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“소장님, 소형 아파트 가격이 많이 올라서

대형 아파트가 상대적으로 저평가 같은데

대형 아파트 전성시대가 다시 올까요?”

이런 질문을 최근에 종종 받는다.

10년 전인 2000년대 중후반만 해도 전용면적 85㎡ 초과 대형 아파트가 서울 수도권 아파트 시장의 트렌드였다. 과연 대형 아파트 전성시대는 다시 올 수 있을까? 소형 아파트와 대형 아파트의 흐름과 전망에 관해 알아보자.

1962년 한국 최초의 아파트인 마포 아파트를 시작으로 서울 용산 한강맨션, 여의도, 반포, 압구정, 잠실지구, 개포지구, 둔촌, 고덕지구 등 대규모 주거단지가 개발되었다.

70년대 후반부터 베이비붐 세대가 취업, 결혼 등 본격적인 경제활동을 시작하면서 절대적인 주택의 양이 부족한 시대가 열렸는데, 당시 복부인이란 말이 등장할 정도로 아파트 투기는 극성이었고 가격도 큰 폭으로 상승했다. 수요는 늘어나는데 공급은 부족하니 아파트 가격이 오르는 것은 당연한 일이었다.

이런 주택의 양적 부족은 1990년대 말까지 이어지면서 강서 가양지구, 노원 상계지구, 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 부천 중동, 군포 산본) 등 서울과 수도권 대부분 지역에 엄청난 물량의 아파트가 공급되었고 비로소 주택 시장은 안정을 찾는 듯 보였다.

압구정 등 일부 부촌 지역을 제외하고는 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 위주로 공급되어, 중소형 아파트 외에 다른 선택권이 없었다. 당시 우리나라 경제와 국민들의 생활 수준을 고려하면 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 위주 공급이 당연했다.

주택시장의 질적 부족이 드러난 계기는 IMF 경제 위기 당시였다. 국가 경제 위기 상황에서 아파트 가격은 큰 폭으로 하락했고 주택 공급은 중단되었다. 당시 김대중 정부는 위기 상황을 극복하기 위해 동원할 수 있는 모든 규제를 풀면서 노력해 IMF 경제 위기는 극복했지만, 아파트 가격 상승이라는 또 다른 문제가 생겼다.

90년대 대규모 입주 물량과 IMF 경제 위기로 억눌린 주택 가격이 부동산 규제 완화와 신규 아파트 공급 부족과 맞물리면서 폭발적으로 상승하게 된 것이다. 그런데 IMF 이후 주택 가격 상승 양상은 예전과 달랐다.

주택 보급률이 90%를 넘어섰고, 생활 수준도 올라가면서 이제 사람들은 아파트를 볼 때 입지, 학군, 교통이 좋은지를 따지게 되었다. 아파트 시장에서 단순 물량의 문제인 양적 부족 문제가 아닌 질적 부족의 시대가 열린 것이다. 이로 인해, 아파트와 비아파트, 강남과 비강남, 서울과 지방의 차이가 벌어졌다.

급등하는 집값에 놀란 참여정부는 치솟는 강남 아파트값을 잡기 위해 다주택 규제 폭탄을 쏟아 부었다. 하지만 시장 수요자들은 주택 수를 늘리기보다는 똘똘한 한 채를 가져야 한다는 왜곡인지를 하면서 강남 등을 비롯한 ‘버블세븐’ 지역 중대형 아파트로 몰려들었고, 2000년대 후반까지 중대형아파트 전성시대가 열렸다.

최근 8·2 부동산 대책 이후 오히려 서울 아파트 가격이 급등하는 현상이 10년 전과 비슷하다고 느껴진다.

IMF 경제위기 이후 정부는 국민들의 높아진 수준과 주택의 질적 부족 문제를 해결하기 위하여 판교 등 2기 신도시를 중심으로 전용면적 85㎡ 이상 중대형 아파트 위주의 공급을 늘렸다.

2기 신도시 아파트의 면적 구성은 전용면적 84㎡(30평형대) 비중이 60~70% 정도, 전용 100㎡ 초과(40~50평형대) 비중이 20~30% 정도, 전용 59㎡(20평형대)가 10% 정도로 소형 아파트 비중을 큰 폭으로 줄였다. 예전에 공급했던 전용 50㎡(10평형대) 아파트는 임대 아파트를 제외하고는 찾기 어려울 정도로 공급을 줄였다.

2000년대 중반 이후 중대형 아파트 전성시대가 열리자 건설사들은 전용면적 85㎡ 중형과 85㎡ 초과 대형 아파트 위주로 분양물량을 쏟아냈고, 2010년 이후 입주 물량이 늘어난 중대형 아파트는 공급 과잉, 소형 아파트는 공급 부족이 되었다.

게다가 1~2인 가구와 임대 수요 증가, 2000년대 지나치게 상승한 중대형 아파트보다 저평가된 소형 아파트로 투자 수요가 눈을 돌리면서 소형아파트 수요가 급증하자 2010년 이후 소형 아파트 전성시대가 열렸다.

2006년 당시, 상계동 아파트를 보유하고 있던 한 분이 강남 대형 아파트만 오르고 상계동 소형 아파트는 버림받은 동네라고 한탄을 했던 기억이 난다. 하지만 소형 아파트 전성시대가 시작되면서 상계동 소형 아파트 가격도 큰 폭으로 상승했고 지금은 서울 동북부권 중심 지역으로 주목받고 있다.

2018년 1월 기준, 서울 공급면적 30평대 이하 아파트의 매매 가격은 전년 대비 9.1% 상승했지만, 공급면적 40평대 이상 아파트 매매 가격 상승률은 6.4%에 그쳤다.

이런 소형 아파트 전성시대는 현재까지도 이어지고 있다.

2016년 1월부터 2017년 6월까지 서울 아파트 중위가격 상승률은 전용면적 135㎡ 초과 대형 아파트 13.54%, 전용면적 95~135㎡ 중대형 아파트 11.3%, 전용면적 62~95㎡ 중형 아파트 14.55%에 비해, 전용면적 40㎡ 소형 아파트가 24.28%, 전용면적 40~62㎡ 중소형 아파트 19.15%로 중소형 아파트가 더 많이 올랐다.

참고로 중위 가격이란 중간 가격이라고도 하며, 최고가와 최저가 주택을 빼고 주택 매매 가격을 순서대로 한 줄로 늘어놓고 한가운데 위치한 가격을 말하는 것으로, 매우 비싸거나 싼 집의 가치가 과도하게 반영이 될 수 있는 평균 가격보다 현실적인 주택 가격 흐름을 보여주는 지표다.

8·2 부동산 대책이 발표되고는 조금 다른 상황이 감지되고 있다.

소형 아파트 가격이 2017년 8월 0.79%, 9월 0.46%, 10월 0.64% 오르는 동안 중형 아파트 가격은 8월 0.73%, 9월 0.63%, 10월 0.67% 상승해 소형 아파트 상승률을 넘었고, 대형 아파트도 8월 0.55%, 9월 0.33%, 10월 0.54%로 올랐다.

또 2017년 11월 서울 영등포에서 분양한 힐스테이트클래시안의 청약경쟁률은 전용 59㎡가 10:1인 반면 전용 114㎡는 38:1을 기록했다.

이는 최근 몇 년간 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트가 집중적으로 분양이 되면서 중대형 아파트 공급은 줄어든 반면, 중소형 아파트 위주로 가격상승이 이루어지면서 3.3㎡(평)당 가격이 역전이 되어 중대형 아파트의 가격이 오히려 저평가된 결과로 보인다.

여기에 8·2 부동산 대책 영향으로 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트 당첨가능성이 낮아지면서 중대형 아파트로 눈을 돌리는 수요가 늘어났고 양도세 중과와 대출 규제 등 다주택자 규제가 강화되자, 주택 수에 부담을 느낀 수요자들이 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 투자 패턴을 보인 것으로 해석된다. 또 육아, 취업난 등의 이유로 부모와 함께 사는 캥거루족이 늘어난 것도 원인이 되고 있다.

2000년대 중반 참여정부 시절 강력한 규제의 후유증으로 중대형 아파트 전성시대가 되었는데 문재인 정부 역시 강력한 규제 드라이브를 걸고 있어 중대형 아파트가 예전의 영광을 찾을 수 있을지 관심이 높아지고 있다.

중소형 아파트 가격이 너무 올랐고 청약규제가 중소형에 집중되면서 상대적으로 빈틈이 생긴 중대형아파트가 회복은 되고 있지만 아직은 소형아파트가 여전히 강세다. 분양권 가격 역시 소형 아파트의 프리미엄이 더 높다. 이런 소형 강세를 반영하듯이 위례신도시, 마곡지구, 동탄 2 신도시 등 신도시 택지지구의 신규 분양 물량 역시 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트에 집중되어 있다.

이렇게 소형 아파트 가격의 강세가 지속되어 소형 아파트와 중대형 아파트와의 평당 가격 차이가 더 벌어지고 중대형 아파트의 공급이 줄어 희소가치가 높아지는 동시에, 서울 아파트 시장의 상승세가 이어진다면 중대형 아파트의 부활을 기대할 수도 있다.

실제로 최근 현장에서는 지나치게 급등한 중소형 아파트에 부담을 느낀 수요자들이 그나마 덜 오른 중대형으로 눈을 돌리는 현상이 벌어지고 있고, 중소형 아파트보다 안 오르던 가격이 꿈틀대고 있다.

실거주 목적으로 중대형 아파트가 필요하다면 중소형 아파트의 평당 가격보다 저평가된 중대형 아파트에 관심을 가져보는 것도 좋다.

다만, 정부의 규제가 계속 강화되고 있고, 서울을 제외한 전국 아파트 입주 물량이 늘어나면서 약세로 전환되고 있어, 서울 아파트 시장 흐름이 지금은 좋다 해도 단기간에 중대형 아파트 전성시대가 돌아온다고 보기에는 무리가 있다.

특히, 소형 아파트 대비 평당 가격은 낮을지라도 절대 가격과 관리비는 여전히 무겁고, 실거주층도 소형에 비교해 두텁지 않기 때문에, 무리한 투자 목적의 중대형 아파트 구매에는 주의가 필요하다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1

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