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물만 틀어보면 끝? 부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 8가지!

시네케라의 팩트로 보는 부동산, 그 첫 번째 이야기. 집 계약하기 전에 놓칠 수 있는 것들 미리 확인하세요!

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No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

12년 차 현직 부동산 펀드매니저이자,
‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’의
저자, 시네케라와 함께
어렵게만 느껴졌던 부동산을
하나씩 알아보도록 하겠습니다.
(편집자 주)

매매든 전세든 집을 구할 때 확인해야 할 것들은 너무나 많습니다. 그렇기 때문에 막상 계약을 할 때 어이없이 빠트리게 되는 것들이 생깁니다. 이때 가장 필요한 것은 바로 ‘기록’입니다. 3~4개의 집만 보고 와도 많은 세부 내역들이 헷갈립니다.


체크리스트를 만들어 기록하면 실수와 후회를 줄일 수 있을 것입니다. 독자분들의 실수와 후회를 줄여드리고자 집 계약하기 전에 꼭 확인해야 할 사항들에 대해 정리해 보았습니다.

Check 1.
매물의 가격은 적절한가?

국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)을 활용하면 부동산이 얼마에 거래되었는지 실거래가를 볼 수 있습니다. 집을 보러 다니는 일은 생각보다 시간이 많이 소요되고 힘이 드는 일입니다.


따라서 사전에 가격 정보를 머리 속에 넣고, 과도하게 비싼 물건은 아예 보지 않는 것도 좋습니다.

직방 앱에서는 아파트별 국토교통부 실거래가를 그래프로 확인할 수 있다.

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Check 2.
등기부등본을 꼭 확인한다.

등기부등본을 보면 임대인(집주인)이 계약자와 일치하는지, 과도하게 대출을 받았는지, 건물과 대지 면적은 일치하는지 등을 확인할 수 있습니다.


등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있는데요. 단, 건당 700원입니다.


등기부등본에는 소유자 정보, 건물 전체의 면적과 대지 면적, 해당 동호수의 전용 면적, 대지 지분 그리고 담보 대출 여부가 기재되어 있습니다. 만약 임대인의 주민등록번호를 알고 있다면, 등기부등본 발급시 임대인의 주민등록번호까지 입력하여 확인해 볼 수 있습니다.


등기부등본 ‘을구’를 보면 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 여기에서 채권 관계를 확인하시면 되는데요.


예를 들어, ‘근저당권 설정’이라고 기재되어 있고 채권최고액이 3억 6천만 원이라면, 3억 6천만 원에서 채권최고액 비율 120%(보통 110~130%임)를 나눠서 대출 원금이 3억 원이라고 추론할 수 있습니다. 이 경우, 집값에서 채권최고액인 3억 6천만 원과 본인의 보증금을 빼고도 여유가 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

등기부등본에서 임대인, 면적, 근저당권 등을 확인하자.

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Check 3.
인근 지도를 꼭 살펴보자.

현장 답사를 하기 전이나 하고 나서도 살펴본 매물 주변 지도를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.


현장답사만으로 미처 확인하지 못했던 주변 편의시설 혹은 기피시설이 있을 수 있기 때문입니다. 구입하려고 하는 부동산 주변 지역 파악은 무엇보다도 중요합니다.

직방 앱에서 지도 및 단지 주변 현장 답사 정보를 미리 확인하자.

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Check 4.
수압을 체크해봐야 한다.

많이들 아시겠지만 집을 보러가서는 수압을 꼭 체크해봐야 합니다. 세면대와 싱크대 물을 틀어보고 변기 물도 꼭 내려봐야 하는데요.


그냥 틀었다 잠그는 게 아니라 세면대 물을 틀어 놓은 상태에서도 변기 물이 잘 내려가는지 확인해보면 좋습니다.

수압도 '제대로' 확인해야 한다.

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Check 5.
내부 구조 및 시설을 확인한다.

평면, 베이의 수, 천정고, 수납 공간, 발코니 크기, 난방 방식, 관리비, 조망, 승강기 등 내부 구조와 시설이 갖춰져 있는지, 상태는 어떤지 체크하고 기록해야 합니다.


기타 자세한 내용은 필자의 저서 ‘돈 버는 부동산에는 공식이 있다’ 별책 부록의 임장 노트를 확인해 보셔도 좋습니다.

Check 6.
낮, 밤, 주말, 주중을 확인한다.

워낙 바쁘고 시간이 부족하다보니 한두 번 방문해보고 결정하거나, 방문하더라도 집의 내부만을 유심히보는 경우도 많습니다. 하지만 되도록 낮 시간과 밤 시간, 주말과 주중 모든 시간에 가봐야 합니다.


일조량, 지하철역까지 가는 길, 주차장의 혼잡 여부, 소음 등은 시간에 따라 완전히 다른 경우가 많습니다. 특히 유흥업소의 경우, 낮에는 잘 보이지 않기 때문에 반드시 밤에 가봐야만 알 수 있습니다.


또한 근처에 대형 교회나 유명 학원이 있어 특정 시간대에 주변 도로 통행량이 폭증하는 경우도 있기 때문에 여러 시간대에 체크는 필수입니다.

직방에서 거주민 리뷰를 확인하는 것도 주변 환경, 층간소음 등을 체크하는 방법이다.

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Check 7.
중개수수료는 사전에 협의한다.

계약 체결 전에 반드시 공인중개사와 중개수수료를 협의해야 합니다. 매매의 경우 9억원 미만까지, 전월세의 경우 6억원 미만까지는 법정요율이 정해져 있기 때문에 부가가치세 유무만 확인하면 됩니다. 참고로 국가에서 정한 법정요율은 부가가치세에 대해서는 정한 바가 없습니다.


그리고 고가 매매나 전월세인 경우는 반드시 수수료율을 사전에 협의해야 합니다. 그렇지 않을 경우, 분쟁으로 가거나 얼굴을 붉히는 경우가 있습니다.

서울특별시 기준 주택 중개보수 요율표

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Check 8.
계약금은 반드시 임대인 계좌로

계약일에는 임대인의 얼굴을 신분증을 통해 확인하고, 주민등록등본과 등기부등본으로 소유 여부 또한 확인합니다. 그리고 계약금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 이체합니다.


가끔 임대인의 가족 계좌로 입금해달라고 하는 경우도 있는데, 만약의 분쟁을 방지하기 위해 무조건 임대인 계좌로 입금하는 것이 좋습니다. 이는 기본 중의 기본이지만 생각보다 많은 분들이 간과하는 것이기도 합니다. 사고 방지를 위해서는 기본을 지켜야 합니다.


마지막으로 위에서 언급했던 항목을 정리해보겠습니다. 부동산 계약 전에 적어도 이 여덟 가지 항목은 꼭 확인해서 실수하거나 후회하는 일이 없도록 해야겠습니다.

'최소한' 이 여덟 가지는 꼭 확인하자.

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글. 시네케라(민경남) / 부동산 펀드매니저

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 펀드매니저의 부동산 투자 이야기’ 

http://m.blog.naver.com/skmkn81


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