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금리인상이 서울 집값 잡을까?

조회수 2017. 12. 22. 11:44 수정
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우리나라와 미국의 금리 인상이 집값에 어떤 영향을 줄까?
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김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

지난 11월 30일 한국은행이 6년여 만에 기준금리를 0.25%p 인상하여 1.5%가 되었고 12월 14일 미국 연방준비제도(Fed)는 미국의 기준금리를 0.25%p 올려 1.25~1.5%로 상향조정했다.


이번 인상이 부동산 시장에 얼마나 영향을 줄 것인지 관심이 쏠리고 있다. 금리와 주택 가격은 어떤 관계가 있을까?

출처: 직방
직방에서는 아파트 시세를 평형별로 필터링해 지도 위에서 바로 볼 수 있다.
한국은행 금리 인상, 이유는?

한국은행의 이번 금리 인상은 이미 예고된 상태였다. 금리 인상이 되면 신규 대출 수요는 줄어들 수 있지만, 기존 대출자의 이자 부담이 커지면서 가계부채의 질이 나빠질 수 있다. 또한, 시중의 유동 자금 흡수로 원화 가치가 상승해 환율이 하락할 수 있다. 그러면 수출과 내수 경기 활성화에는 부정적인 영향을 미치게 된다.



그런 이유로 지난 6일, 기획재정부 산하 연구기관인 KDI(한국개발연구원)에서는 한국 경제가 견실하지 못한 상태에서 금리 인상은 이른 판단이라는 의견을 내기도 했다.



한국은행에서는 금리 인상으로 인해 부채가 있는 가구의 이자 상환 부담은 기준금리 0.25%p 인상 시 2조3000억 원, 0.5%p 인상 시 4조6000억 원, 1%p 인상 시 9조3000억 원 증가할 것이라고 예상했다.


물론 계산상으로는 가구소득이 높을수록 갚아야 할 이자 규모가 커진다고 하지만 소득이 낮은 가구 역시 동시에 이자 부담이 늘어날 수밖에 없다. 이런 부작용이 예상되는데도 한국은행이 6년 만에 0.25%p 금리 인상을 단행한 이유는 타이밍이다.

왜, 지금이 금리 인상 타이밍?

2015년 12월부터 미국의 금리정책 기조는 양적 완화에서 긴축으로 전환되었다. 2년 만에 12월 현재 1.25~1.5%까지 기준금리를 끌어올렸다. 미국의 FRB(연방준비제도이사회)는 2020년까지 3% 수준까지 올리겠다고 예고를 했고, 실제 이 정도 수준까지는 아니더라도 현재보다 기준금리가 더 올라갈 것은 기정사실이다.



미국이 기준금리를 올리려는 표면적인 이유는 실업률과 경제성장률 등의 지표를 근거로 미국 경기가 회복세로 접어들었다는 판단을 했고, 그에 따라 비정상적인 제로금리를 정상 상태로 되돌리려는 것이다.



미국경제가 회복세긴 하지만 본격적인 회복세로 보기에는 여전히 불안한 부분이 있는 것도 사실이다. 미국도 기준금리를 조심스럽게 인상하고 있으며, 특별한 변수가 발생하지 않는 한 2020년까지는 지속적인 기준금리 인상이 예상된다.

출처: 직방
한국과 미국의 기준금리 추이

미국이 기준금리를 올린다고 한국은행에서 우리나라의 기준금리를 무조건 올려야 하는 것은 아니다. 미국을 제외한 다른 선진국들은 여전히 저금리 기조를 유지하면서 환율전쟁을 하는 상황인데, 우리나라만 기준금리를 큰 폭으로 올릴 경우 자칫 우리의 수출경쟁력 약화로 이어질 수 있기 때문이다.



그런데도 이번에 한국은행이 기준금리를 올린 이유는 지금 기준금리를 올리지 않으면 다음에 언제 올릴지 기약할 수 없어서다. 과열된 서울 부동산 시장 분위기와 가계 부채 증가 억제, 미국의 지속적인 기준금리 인상 흐름 등을 고려하면 기준금리를 한 번 올리긴 해야 하는데, 최근 반짝 경제성장으로 오래간만에 좋은 분위기가 만들어진 지금이 바로 기준금리 인상의 최적 타이밍이었다.

출처: 직방
직방에서 본 서울 강남구 아파트값. 금리 인상이 이 집값을 잡을 수 있을까?

또, 10월부터 기준금리 인상을 하겠다고 호언장담한 상황에서 기준금리 인상을 하지 않으면 한국은행의 신뢰도가 떨어질 수 있다는 문제도 배제할 수 없었을 것이다.

금리와 집값의 관계는?

기준금리에 관심이 높은 이유는 금리가 부동산, 특히 집값에 미치는 영향이 크기 때문이다.



금리와 부동산은 반비례 관계다. 통상적으로 금리가 0.5~1% 오르면 집값은 1~2% 내리고 금리가 내리면 집값은 오른다.



대출금리가 오르면 대출 부담이 늘어나서 매물은 증가하고 투자 수요는 줄어들 수 있으며, 반대로 대출금리가 내리면 대출이자 부담이 줄어든 집주인은 매물을 회수하고 대출 부담이 줄어든 수요자는 주택 구매에 뛰어들면서 집값이 오른다.

출처: 직방
금리와 집값의 상관관계

물론 집값이 금리에만 영향을 받는 것은 아니다. 공급물량, 부동산 정책, 가격 흐름, 국내외 경제 상황 등 여러 변수에 영향을 받는다. 금리 하나만 가지고 주택시장의 흐름을 예측할 수는 없다.



하지만 금리가 집값에 영향을 주는 것은 분명한 사실이다. 특히, 최근 서울 집값 과열현상의 단면에는 지속적인 저금리 상황으로 인하여 갈 곳을 잃은 유동자금의 유입된 영향이 있었다는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 그 때문에 기준금리 인상이 예금금리 인상으로 이어져 유동자금 흡수 효과가 발생한다면 예상보다 더 큰 영향을 줄 수도 있다.

금리 인상이 서울 집값 잡을까?

11월 30일 한국은행의 금리 인상은 놀랍지도 않고 나올 것이 나왔다는 당연한 반응이 많다. 이미 한 달 전에 예고되어 예상할 수 있었고, 2회 정도의 추가 금리 인상이 시장 금리에 미리 반영되었기 때문에 당장 충격은 크지 않다.



실제로 최근 기준금리는 계속 동결되었지만, 대출금리는 0.5~1%p 정도 이미 상승했다. 이번 한국은행의 금리 인상이 단기간에 연속적인 추가 금리 인상으로 이어질 가능성은 작아서 과도하게 걱정할 필요는 없고, 서울 집값을 잡기는 어렵다고 보는 것이 필자의 견해다.



미국이 8년 만에 양적 완화를 끝내고 기준금리를 인상한 2015년 12월 당시, 우려의 목소리가 매우 높았지만 1~1.25%까지 상승한 지금도 걱정한 것보다는 잘 이겨내고 있다. 1.25~1.5%까지 상승한 지금 걱정한 것보다는 잘 이겨내고 있다.



물론 미국의 기준금리 인상은 우리나라보다 조금 더 적극적이어서 2020년까지 3%수준까지 인상을 예고하고 있고 내년 2018년에도 2~3차례 기준금리 인상이 예상되지만 금리 인상을 하더라도 과거의 금리 인상 때처럼 단기간에 급격하게 올리기보다는 경제 상황에 따라 점진적으로 인상할 것이라 예상된다.



아래 표와 같이 과거에도 미국은 1985년 이후 네 번의 큰 금리 인상 시기가 있었는데 우려와 달리 우리나라 경제에 큰 영향을 미치지는 못했다.

출처: 직방
과거 미국 금리 인상 영향
서울 집값, 쉽지 않아 보여

당장 이번 금리 인상으로 서울 집값이 잡힐 가능성은 작다.



가계부채억제를 위해 이미 강력한 대출규제를 시행하면서 신규 대출받기가 매우 어려워져 대출받아 집을 사는 수요는 많이 줄어든 상황이다. 기준금리 인상으로 대출금리가 좀 올라간다고 해서 주택구매 수요가 크게 줄어들지는 않을 것 같다.



현재 서울에서 집을 사는 수요자들은 여유자금으로 전세를 끼고 투자하거나, 내 집 마련 목적으로 대출을 받아 집 한 채를 사는 실수요자가 많다.

출처: 직방
직방에서 본 1년 전 대비 서울 아파트 시세 변동률. 쉽게 식을 기미가 아직까지는 보이지 않는다.

그리고 한번 달아오른 투자심리가 부동산 대책, 기준금리 인상 한 번으로 쉽게 잡힐 문제라면 무슨 걱정이겠는가? 한 번 헤어진 연인을 마음에서 잊으려면 사귀었던 기간의 절반 정도의 시간이 필요하다는 심리연구결과가 있듯이, 투자심리 역시 사그러지기까지는 집값 상승 기간 절반 정도의 시간은 규제와 노력이 필요하다.



하지만 한국은행의 기준금리 정책 방향이 변경되었다는 점은 분명 의미가 있는 시그널이다.



금리 인상이 급격하게 되지는 않겠지만, 점진적인 금리 인상 가능성은 있다. 대출금리 상승뿐만 아니라 예금금리 인상으로 이어질 경우 부동산 시장으로 유입되던 갈 곳 잃은 유동자금을 흡수할 가능성도 있기 때문에 향후 금리 인상에 대한 리스크를 고려해 실수요자 위주로 안정적인 자금계획을 세울 필요가 있다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자


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