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아파트 가격 경쟁력을 좌우하는 상권의 힘!

서울휘의 '상권으로 보는 부동산', 상권을 알아야 좋은 부동산을 구할 수 있다는!

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

오늘부터 매주 목요일
부동산클라우드의 대표이자,
10년 차 상가 투자자인
서울휘(배용환) 대표와
각 지역의 상권을 주제로
칼럼을 연재합니다.

서울휘의 쉽고 재미있는
상권 이야기를 통해
부동산을 보는 시야를
넓히시길 바랍니다.
(편집자 주)

부동산 중에서도 특히, 상권은 알면 알수록 재미있는 분야입니다. 상가들이 모여 상권을 이루고 그 상권 내에서 개별점포와 상권이 어떻게 시너지를 내며 운영되고 있는지 살피다 보면 잘되는 상가와 그렇지 않은 상가와의 관계를 찾을 수 있습니다.


상권은 우리의 삶과 밀접하게 연결되어 있어 관심을 가져야 합니다. 상가, 그 상가들이 모여 만든 상권은 향후 자영업을 하실 분에게도 중요하고요. 상가를 매입해 임대사업을 펼쳐나갈 분들도 지금부터 준비하면 임대인으로 충분히 즐기면서 투자하실 수 있습니다. 또한, 내 집 마련을 하려는 실거주 수요자에게도 상권은 중요합니다. 본인이 어느 포지션에 있든 관련이 있다는 이야기입니다.

아파트 가격에도
영향을 주는 상권

저는 2006년에 결혼을 하면서 집을 구하려 다녔습니다. 부동산에 문외한이었던 저는 편의시설이나 상권 같은 건 아예 고려하지 않았습니다. 대중교통을 이용해 직장에 다니는 저희 부부에게는 역세권이 1순위 고려대상이었죠. 다른 조건은 그다지 중요하다고 생각조차 안 했습니다.


하지만 딱 3개월 살아보니 편의시설을 잘 누릴 수 있느냐 없느냐는 꽤 중요한 문제임을 인식하게 되었습니다. 살아보면 알아요. 없으면 조금 불편하고, 있으면 굉장히 편합니다. 하지만 누리고 사는 것과 불편함 사이에는 생각보다 큰 차이가 있었습니다. 누리면 훨씬 좋다는 거죠.


같은 이유로 상권은 아파트 가격에도 영향을 미칩니다. 잘 갖춰진 상권은 생활 편의시설과 직결됩니다. 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 들어오려는 수요는 항상 존재하기 때문에, 상권은 해당 지역 아파트값이 안정적으로 상승하는 데 중요한 역할을 하죠. 때문에, 좋은 부동산을 고르기 위해서는 상권을 공부해야 합니다.

좋은 부동산을 고르기 위해서는 상권을 공부해야 한다.

출처직방
1기 신도시 산본,
상권의 특징은?

그런데, 상권을 어떻게 공부해야 할까요? 막막하실 겁니다. 저는 상권 공부를 처음 시작하는 분들에게 1기 신도시 상권을 분석해보라고 말씀드립니다. 1기 신도시의 상권을 분석해보면 쉽게 공부할 수 있거든요.


그래서 오늘은 산본신도시 상권과 인근 아파트 이야기를 해보겠습니다. 산본신도시는 5개 1기 신도시 중 가장 늦은 1992년에 입주가 시작되었습니다. 수리산으로 둘러싸인 분지 지형을 따라 14개 아파트 단지가 원형으로 들어서고 그 한가운데 중심 상가로 개발을 하게 됩니다.

직방에서 본 산본 신도시 일대 아파트 평단가

출처직방

산본은 저렴한 주거비용으로 신혼부부의 비율도 꽤 높습니다. 지하철 노선을 봤을 때도 일자리가 많은 가산디지털단지, 사당, 교대, 강남에 1시간 내로 충분히 다닐 수 있는 거리입니다. 강남으로 향하는 광역버스도 있습니다. 물론 강남으로 향하는 광역버스는 약 1시간이 넘게 소요되긴 합니다.

직방에서 본 산본 주공2단지에서 강남역까지 소요시간

출처직방

산본의 기존 상권은 구도심인 산본시장을 중심으로 한 금정역 앞 일대 상권과 아파트를 중심으로 한 군포시청 앞 산본역 상권이 대표적이라 할 수 있습니다. 산본역과 같은 교통 거점 지역과 연결된 길목에 자리 잡은 상권은 '길목 상권'의 특성도 가지고 있어 안정적인 투자처로 꼽는 분들이 많습니다. 이러한 길목 상권은 유동인구가 풍부하고 단골확보에 유리한 고지를 점할 수 있다는 특징이 있죠.


산본신도시에서 절대적인 비중을 지닌 산본역 상권은 그 규모에 비해 메인 상권은 산본역 앞 동서로 약 300m, 남북으로 약 380m가 상권 전체입니다.

빨간색 라인이 A급 라인으로 권역별 특성에 따른 업종이 모여 있다.

출처직방

산본역 메인 상권은 산본역 구름다리를 이용해 유동인구가 한 방향으로 쏟아져 나오며 시작되는데요. 그 라인으로 이어지는 로데오거리 1층 로드샵은 황금라인으로 불립니다. 원형 상가(십자가 중심의 원형)는 1층 10평 기준으로 보증금 1억 원에 월세는 600~900만 원 정도이며, 권리금은 약 2~3억 원 수준입니다.

산본역 앞 메인 상가의 모습

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산본역 상권은 신도시 대단위 아파트 단지의 유일한 중심 상권으로 산본역, 관공서, 대형마트, 상업용 건물, 업무용 건물, 종합병원 등이 밀집해 있는 전형적인 ‘항아리 상권’입니다. 상권을 가운데 두고 탄탄한 아파트 배후 세대를 확보하고 있으며 판매시설과 업무시설이 잘 구성되어 있습니다.


특히, 산본역 상권의 특징은 다양한 세대의 소비자층을 확보하고 있다는 점인데요. 24시간 내내 유동인구가 많고 시간대별로 이용하는 소비 계층이 달라 다양한 업종이 안정적인 매출을 올리고 있습니다.


특히 산본 상권의 주 수요층으로 떠오른 30~40대 주부층의 파워는 막강합니다. 중심 상권이 아파트 단지를 둘러싸고 있어서 모임, 운동, 식사가 이곳에서 많이 이루어집니다. 그래서 주부를 대상으로 한 업종들은 그분들을 잡기 위해 다양한 노력을 하고 있죠.

산본 상권 주변 아파트는?

직방에서 본 세종주공6단지와 주공2단지 평단가

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산본 중심 상권의 위치를 볼 때, 해당 상권을 이용하기 가장 편리한 곳은 세종주공6단지 입니다. 주공2단지 역시 상권과 인접해 있지만, 소형 평형으로만 구성된 2단지 보다는 다양한 평형을 보유한 6단지가 대장주로 시세를 주도하고 있습니다. 상권과의 접근성이 시세에도 영향을 미치는 거죠. 6단지는 도보로 중심 상권 내 편의시설을 누리기에 편리합니다.

직방에서 본 한라주공4단지1차, 가야주공5단지1차 평단가

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반면 같은 산본 중심 상권을 이용하는 단지로는 수리산역에 있는 한라주공 4단지, 가야주공 5단지도 있는데요.


2단지, 6단지와 비교하면 상권과의 접근성이 떨어집니다. 수리산역이 가깝긴 하지만 덩그러니 아파트만 있는 형국입니다. 편의시설이 대부분 중심상권에 몰려 있고 도보 이용이 어려워 거주민들은 제법 불편을 감수해야 합니다. 이런 경우 앞서 살펴본 6단지의 상승분보다 낮은 금액의 상승이 이뤄집니다.

직방에서 본 세종주공6단지 거주민 리뷰

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우리는 주택을 선택할 때 교통, 학군, 환경, 상권 등 여러 가지 요인을 살펴보는데요. 그 중에서도 상권은 편의시설과 직결되어 있어, 어떤 연령에게나 중요한 요인입니다. 중심 상권을 더욱 편하게 이용할 수 있다는 것만으로도 선호하는 아파트가 될 수 있습니다. 그 말은 곧 안정적인 수요 확보로 아파트가 좋은 시세 흐름을 유지할 수 있다는 의미기도 하죠.

글. 서울휘(배용환)

부동산클라우드 대표

http://www.landcloud.co.kr

블로그 서울휘’s 부동산클라우드

https://seoulwhi.com


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