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부동산 비수기, 뜨는 지역은 따로 있다?

월천대사의 학군과 부동산 #6. 부동산 비수기, 뜨는 지역은 따로 있다?

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자인
이주현 대표님과 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
격주 화요일 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)

‘토피아 아카데미’를 아시나요? 노원구에 위치한, 특목고 배출 사관학교였던 ‘토피아 아카데미’는 노원구, 중랑구, 성북구, 강북구, 의정부, 남양주 등지의 학생들이 이용하는 대형 특목고 입시 학원이었습니다. 각 지역마다 그 지역에서 자생한 명문 학원들이 있기 마련인데, 송파구에는 ‘이은재 어학원’이, 분당,수지에는 ‘아바론 녹지원’이 있다면 노원구에는 ‘토피아 아카데미’가 있습니다.


대표적인 명문 학원이 생길 만큼 중계동은 대치동, 목동과 함께 서울 시내 ‘빅 학원가’로 꼽히는 지역입니다.

특목고 입시 지도로 유명한 중계동 토피아 아카데미

출처월천대사

오늘은 대치동 목동에 이은 서울 시내 명문 지역인 중계동에 대해 알아봅니다.

중계동 학원가의 규모

부동산 소식통에 따르면 중계동 인근에는 약 600여 개의 학원이 존재한다고 하는데, 대부분이 ‘은행 사거리’를 중심으로 모여 있다고 합니다.


제 첫 칼럼에서 학원가는 변두리를 좋아한다고 언급한 적이 있는데 기억 하시는지요? 임대료가 저렴하고 학원 차량 주차하기 편리한 위치라야 학원가가 발달한다고 했지요. 여기에 중대형단지들이 밀집된 곳이라면 학원가 형성에 더욱 유리하며, 학생 수가 많아 학원가로의 유입이 많은 조건까지 부합되면 금상첨화이지요.

학원가가 생기는 공식

출처월천대사

인근 지역에서 거주하는 학생 수가 많아야 그만큼 상위권 학생의 수가 많아지기 때문인데요, 중계동은 딱 이 공식에 들어맞는 최적의 학원가입니다. 노원구 자체의 학생 수와 추가로 중계동 학원가를 이용하는 인근 구에서 통원하는 학생들까지 합쳐서 봐야 합니다. 빅 학원가는 적은 학생 수 만으로는 형성되기 어렵습니다.

바뀌는 입시 제도와 중계동 학원가의 위상

2019학년도부터는 ‘고교서열화 완화’라는 정책 기조로 자율형 사립고, 외국어고, 국제고의 우선 선발권이 폐지될 예정입니다. 이는 명문 일반고의 위상이 올라갈 것임을 예고하지요. 지금까지는 지역 우수학생들을 특목고로 뺏겼기 때문에 중학교까지의 학군이 중요했다면 이제는 안정 합격권이 아닌 이상 우수 학생들이 명문 일반고에 진학해 면학 분위기가 형성될 것이라는 이야기입니다. 여기에 인근에 학원가까지 잘 형성되어 있다면 ‘명문 학군 지역’은 따 놓은 당상이지요.


이렇게 면학 분위기가 좋은 명문 일반고주변 체계적인 학원 시스템이 뒷받침되는 지역이라면(중계동 처럼요!) 맹모들에게 인기가 많아질 것은 불 보듯 뻔한 일. 자연히 이러한 지역에서는 발 빠른 입시 컨설팅이 가능할 텐데, 실제로 대치동 학원가・목동 학원가・중계동 학원가에서는 ‘입시 컨설팅’이라는 간판이 보이지만, 타 지역 학원가에서는 이를 찾아보기가 어렵습니다. 그만큼 수요가 있는 곳에서만 영업이 가능한 특수한 업종이기 때문이지요.


중계동 은행 사거리 학원가 전경. 빼곡한 학원 간판들이 빅 학원가의 위상을 보여준다

출처월천대사
중계동의 욕망 단지, 중계 청구&건영 아파트

중계동의 평단가와 중계동 아파트들의 평단가 순위. 직방 앱에서는 지도에서 시/군,구/동별 평단가를 확인할 수 있으며, 중계동 평단가를 클릭하면 중계동 내 아파트별 평단가도 쉽게 확인할 수 있다.

출처직방

그렇다면 중계동 인근의 맹모들이 욕망하는 소위 ‘욕망 단지’는 어디일까요? 중계동 학부모들의 부러움을 사는 아파트는 중계 청구3차, 건영3차라고 할 수 있습니다.

중계동 '욕망단지'인 청구3차와 건영3차의 실거래가. 직방 앱 실거래가 이지뷰로 아파트별 매매/전월세 실거래가를 그래프로 쉽게 확인할 수 있다.

출처직방

33평 단일 평형(각각 104㎡, 105㎡)으로 구성된 이들 아파트에는 일단 소형 평수가 없습니다.

중계동 학원가

출처직방

명문학군인 을지초, 을지중이 단지 내에 있으며 작은 공원은행 사거리 학원가를 인접하고 있으니 3박자를 고루 갖춘 셈이지요. 건너편에 롯데마트가 있어 생활도 편리하지요!


다만, 전철역(7호선 중계역)이 좀 먼 게 단점인데, 여느 학세권 아파트들이 그렇듯, 동일 평형 조건일 때 전철역 인접한 단지보다는 학교, 학원가가 가까운 ‘욕망 단지’가 1-2억 정도 더 비쌉니다.

청구3차 아파트의 학군 배정. 직방 앱에서는 아파트별로 초, 중, 고등학교 학군 배정을 알려준다.

출처직방

같은 초등학교에 배정받을 수 있다 하더라도 아파트 연식과 소형 평수가 단지 내에 있느냐에 따라 윗마을, 아랫마을로 그 안에서도 은근한 선 긋기가 존재하는 게 불편한 진실입니다. 그 불편한 진실이 반영돼 아파트 가격이 형성되고 있지요.


학구열이 높은 엄마들이 선택하는 청구3차는 그런 부심이 은근이 존재한다고 하는데요. 현장에서는 그 안에서도 청구3차>건영3차 순으로 선호도가 형성된다고 합니다. 청구3차 아파트 상가에도 상당 수의 작은 학원들이 빼곡히 들어차 있습니다.

청구3차와 명문 을지중학교

출처월천대사

초등학생, 중학생 자녀를 둔 보모님들이 선호하는 청구3차, 건영3차는 중학교 배정을 받고 나면 고등학생 자녀 이상의 가족, 식구가 많은 가족은 은행 사거리 내의 라이프청구신동아나 신안동진, 롯데우성, 대림벽산 등 대형 평형이 많은 단지로 이사를 가기도 합니다.

지난 3년 간 중계동 주요 아파트의 시세 변화

출처KB부동산시세

서울 시내에서 6억 선에서 아파트를 구할 수 있는, 이 정도의 학업 성취도와 입시 성적을 보여주는 학군이 이제 몇 곳 없습니다. 중계동은 아이들 교육시키기에는 최적의 교육열과 가성비를 보여주는 곳이지요. 중계동 학군의 양대 산맥은 을지학군, 불암학군이라 할 수 있습니다.

2016학년도 노원구 내 중학교 학업 성취도

출처학교알리미
학군 지역의 성수기는 왜 겨울일까?

12~2월부동산 시장에서 통상적인 비수기입니다. 그러나 위에서 보듯 학군 지역의 부동산은 이시기가 가장 바쁩니다. 본격적인 겨울 방학철이 시작되면서 새 학기를 앞두고 이사 수요가 늘기 때문이지요. 아이를 학기 중에 전학 시키고 싶어하는 학부모는 많지 않을 겁니다.


학군 수요 철인 만큼 강남, 양천, 노원 등 학군 강세 지역에는 매물 품귀 현상이 계속돼 나오는 매물마다 호가에 거래가 체결된다고 합니다. 노원구 역시 매매가, 전세가가 주간 상승률 상위권에 랭크되었습니다. 이러한 현상은 주변에 재건축 등으로 인한 대량 입주가 있는 달이 아니라면, 해마다 반복될 것으로 예측됩니다.


8・2 부동산 대책 이후 급감했던 거래량이 우수 학군 내 증가하고 있어서 아래와 같이 거래량이 늘었습니다. 거래량이 늘면 평균 매매가격도 자연히 증가하겠지요?

강남구, 양천구, 노원구의 아파트 거래량

출처서울부동산정보광장

중학교가 우수한 지역은 서울시 가이드라인에 따른 우선 배정을 위해서 10월 말까지 전입을 알아보는 세대와 다시 2차 재배정을 위해 겨울철을 이용해 이사를 하는 가정이 많습니다. 통상 이를 위해서 계약을 10월 말 전에 하고 전입을 우선한 뒤 학교 배정을 해 두고 잔금 때는 겨울방학을 이용해 이사를 하곤 합니다. 아이들이 겨울학방을 하는 시기가 12월 크리스마스 쯤이고 졸업식을 하는 시점이 2월 10일 경이기 때문이죠.


참고로 학군과 별개인 지역 중 역세권 소형은 직주근접을 선호하는 신혼부부 대상이니 학군 지역과는 이사 성수기가 다릅니다. 주로 결혼식 시점을 앞두고 그전 2-3달 전에 집을 알아보기 때문에 초봄이나 여름 등에 집을 많이 알아보고 이사는 봄, 가을에 많이 들어갑니다.

중계동의 미래가 밝은 이유

중계동의 지난 1년 간 시세변동. 직방 앱 '시세변동'탭에서는 지도상에서 시/군,구/동별 시세변동을 확인할 수 있다. 중계동을 클릭하면, 중계동 시세변동의 흐름을 그래프로 쉽게 알 수 있다.

출처직방

앞으로 중계동투자 지역으로도 미래가 밝은데요, 중계동의 최대 단점인 교통이 개선될 강력한 신호가 있기 때문입니다. 바로 학원가인 은행 사거리에 동북선(상계~왕십리) 전철 개통 예정 발표입니다! 이제 막 나온 얘기라 시간은 좀 걸리겠지만, 멀리 보는 투자자들에게는 매력적인 조건이지요. 왕십리역은 쿼트러플 역세권입니다.


중계동도 이제 연식이 20년차를 지나가고 있습니다. 상계, 중계, 하계 등 타 택지지구의 아파트들이 재건축 연한 30년이 도래됨에 따라 새 아파트 공급이 되고 나면 학원가와 새 아파트의 위상이 어떻게 달라질지는 두고 봐야 합니다.


분당의 경우 판교, 용인 등 인근에 새 아파트가 공급 되어도 분당 지역 내 학군 수요가 탄탄하기 때문에 새 아파트로 옮기려는 경향이 적지만, 평촌의 경우 학군이 초우수한 몇 단지를 제외하면 학군 외라도 인근의 새 아파트의 가격이 가파르게 올랐습니다.

중계동에서 두 마리 토끼 잡는 법

그렇다면 중계동의 영리한 부동산 투자 방법은 무엇일까요? 아이 공부는 중계동 은행 사거리 인근에서, 투자는 노원구의 재건축 가능한 단지와 재개발지에서! 이 지역에서 두 마리 토끼를 잡으려면 이런 방법이 좋을 것 같기도 합니다. 이보다 더 좋은 방법으로는 새 아파트가 될 아파트를 사두고 학군 지역에서 전세로 사는 법도 있지요.


하지만 아이를 데리고 이사를 자주 다니는 것은 거주 안성성이 많이 떨어진다는 점도 고려해야 하기 때문에 고민을 많이 해보셔야 할 것 같습니다.

노원구는 지난 4년 간 약 32%이나 올랐다. 직방 앱에서는 1년 전~5년 전까지 기간별로 시세변동을 쉽게 파악할 수 있다.

출처직방

이번 13-17년까지의 수도권 상승장에서 노원구창동개발계획, 재건축단지, 갭투자까지 투자자 유입이 많이 되어 거래량 상승을 기록하며 2017년 8월 2일 투기지역으로 지정되었습니다.


현재 매매가 이루어지게 되면 주택 수에 따라 3주택 이상이라면 양도세에서 10% 가산세를 추가로 물게 됩니다. 그리고 3주택자 이상은 4월 1일 이후에 잔금(양도)를 할 경우 양도세 20% 가산세율이 적용됩니다. 또한 다주택자에게는 장기보유 특별공제 적용도 배제됩니다. 이에 따라 부담되는 양도세로 매매보다는 전세로 전환시키며 매물을 보류 중인 주인들이 많다고 하니 실거주가 아닌 투자 지역으로 생각한다면 이점도 고려해야겠습니다.


서울의 학군 지역은 지난 하반기 가격이 큰 폭으로 상승했습니다. 기존 학군 프리미엄 외에도 어중간한 여러 채 보다는 똘똘한 한 채를 소유하자는 투자 인식의 변화, 변화된 입시 제도로 인한 일반고의 반격, 8・2 부동산 대책에 따른 매매 가능한 아파트 수의 감소 등의 여러 이슈가 겹쳤기 때문입니다.


지난해 4/4분기 강남, 역삼, 대치 일대와 양천구 단지 내 아파트들의 매매가 상승은 통상적인 학군 프리미엄보다는 8・2 부동산 대책의 변수로 거래 가능한 매물이 부족해 이로 인해 매매가 상승을 견인한 바가 더 크긴 합니다.


교육 여건이 우수하다는 이미지는 한 번 형성이 되면 오랜 시간 지속된다는 특징이 있습니다. 그래서 학군 지역은 잘 이동하지 않지요. 그런 점에서 중계동 역시 서울의 3대 빅 학원가인 만큼 학군 지역으로의 프리미엄이 좀처럼 없어지지는 않을 것 같습니다. 수도권 동북권에선 중계동 외에는 학원이 속 시원히 해결되는 곳이 없기 때문입니다.



글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://blog.naver.com/iampicky

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://cafe.naver.com/1000tech

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