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주거 입지로도 주목받는 수도권 교통의 중심, '강남역'

빠숑의 '입지 분석 레시피', 수도권 교통의 중심 강남역 입지에 대해 알아볼까요?

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No.1 부동산 앱 직방이
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유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

서울을 중심으로 한 수도권 입지를 분석할 때, 가장 중요한 한 가지 요소를 꼽으라면 교통환경, 그중에서도 단연 지하철이 가장 중요합니다.


역세권 프리미엄이 서울 및 수도권 부동산 가치 평가 요소에서는 가장 중요하다는 것이죠. 이는 주거시설이든 상업시설이든 마찬가지입니다.


이번 주부터 수도권 주요 역세권 주변 입지에 대해 이야기를 해볼까 합니다. 오늘의 주인공은 2호선을 대표하는 수도권 교통의 중심, ‘강남역’입니다.

서울도시철도,
일 평균 승객 수 현황은?

서울에 사는 분들이라면 다들 아시겠지만, 서울도시철도 노선은 총 9개입니다. 1호선부터 9호선까지 있는데요. 지하철역별 하루평균 승객수부터 알아볼까요?

서울 지하철역별 일일 평균 이용객 수

출처직방

가장 많은 사람이 이용하는 노선은 역시 2호선입니다. 이 중에서도 단일 역으로 가장 많은 사람이 이용하는 역은 강남역입니다. 신분당선 강남역을 이용하는 사람을 제외하고 순수하게 2호선만 이용하는 사람만 봐도 강남역을 이용하는 승차 인원이 압도적으로 많습니다.


2위는 ‘롯데월드타워’가 있는 잠실역입니다. 3위는 상권 확장의 ‘끝판왕’ 입지인 홍대입구고요. 4위는 관악구의 자존심인 신림역입니다. 5위는 구로구의 입구 역할을 하는 구로디지털단지역, 6위는 1호선과 2호선 환승역인 신도림역입니다.


1위부터 6위까지가 모두 2호선입니다. 그만큼 2호선은 이용자가 많은 노선이죠. 2호선은 1980년 신설동~종합운동장 구간 개통을 시작으로, 1984년 순환선 완공이 된 이후로 여전히 가장 많은 이용객 수를 유지하고 있는 노선입니다.

가장 많은 사람이 이용하는,
‘강남역’

지금은 대한민국 국민이라면 다 아는 입지인 강남역이지만 처음부터 유명한 지역은 아니었답니다. 강남역의 일일 이용 고객은 위 표에서 볼 수 있듯 20만 명에 육박합니다.


이외에도 강남역을 정차역으로 하는 광역버스 이용객이나 택시, 자가용으로 이동하는 사람 수를 모두 합한다면 100만 명은 충분히 넘을 것입니다.

강남역 1번 출구

출처직방

강남역은 강남구와 서초구의 중심입니다. 현재는 서초구와 강남구가 강남역을 양분하고 있는 것처럼 보이지만 1988년도까지는 서초구도 강남구였습니다.


강남구 쪽으로 강남역에서 삼성역까지 3개 역, 서초구 쪽으로 강남역에서 방배역까지 3개 역이 당시 강남구에 포함되어 있었죠. 이처럼 강남역은 태생부터 강남의 중심 입지였습니다.

직방에서 본 강남역 주변 인기 아파트, 최근 입주 아파트

출처직방
‘강남역’의
부동산 가치는?

강남역 일대의 부동산 가치는 어디서 비롯되는 것일까요? 빠숑식 입지 분석 요소인 일자리, 교통, 상권, 교육시설로 정리해보겠습니다.


우선 일자리입니다. 전철역은 ‘일자리 노선’이어야 부동산 가치가 더 높습니다. 매일매일 고정적으로 승객이 있어야 하기 때문이죠. 대한민국에서 가장 일자리가 많은 강남구는 약 70만 명이 출퇴근하는 곳이고, 서초구는 약 40만 명이 통근하는 지역입니다.


최소 110만 명이 매일 출퇴근하는 지역의 중심이 바로 강남역이죠. 강남역은 대한민국 일자리 중심지로서의 의미가 있는 곳입니다. 특히 2008년 삼성타운 입주 이래로 출퇴근 노선으로의 역할이 더 높아지게 되었습니다.


강남역은 대한민국 최대 상권 입지이기도 합니다. 방문 고객, 매출액 등에서 압도적으로 1위 위상의 상권이 바로 강남역입니다. 북부와 남부의 상권을 나누어도 1위, 2위가 모두 강남역 상권일 정도이니까요.

강남역 상권 매출과 유동인구

출처직방

신논현역에서 강남역을 지나 뱅뱅 사거리까지 이어지는 지역은 단연 대한민국 최대 상권입니다. 이곳은 지상 상권만 있는 것이 아닙니다. 강남역 지하상가는 지하상가의 끝판왕이라 할 수 있는데요. 특히 신분당선이 개통된 이후로는 ‘삼성타운 딜라이트샵’과 더불어 훨씬 고급스러워지고 다양해지기까지 했으니까요.

강남역에서 가장 가까운 서울 서초초등학교 주변 인기 아파트. 학교 주변 인기아파트와 최근 입주 아파트 등을 직방에서 볼 수 있다.

출처직방

강남역 인근에는 교육시설도 많습니다. 각종 어학원, 유학원, 심지어는 대입학원인 대성학원도 있습니다. 블록 사이사이에는 학교도 있고요. 강남역 도보권에 초등학교가 3개나 있다는 사실은 이 지역 거주민이 아니면 잘 모를 것입니다.


강남역 주변에는 좋은 주거시설도 있습니다. 특히 2016년 12월에 입주한 ‘래미안서초에스티지’와 2018년 1월 입주 예정인 ‘래미안서초에스티지S’, 그리고, 2017년 7월 입주한 ‘서초푸르지오써밋’이 한동안 이 지역 시세를 주도해 갈 것입니다.

서초푸르지오써밋 직방 거주민 평가

출처직방

강남역은 도심 도로망의 중심이기도 합니다. 한남대교부터 양재역까지 이어지는 강남대로와 서초역부터 삼성역까지 이어지는 테헤란로의 교차점이니까요. 이 도로망이 중요한 이유는 이 양대 도로 주변으로 대한민국을 주도하고 있는 거의 모든 기업이 있기 때문입니다.

강남역, 정리하자면?

강남역은 특히 일자리가 최대 강점인 지역입니다. 물론, 교통편이 아주 편리한 지역이기도 합니다. 특히 신분당선이 개통된 이후로는 강남역은 수도권 전철 가치 평가의 기준이 됩니다. 강남역까지 얼마나 걸리는지가 지역의 가치 척도가 되는 것이죠.


예를 들어, 신분당선 광교역에서 강남역까지는 30여 분밖에 걸리지 않습니다. 강남역 전철은 수원에서 강남까지 1시간 내에 정체 없이 갈 수 있는 유일한 대중교통수단이고, 이는 광교 인근 부동산 가치에 많은 영향을 줬다는 것은 이미 체감하고 계실 겁니다.

‘광교e편한세상2차’에서 강남역까지 오는 대중교통 정보. 직방에서는 아파트 단지에서 목적지까지 교통 정보를 조회할 수 있다.

출처직방

그동안 강남역 주변은 주거시설 입지로서 인기 지역은 아니었습니다. 그래서, 분양할 때마다 대체로 미분양이 났던 지역이기도 했고요. 주거시설보다는 업무시설, 상업시설 입지로서 주목을 받아왔던 것이 사실입니다.


하지만, 직주근접이라고 하는, 업무시설과 거리가 가까운 주거시설의 가치는 계속 높아지고 있습니다. 강남역 주변 주거시설에 미분양이 발생한다 해도 입주 전까지는 해소되는 패턴을 보이고요. 이는 직주근접의 중요성이 점점 높아지는 현재, 부동산 시장에서 실거주자에게는 너무나 좋은 입지이기 때문입니다.


아울러 주거지역을 평가하는 필수 요소인 교육환경도 양호한 편입니다. 도보권 초등학교에, 자체 학원가도 보유하고 있으며, 도곡동, 대치동 학원가도 생각보다 멀지 않은 곳이기도 합니다. 결국, 강남역 주변은 주거입지로도 괜찮은 지역이라는 것이죠.

서초 롯데타운 조감도

출처직방

또한 삼성타운 바로 뒤편 롯데칠성 부지에 서초 롯데타운 개발이 점차 본격화되고 있습니다. 규모는 삼성타운보다 더 크다고 합니다. 이로써 강남역 인근은 상업지역뿐 아니라, 주거지역으로써의 가치 또한 점점 높아질 것입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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