재는 인근 아파트 시세에도 영향을 미칠 확률이 높습니다.

한울 7단지 삼부르네상스 직방 거주민 리뷰 평점

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인근 단지인 한울 7단지 삼부르네상스 거주민 리뷰를 살펴볼까요? 교통 여건과 주변 환경의 점수가 다른 항목에 비해 높습니다. 이는 자유로한울마을 상권이 가까이에 있는 영향이라고 볼 수 있겠죠. 총 20개의 거주민 리뷰에서 인근 대형마트 이야기는 빠짐없이 등장합니다.

앞으로가 기대되는
홈플러스 상권

교하지구와 가까워 수요가 더 늘어날 것으로 보이는 홈플러스 상권

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세 번째는 홈플러스 상권입니다. 아파트 배후 세대와 상가로 둘러싸인 항아리 상권의 형태를 띠고 있는 구조입니다.


향후 개발이 완료되면 주변 배후 세대를 기반으로 로데오거리가 활성화될 것으로 기대되고 교하지구와 인접하여 더욱 수요가 늘어날 것으로 보이는 상권입니다.

직방에서 본 산내마을 6단지 한라비발디 최근 3년 실거래가 그래프

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상권과 바로 맞닿아 있는 단지로는 산내마을 6단지 한라비발디가 있습니다. 2013년에 준공되었고, 3.3㎡ 당 매매가는 1,040만 원입니다. 최근 3년간 실거래가 그래프를 보면 급격한 상승은 없지만, 꾸준히 우상향하는 추세네요.

서서히 진가를 드러낼
야당역 상권

경의중앙선 개통으로 접근성이 좋아진 야당역 상권

출처직방

네 번째는 야당역 상권입니다. 경의중앙선이 개통되어 운정 신도시로의 접근성이 높아졌습니다. 일자로 길게 늘어진 형태로 상업 시설과 업무시설로 나누어져 있는데요. 북측이 상업 지역, 남측이 업무지역으로 구분되어 있습니다.


야당역 상권 개발은 현재진행형입니다. 개발 속도가 더디긴 하지만, 서서히 변화하는 모습을 보여 앞으로 역세권 상권의 파워를 드러낼 유망한 상권입니다.

빼놓을 수 없는
교하지구

운정 1,2지구 상권에 밀리는 모습을 보이는 교하지구 상권

출처직방

운정신도시를 이야기할 때 교하지구를 빼놓을 수 없죠. 2016년 LH에서 교하지구와 운정1, 2지구에 분양했을 때 사람들은 운정 1, 2지구에 더 많은 관심을 보였습니다. “지도를 보니 교하지구가 운정3지구 안에 있는 모습인데 교하나 운정이나 다 같은 지역 아니에요?”라고 반문하시는 분이 있습니다.


그러나 자세히 살펴보면 운정 1, 2지구가 LG 디스플레이 공장에 접근하기가 더욱 좋다는 것을 알 수 있습니다. 그곳에서 근무하는 사람들이 운정 1, 2지구를 더욱 선호했던 것입니다. 그러니 교하와 운정 1, 2지구에 LH 분양이 있었을 때 운정 1, 2지구가 인기를 더 끌 수밖에 없었습니다.


약육강식(弱肉强食). 이것은 비단 자연에서만 일어나는 이치가 아닙니다. 교하지구가 가장 먼저 개발이 되어 발전 가능성을 보였다 할지라도, 상황이 이렇다 보니 교하지구의 상권은 운정 1, 2지구 상권에 밀려날 수밖에 없었습니다. 상권은 인구가 모이는 곳에서 활성화된다는 자연스러운 이치이죠.


2014년 이후 교하지구의 지상 상가 공실은 점점 느는 추세입니다. 큰 상권과 경쟁해서 이길 수 있는 작은 상권은 극히 드뭅니다. 규모의 경쟁에서 밀릴 수밖에 없죠. 아무리 급성장하던 교하 상권일지라도 그 옆에 더 크고 강력한 운정 상권이 들어오면 쇠퇴할 수밖에 없습니다.


상권이 변하는 것처럼 상권의 경쟁력도 고정되어 있지 않습니다. 뜨고 있는 상권이 잘 나가다가도 주변에 대형 상권이 들어온다거나 변수가 생기면, 지는 상권으로 바뀔 수 있다는 것을 위 사례에서도 확인할 수 있습니다.


그러므로 상권을 분석할 때는 현재의 상권만 볼 것이 아니라 향후 그 상권의 경쟁력을 위협하는 요소가 잠재해 있지는 않은지 면밀히 파악해 나가는 것이 중요합니다.

글. 서울휘(배용환)

부동산클라우드 대표

http://www.landcloud.co.kr

블로그 서울휘’s 부동산클라우드

https://seoulwhi.com


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