직방

부동산을 매수하는 일은 처음 현장을 방문해 조사하는 날부터 잔금 지급이 완료되고 등기부등본에 본인의 이름이 기재되는 날까지 엄청난 시간과 에너지를 쏟아야 하는 일입니다. 부동산을 손에 넣는 설렘은 잠시, 엄청난 스트레스가 일상을 덮치게 되는데요. 이럴 때일수록 평정심을 찾고 계획을 세운 다음, 계획에 맞게 움직여야 합니다.

오늘은 부동산을 사는 과정 중에서도 많은 분이 어려워하는 대출에 관해 이야기해보겠습니다. 대출을 잘 받는 법, 대출을 받을 때 시간을 아끼는 기술을 차근차근 설명해 드릴게요.

먼저 거주지 근처의 A 은행, 물건지 근처의 외국계 B 은행, 자주 가는 지역의 C 보험사에 전화를 겁니다. 그리고 콜센터 직원이 아닌 지점 대출 담당자를 찾아 첫번째 질문을 합니다.

“5년 고정 기준 아파트 담보 대출 최저 금리가 어떻게 되나요?”

이후 담보 대상이 되는 물건에 대해 간략하게 이야기를 나눈 후 최저 금리를 확인합니다. 이런 식으로 최저 금리가 낮은 2곳 정도를 추린 후, 담당자의 이메일로 아래의 표를 채워 달라고 부탁합니다.

이렇게 하면 주요 조건을 정확하게 서면으로 남기는 것이기 때문에 추후 시시비비를 따지는 데 시간을 낭비하지 않게 됩니다.

저의 경우, 일전에 은행에서 사전에 협의가 이뤄지지 않았던 금리 인하 상품을 계약 체결일에 요구해, 도장까지 찍었던 계약서를 테이블에서 파기했던 적도 있습니다.

그럼, 위 표에 있는 조건들이 무슨 의미인지 알아볼까요?

금리의 경우 보통 고정 금리가 변동 금리보다 이자율이 높습니다. 하지만 저는 고정 금리 방식을 선호합니다. 또한, 금리가 고정되는 기간이 길수록 선호합니다. 수십 수백 가지의 변수가 움직이는 투자의 세계에서 금리라는 중요한 변수 하나만이라도 고정해 놓으면 리스크가 많이 줄어들기 때문입니다. 실제로 제가 몸담고 있는 부동산 펀드 업계에서는 거의 99%에 가까운 대부분이 고정 금리로 대출을 받습니다.

다음으로 금리 못지않게 중요한 것은 바로 중도(조기)상환수수료 면제율입니다. 중도상환수수료란 약정된 대출 기한 전에 원금을 상환할 때 은행에 내야 하는 수수료를 말합니다. 중도상환수수료는 보통 상환 원금의 1.3~1.5%이며 3년 동안 발생하며 시간이 지남에 따라 슬라이딩 방식으로 줄어듭니다.

은행 입장에서는 감정평가 비용과 근저당 비용 때문에 초기에 비용이 많이 발생합니다. 이렇게 초기 비용을 투입했는데 차주의 변심 또는 타 은행을 통한 상환(대환, refinancing)으로 대출 원금이 예상치 못하게 회수되어 버리면 매몰 비용이 발생하고, 앞으로 받을 이자 수입도 한순간에 날려 버리기 때문에 중도상환수수료가 있는 것입니다.

그런데도 은행에서는 보통 매년 원금의 10~20% 상환에 대해서는 중도상환수수료를 면제해 줍니다. 중도상환수수료 면제율이 높을수록 중도상환 시 발생하는 수수료가 낮아 유리합니다.

그리고 고정 금리에 중도상환수수료가 낮으면 금리 변화에 대응하기가 매우 유리합니다. 시장 금리가 올라가면 기존 대출 원리금 상환에 전념하면 되고, 시장 금리가 내려가면 금리 인하 요구 또는 대환을 할 수 있기 때문입니다.

다음으로 따져야 할 조건은 거치 기간입니다. 거치 기간이란 원금 상환 없이 이자만 상환하는 기간을 말합니다. 거치 기간을 잘 따져야 자금 계획을 잘 세울 수 있습니다.

마지막으로 금리 인하를 위해 가입해야 하는 상품 목록과 세부 내용도 상세하게 물어봐야 합니다. 카드를 가입하고 바로 해지해도 되는지 아니면 매월 얼마씩 사용해야 하는지도 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 만약 주거래 은행에서 가입하신다면 타 은행 대비 필수 가입 상품의 개수가 많이 줄어들 것입니다.

이렇게 금리와 주요 조건들을 비교 분석한 후 각자 계획에 가장 부합하는 은행과 최종 계약을 체결하면 됩니다. 부동산 거래는 큰 액수가 오가는 거래인만큼, 대출 이전에 꼼꼼한 시세 조사는 필수입니다.

또한, 대출은 무리하지 않고 감당 가능한 선에서 진행해야 한다는 것 역시 꼭 명심하셔야겠습니다. 대출은 양날의 검입니다. 가격이 상승하면 레버리지 효과로 수익을 극대화할 수 있지만, 가격이 하락하면 엄청난 위험에 처하게 될 수 있습니다.

글. 시네케라(민경남)

부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 펀드매니저의 부동산 투자 이야기’

http://m.blog.naver.com/skmkn81

전국 100세대 이상 아파트 단지의

시세정보, 주거정보, 매물정보

이제 직방에서 확인하세요!