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3차 뉴타운은 총 10개입니다.

북아현 뉴타운, 수색 뉴타운, 상계 뉴타운, 장위 뉴타운, 휘경/이문 뉴타운, 거여 뉴타운, 흑석 뉴타운, 신림 뉴타운, 시흥 뉴타운, 신길 뉴타운이 있습니다.

그 중 ‘흑석 뉴타운’은 현시점 3차 뉴타운 중에서 대장 지역인데요. 오늘은 흑석 뉴타운 입지에 관해 말씀을 드려보겠습니다.

흑석 뉴타운이 있는 흑석동은 동작구 내에서 가장 시세가 높은 지역입니다. 흑석동이 가장 시세가 높은 이유는 강남권이라고 할 수 있는 서초구에 인접해 있기 때문입니다. 그래서 흑석동은 언제부턴가 동작구 이상이 되고 싶었습니다.

하지만 강남이 되기에는 부족한 것이 너무나 많았습니다. 그래서 강남과 같은 명품도시를 만드는 부동산 사업인 뉴타운을 추진합니다. 그러한 노력의 결과로 3차 뉴타운 지역으로 선정이 되었고, 조금씩 업그레이드되고 있습니다. 흑석동은 강남에 가까워지고 있는 자신의 모습을 보며 뿌듯해하고 있지 않을까요.

흑석동은 동작구의 다른 지역과 다릅니다. 주변 지역들과 단절된 섬과 같은 지역입니다.

흑석동이 뉴타운으로 개발되기 전, 흑석동에서 가장 유명한 부동산은 ‘중앙대학교’였습니다. 그리고 ‘중앙대학교병원’이 있었습니다. 그게 전부였습니다.

전철역이 있는 것도 아니고 대형 유통시설이 있는 것도 아니고, 교육환경이 좋은 곳도 아니고 한강 둔치가 있는 곳도 아니고, 심지어는 평지도 아니었습니다. 진짜 강남과 비교하면 아무것도 아닌 지역이었던 것이지요.

하지만, 2009년 흑석동에 9호선이 개통된 이후로 완전히 다른 지역이 됩니다. 강남까지 출퇴근 시간이 10분밖에 걸리지 않는 지역이 되었습니다. 9호선 하나로 흑석동은 진짜 강남 접근성만으로는 강남권 지역이 됩니다. 이것이 서울 지하철의 황제, 9호선의 힘이죠.

그리고 뉴타운 사업이 순차적으로 진행되는데요. 출발은 순탄하지 않았습니다.

11개 재정비 구역 중 4, 5, 6구역이 각각 푸르지오, 동부 센트레빌 1, 2차로 분양되었지만, 세 곳 모두 분양에 실패하고 맙니다.

미분양이 발생한 가장 큰 이유는 분양 시기가 너무 안 좋았다는 겁니다. 2009년~2010년은 금융위기 이후 서울 부동산 가격이 바닥이 어딘지 모르고 추락하고 있을 때였지요.

건설사는 아마도 분양가를 낮춰 잡고 싶었을 겁니다. 하지만, 조합에서는 강남권으로서의 위상을 유지하고 싶었겠죠.

결국 당시 강남권 아파트 가격인 평당 2천만 원으로 분양했다가 바로 미분양이 됩니다. 시간이 꽤 많이 지나도 미분양이 해결되지 않았습니다. 결국, 할인 분양을 하게 되었지요.

그 이후로 한동안 흑석 뉴타운이 언론에서 사라졌습니다. 2012년, 이 세 단지가 입주할 때까지도 여전히 입주 미분양 상태였습니다. 2014년에는 사업성이 떨어진다고 판단한 10구역이 뉴타운에서 해제되기도 합니다.

하지만, 2014년부터 서울 부동산 시장은 상승장으로 전환됩니다. 미분양 물건이 모두 해결이 되지요. 아울러, 시세가 조금씩 오르기 시작합니다. 이러한 분위기를 타고 2016년 8구역과 7구역이 분양했습니다. ‘롯데캐슬에듀포레’와 ‘아크로리버하임’으로 말이죠.

롯데캐슬에듀포레는 최고 평당 2천 3백만 원까지, 아크로리버하임은 최고 평당 2천 5백만 원까지 분양가를 책정합니다.

결과는? 두 단지 모두 1순위 완판이었죠. 그렇게 흑석 뉴타운은 강남을 향한 비상에 성공하게 됩니다.

2010년 이후 몇 년 동안 미분양으로 밤새 울었던 ‘흑석한강푸르지오’도 평당 2천 6백만 원이 되었습니다. 미분양 사실을 숨기면서 입주해야 했던 ‘흑석한강센트레빌 1, 2차’도 평당 2천 5백만 원이 넘었습니다.

이제 개발 진행 중인 흑석 뉴타운 내 다른 단지도 성장 동력을 얻은 거지요. 선배 단지들, 입주한 세 개 단지와 1순위 완판된 두 개 단지가 강남으로의 비상에 힘이 되어줄 테니까요.

흑석 뉴타운의 가장 큰 장점은 바로 서초구 옆에 있다는 겁니다. 그리고, 앞서 말씀드린 것처럼 9호선 흑석역을 가지고 있다는 겁니다.

하지만, 고등학교가 없습니다. 이는 학군으로서의 프리미엄이 약하다는 의미입니다. 마트나 백화점이 없습니다. 상권으로서의 프리미엄이 낮다는 의미입니다. 한강이 바로 앞이긴 한데 둔치가 없습니다. 한강 프리미엄은 일부 단지에만 해당한다는 의미입니다.

그리고 이는, 향후 흑석 뉴타운이 완성되어도 진정한 강남권이 될 수 없는 이유기도 합니다.

물론, 강남보다 좋은 점도 있습니다. 바로 국립현충원입니다. 서울 최고의 녹지 공간 명당입니다. 현충원에 가까우면 가까울수록 공기가 좋습니다.

또 중앙대학교병원을 동네 병원처럼 이용할 수 있습니다. 흑석동 한가운데 있기 때문입니다. 흑석 뉴타운에 관심을 두고 계신다면 이러한 장단점을 잘 고려하시어 선택하시는 것이 좋을 듯 합니다.

정리해보겠습니다. 대형 병원을 가까이 두고 싶으신 분들, 강남, 여의도, 용산/종로로 출퇴근하시는 직장인분들, 강남권 인근에 살고 싶은 분들에게는 괜찮은 지역이 바로 흑석 뉴타운입니다.

아울러, 흑석 뉴타운 사업은 나머지 구역들도 무난하게 추진될 것입니다. 이제 흑석동은 새 아파트가 들어선다면 평당 3천만 원을 향해 달려가는 지역이 되었으니까요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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