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아듀 2017년! 올해의 부동산 이슈 총결산

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #5. 아듀 2017년! 올해의 부동산 이슈 총결산

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No.1 부동산 앱 직방이
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유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 다섯 번째 시리즈로,
<아임해피, 투자의 추월차선>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<아임해피의 똑똑한 부동산 투자>의 저자인
아임해피와 함께
‘뉴스 속 아파트 돋보기’를
연재합니다.

뉴스 속 이슈가 된 아파트들을
‘팩트 체크’해 보는 시간!
매주 목요일에 찾아가겠습니다.

2017년 대한민국 부동산 시장은 혼돈기 였습니다. 입주 물량 급증, 탄핵 정국 등의 여파로 조정 국면에 접어드나 싶더니 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되며 서울을 중심으로 집값이 재가열되는 움직임을 보였습니다.

이에 정부는 6·19 부동산 대책과 8·2 부동산 대책, 10·24 가계 부채 종합 대책 등을 연달아 내놓으면서 집값 잡기에 나섰는데요, 그럼에도 불구하고 서울 강남권 등 주요 지역의 상승세가 쉽게 누그러지지 않으면서 예측불허의 시장 흐름이 이어졌습니다.

오늘은 다산다난했던 2017년 부동산 시장을 정리해 보는 의미로 “올해 부동산 시장을 움직인 ‘10대 주요 이슈”는 어떤 것이 있었는지 살펴보는 총 결산의 시간을 가져보겠습니다.

먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

“올해 부동산 시장은

입주 물량 급증과 탄핵 정국 등의 요인으로

가격 안정세를 보이다 새 정부 출범 이후

다시 가열되는 양상을 보였다.

특히 새 정부가 부동산 및 대출 규제책을

연이어 발표한데다

재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고

서울 재건축 사업장이 속도를 내면서

예측불허의 시장 분위기를 이어갔다.(…)”


- 기사 내용 中 -

2017년 정부의 부동산 대책과 시장의 분위기

출처KB부동산

실제 2017년 1월 2일부터 12월 11일까지의 매매지수 변화입니다. 그래프 속 1번으로 표시한 구간은 5월 2일로 대선 이후 문재인 정부가 출범하던 시기입니다. 당시 부동산 시장은 전 정부의 국정 농단과 조기 대선으로 침체 되어 있었는데요, 대선 이후 부동산 시장에 대한 기대감으로 서울 아파트 값은 급격한 가격 상승을 맞게 됩니다.

계속 해서 오르는 서울 아파트 값을 잡기 위해 새 정부가 첫 부동산 대책을 마련한 것이 위 그래프의 2번 시기입니다. 6.19 부동산 대책이 나온 시점이지요. 하지만 새 정부의 첫 번째 부동산 대책의 약발이 미미했습니다. 이에 6.19 부동산 대책이 나온 지 40여 일 만에 투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위한 8.2 부동산 대책이 나오게 되고, 이것이 위 그래프 속 3번 시기입니다.

고강도 규제책인 8.2 부동산 대책으로 처음에는 효과가 있는 듯 보였지만 이내 서울 아파트 가격은 또 상승했습니다. 강남 재건축 아파트의 가격 상승 탓입니다.

직방 앱 빅데이터랩에서 살펴 본 지난 1년 간 전국 시세 변화 증감률

출처직방

이렇게 서울 집값은 더 오르고, 부동산 대책의 풍선 효과로 분당, 안양, 인천, 김포 등 수도권 집값까지 상승하자 9월 5일, 정부는 투기과열지구(성남 분당구, 대구 수성구)를 추가 지정하고 모니터링 지역을 발표하면서 부동산 안정화에 대한 강력한 의지를 보여주었습니다.

은마아파트 시세 증감률과 실거래가. 직방 실거래가 이지뷰에서는 아파트별 매매/전월세 실거래가 변화를 그래프로 쉽게 알 수 있다.

출처직방

재건축이 진행되고 있는 강남 대치동 은마 아파트의 실거래가 그래프를 보면 위 2017 매매지수변화와 비슷한 그래프를 형성하는게 보입니다.

신DTI와 DSR

8.2 부동산 대책 이후, 실제적인 주택담보대출에 대한 대책을 내놓은 것이 10.24 가계 부채 종합대책입니다. 신DTI는 기존 대출의 원금을 포함해 대출 한도를 따지는 것인데요, 이미 주택 대출을 한 번이라도 받은 사람이라면 대출 한도는 더 낮아지게 되는 것이지요. 또한 DSR(총체적 상환 능력 비율) 도입을 예고하면서 투기 세력이 대출을 내서 집을 사는 것도 원천 봉쇄했습니다.

실제적으로 2018년 1월 1일부터 신DTI, 2018년 하반기에는 DSR이 시행되기 때문에 그 이후에 아파트 값이 어떻게 변화하는지를 살펴봐야 하겠습니다.

실수요자를 위한 대책, 주거복지로드맵

투기 세력을 원천 봉쇄하기 위해 대출을 어렵게 하는 한 편, 실수요자의 공급 측면에서 내놓은 대책도 있죠.

주거복지로드맵이 바로 그것입니다. 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 신혼 희망타운 등 공공택지를 개발하고 공적 주택 100만 가구 공급 하기로 했는데요, 그 동안 내 집 마련에 어려움을 겪었던 신혼부부와 청년들을 위한 다양한 지원 방안이 포함되었고요.

성남 금토, 성남 복정, 남양주 진접, 구리 갈매역세권 등 공공 택지 후보로 점쳐지는 수도권 일대 토지 시장이 들썩이고 있습니다. 

공공 택지 후보로 거론되는 구리 갈매 역세권, 남양주 진접 인근의 시세 변화. 직방 앱 빅데이터랩에서는 동별 시세 증감률을 빠르게 확인할 수 있다.

출처직방
주한 미군 이전, 그리고 용산 공원의 탄생

지난 7월 주한 미군의 육군 전력을 지휘하는 미8군 사령부가 평택 기지(캠프 험프리스) 청사를 개관해 2003년 첫 발을 내딛은 주한미군 기지 이전 사업도 마무리 수순에 접어 들었습니다.

용산구 용산기지 일대

출처직방

주한미군 기지가 있었던 서울 용산 기지는 공원으로 바뀌게 되고요. 최근 서울시와 국토부는 용산공원 조성 사업과 관련해 시민 소통 공간 운영 협력과 용산공원 및 주변 경관을 공동 연구하기로 했습니다. 대규모 공원이 생기는 덕에 용산 기지 주변인 이촌동과 서빙고동의 아파트 값이 상승하고 있습니다.

용산구 서빙고동의 시세 변화. 직방 앱 빅데이터랩에서는 시/군,구/동별 시세 변화를 살펴볼 수 있다.

출처직방

서빙고동 신동아아파트의 경우, 주한 미군 기지가 평택으로 이전한 7월 이후 아파트 값이 급상승한 것을 알 수 있습니다.

서빙고동 신동아 아파트 시세 변화와 매매 실거래가. 미군 기지가 평택으로 이전한 7월 이후 아파트 값이 급상승했다.

출처직방
세종시 집값 5.24% 상승, 전국 17개 시・도 중 1위

공공 기관 추가 이전에 대한 기대감과 더불어 제6생활권의 개발, 세종시 근처 택지지구개발로 인해 세종시가 더 뜨거워졌습니다. 4.84% 오른 부산이 2위에 랭크되면서 2015년, 2016년 연속 지가상승률 1위에 빛났던 제주도는 3위로 밀려났네요.

직방 앱 빅데이터랩에서 찾아본 세종시(좌)와 제주시(우)의 시세 변화.

출처직방
재건축 초과이익환수제 부활

재건축으로 이익을 본 사람들을 대상으로 이익의 일정분을 정부가 환수하는 ‘재건축 초과이익환수제’가 부활합니다. 올해까지 관리 처분 인가 신청을 한 재건축 조합만이 초과이익환수제를 피할 수 있습니다.


때문에 일정을 맞춰 관리 처분 인가를 무리하게 신청하려는 조합이 생기는 등 진통을 겪기도 하고 관리 처분 인가 신청을 위해 조합과 조합원이 의기투합하는 아파트도 있습니다.


하지만 이렇듯 일을 무리하게 진행하게 될 경우, 초과이익환수제를 빗겨간다 해도 다른 곳에서 문제가 일어날 확률이 높기 때문에 신중하게 접근해야 합니다.


최근 재건축 초과이익환수제를 벗어난 재건축 단지는 신반포 8, 9, 10,11, 17차, 녹원한신 아파트 등을 포함한 잠원한신4지구입니다.

잠원한신4지구 일대

출처직방

2017년 12월 28일 관리 처분 총회를 개최한 후 다음 날인 12월 29일 서초구청에 관리 처분 신청을 할 예정입니다. 2017년을 딱 이틀 남겨두고 관리 처분 인가 신청을 하게 되어 초과이익환수제를 피할 수 있게 됐네요.  

신반포 8차 아파트의 시세 증감과 매매 실거래가를 직방 앱 실거래가 이지뷰를 통해 살펴 보았다.

출처직방

참고로 말씀드리자면, 현재 이 단지는 재건축 조합 지위 양도 금지로 매매할 수 없습니다.


2017년 새 정부 출범 이후 한 달에 한 번 꼴로 나오는 부동산 정책은 너무 많고 복잡하다는 지적을 받아왔습니다.


서울 강남 주요 지역과 부산 재건축 시장을 잡기 위한 정책이었지만, 여전히 서울과 부산 등 일부 대도시는 집값이 오르고 있습니다. 나머지 지방 중소도시에서는 준공 후 미분양이 가시화되기 시작했고요. 전국 부동산 시장의 양극화 현상이 심해지고 있는 것입니다. 또한 내년까지 70만 가구 내외의 입주 폭탄이 예고되며 수도권 전・월세 시장도 흔들리기 시작했습니다.


이 모든 상황을 종합해 보면, 2017년 대한민국 부동산 시장을 표현하는 키워드를 꼽자면 “양극화의 시작”이 아닐까 합니다.


다음 시간에는 2018년 달라지는 부동산 제도는 어떤 것들이 있는지, 또 이들 제도로 인해 부동산 시장이 어떻게 변화할 것인지 예측해 보는 시간을 가져 볼게요. 그럼 남은 2017년도 마무리 잘 하시고 새해에 만나요! 


글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

http://blog.naver.com/iammentor

카페 '똑똑한 부동산 투자'

http://cafe.naver.com/iamhappyschool

<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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