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변하는 제도, 2018년 부동산 시장은 빨간불? 초록불?!

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #6. 새로 도입되는 제도들, 2018년 부동산 시장 전망은?

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

저번 시간에는 2017년을 마무리하면서 한 해 동안 있었던 부동산 시장의 이슈들을 살펴봤는데요, 오늘은 2018년 부동산 시장을 전망해 보는 시간을 가져보겠습니다.

먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

“문재인 정부가 7개월 동안 쏟아낸

여섯 차례의 부동산 정책은

시장을 뒤흔들었다. (…)

당장 1월 1일부터

각종 대출 규제가 시행되는 데다

재건축초과이익환수제가 부활하기 때문에

시장은 대체로 진정 국면에 접어들 것이란

분석이 지배적이다. (…)

반면 주거복지로드맵을 통한

공공임대주택 공급 확대 기조가 더해지며

서민 주거 안정화에 기여할 것이란

전망도 있어 내년 부동산 시장은

한 마디로 ‘냉탕과 온탕 사이’로 요약된다.”


- 기사 내용 中 -

그럼 지금부터 2018년도에 새로 도입되는 주요 부동산 제도들을 살펴보면서 2018년 부동산 시장을 예측해 볼까요?

재건축초과이익환수제 부활(1월 1일, 전국 대상)

가장 먼저 새해 시작과 함께 도입되는 제도는 바로 재건축초과이익환수제입니다. 이는 재건축 사업으로 발생한 개발 이익금을 부과율 기준에 의거해 정부가 환수하는 제도인데요, 2006년 도입됐다가 2014년까지 일시적으로 유예되었던 제도입니다.


최근 재건축 아파트 가격이 많이 상승했는데요, 이렇듯 재건축 아파트 가격이 상승하면 정부가 환수해 가는 금액이 커지고, 이에 따라 조합원 부담도 늘어날 것으로 예상됩니다.

재건축이 진행되는 강남, 송파구의 시세 증감. 직방 앱 시세 변동 탭에서는 시/군,구/동별로 해당 기간동안 시세가 얼마나 오르고 내렸는지 알 수 있다.

출처직방

사업성이 좋지 않은 재건축 단지는 사업 진행이 늦어지거나 어려워 질 수 있습니다. 따라서 2018년에 재건축 아파트에 투자하실 생각이 있다면, 초과이익환수 금액을 고려하셔야 하겠습니다.

실제로 송파구 신천동 진주아파트의 경우, 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 9월 말 사업 시행 인가를 받은 후 석달 만에 관리 처분 총회를 개최하면서 속도를 냈지만 아직까지 송파구로부터 관리 처분 인가를 받지 못하고 있습니다. 무리한 일정 조율로 인해 조합원 간 갈등만 커지게 된 것이지요.

신천동 진주 아파트의 지난 1년 간 시세 변동과 실거래가. 직방 앱에서는 아파트별 매매/전월세 실거래가를 그래프로 한 눈에 파악할 수 있다.

출처직방
분양권전매 양도세 강화(1월1일, 조정대상지역 내)

1월 1일 새해 벽두부터 시작되는 제도는 또 있습니다. 바로 분양권전매 양도세 강화인데요, 예전에는 분양권 당첨 계약 후 2년이 넘으면 일반 세율이 적용되었던 분양권 양도세가 이제는 기간에 상관없이 50%로 적용됩니다.

분양권전매 양도세 강화가 적용되는 지역은 조정대상지역으로, 경기(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시)와 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)이 그 대상입니다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 구분

일단 조정대상지역 내 분양권 전매가 되는 물건도 거의 없고, 50%나 되는 양도세를 내면서까지 매도하려는 매도자도 줄겠지요. 매수자는 물건을 사고 싶어도 못 사게 되고요. 따라서 조정대상지역인 경기와 부산 지역은 2018년에 분양권 거래 자체가 거의 없을 것이라 예상됩니다.

다만 분양권 투자 수요는 전매도 자유롭고 2년 뒤 일반 세율로 적용되는 조정대상지역 외로 이동할 가능성이 있습니다. 조정대상지역 외의 분양권은 청약 경쟁률도 높아지고 과열될 수 있으니 분양권에 투자한다면 거품인지 아닌지를 잘 구별하셔야 합니다.


2018년 조정대상지역 내인 경기와 부산의 분양권은 빨간불!

조정대상지역인 성남과 하남의 시세변동. 직방 앱 시세변동 탭에서는 해당 지역의 기간별 시세변동을 쉽게 확인할 수 있다.

출처직방
신DTI 도입 시행(1월 내)

간단히 말하자면 신DTI는 아래와 같습니다.

신DTI는 신규 주택담보태출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 내 연봉으로 나눈 것이다.

출처직방

예전에는 주택담보대출의 경우 이자만 반영되었지만 신DTI는 이 이자에 원리금까지 합쳐서 계산하기 때문에 DTI 비율이 높아집니다.

기존에 주택담보대출로 주택을 구입한 적이 있는 다주택자들의 경우 추가로 대출 받기가 어려워지는 것이죠. 주택담보대출을 내서 투자하지 말라는 뜻입니다. 때문에 처음으로 주택을 구입하는 분들은 걱정하실 필요가 없습니다. 신DTI로 인해서 1주택자, 즉 실수요자들이 시장에 들어올 수 있는 확률은 더 높아졌거든요. 따라서 전통적인 투자 지역의 아파트들 보다는 실수요자들이 좋아하는 아파트는 2018년 파란불입니다!

실수요자들은 직주근접이 좋고, 자녀의 학교가 가까우며 상가가 많은 새 아파트를 주로 선호하시는데요, 실수요자 분들이 주목해 볼만한 아파트는 대흥 태영 아파트입니다. 대흥 태영 아파트는 지하철 5, 6호선과 공항철도, 경의.중앙선이 지나는 쿼드러플 역세권인 공덕역과 6호선 대흥역 인근에 위치하고 있는 1,992세대 대단지 아파트입니다.

대흥태영 아파트의 위치와 실거래가. 직방 앱 실거래가 이지뷰에서는 아파트의 매매/전월세 그래프를 한 눈에 확인할 수 있다.

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대흥동에서 가장 뛰어난 가성비를 자랑하는 아파트이지요. 지하철 노선 4개가 지나가는 공덕역까지는 도보 약 10분, 6호선 대흥역까지는 6분이면 갈 수 있어 직주근접이 좋습니다. 1999년 지어진 아파트이지만 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있고, 중앙 난방으로 운영되고 있어 관리비까지 저렴합니다.

서울 염리초등학교에 배정되며, 거리도 380m 정도로 가깝다. 직방 앱에서는 해당 아파트의 학군 정보와 더불어 학교까지의 거리 정보도 제공한다.

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서울염리초등학교까지는 387m로 가까워 자녀들이 통학하기도 좋고요.

부동산 임대업 여신심사강화(3월)

임대수익 이자상환비율(RTI)이라는 개념인데요, 다시 말해서 부동산 임대사업자도 임대 소득에 대비해서 대출을 심사하겠다는 제도입니다. 위에 말씀드렸던 신DTI랑 마찬가지로 빚내서 집 사는 투자를 하지말라는 신호입니다. 이 역시 다주택 투자자들에게는 빨간불이네요.

양도세 중과, 장기보유특별공제 배제(4월 1일, 조정대상지역 내)

조정대상지역 내에서는 이 제도가 시행되기 전에 보유한 주택을 팔지, 임대주택자 등록을 해서 장기 보유를 해야 할 것인지 한 바탕 눈치 싸움이 시작될 텐데요. 본격 제도가 시행되기 전인 4월 이전에 양도세를 두려워한 다주택자들이 시장에 내놓는 물건이 많을 거라고 예상이 되긴 하지만, 이 마저도 물건이 쌓이는 지역과 아예 물건을 안 파는 지역으로 양극화 될 듯 합니다.

제도가 시행된 이후에는 양도세 중과, 장기보유특별공제를 받은 주택을 매도하는 사람은 줄어들 것이고요. 흥미진진한 부분입니다. 2018년 매도매수 지수는 예측이 불가능하네요!


많은 제도들이 새로 시행되는 2018년. 새로운 제도를 살펴보면 어떤 부분은 예측이 가능하고, 예측이 어려운 부분들도 있습니다.


한국은행이 내년 기준 금리를 인상하면서 시중 금리, 대출 금리도 상승되므로 부동산 시장은 더욱 위축될 확률도 있고요. 그래서 내년 부동산 시장도 올해와 마찬가지로 ‘혼돈’이 주요 키워드가 아닐까 합니다.


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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