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목동 재건축 시대, 목동 프리미엄은 얼마나 높아질까?

'월천대사의 학군과 부동산' 4번 째 칼럼, 드디어 시작된 목동 재건축, 목동 프리미엄의 끝은 어디일까?

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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
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시리즈를 기획했습니다.

그 네 번째 시리즈로
<월천 재테크 학군과 부동산>
블로그를 운영 중인 파워블로거이자
<나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자인
이주현 대표님과 함께
‘월천대사의 학군과 부동산’을
연재합니다.

학군과 부동산의 관계를
보다 통찰력 있게 파헤쳐보는 시간,
매주 화요일 여러분을 찾아갑니다.
(편집자 주)

재건축은 부동산 시장에서 늘 최고의 이슈입니다. 그 중에서도 수도권 대단지의, 위치 좋은 지역의 재건축이라면 수도권 부동산 시장에 영향을 줄 정도로 뜨거운 감자이지요. 그런데 수도권에서 개별 단지가 아닌, 대단지면서 용적률이 좋고 평균 대지 지분이 높아 사업성이 높은 단지들은 몇 안 됩니다. 개포, 고덕, 철산 그리고 목동 정도이지요.

그 중에서도 목동이 드디어 재건축에 들어갑니다! 오늘은 목동 재건축 그리고 전편에서 다루지 못했던 목동 신시가지 8~14단지에 대해 알아봅니다.

재건축 아파트, 꼭 봐야할 두 가지는 대지 지분 그리고 용적률

재건축에 투자할 때는 가장 중요한 두 가지 요소가 있습니다. 바로 대지 지분 그리고 용적률! 대지 지분과 용적률에 따라 재건축 사업의 운명이 달렸다고 해도 과언이 아닙니다. 왜 그럴까요?

재건축을 할 때, 사실 건축비는 건물을 부수고 새로 짓는다는 점에서(부동산 가격과 상관 없이) 어느 지역이나 공사비 차이가 없습니다. 단, 강남권은 예외입니다. 고급화를 지향하는 강남권은 자재 비용 등이 타 지역에 비해 조금 더 들어갑니다. 하지만 이도 재건축으로 인해 얻는 시세 차익에 비교하면 큰 금액은 아니지요. 그러니 재건축 부동산 투자를 선택할 시 건축비는 크게 염두해두지 않아도 됩니다.

그보다 대지 지분과 용적률을 면밀히 살펴봐야 하는데요. 아파트가 갖는 평균 대지 지분이 넓을수록, 용적률이 낮을수록 조합원들이 가져가는 조합원 분양분을 제외하고 분양할 수 있는 일반 분양분이 많이 나오기 때문입니다. 소위 ‘사업성이 좋은’ 재건축 물건은 대지 지분이 높고 용적률이 낮은 물건이지요. 여기에 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 입지라면 이보다 좋을 수 없지요. 비슷한 건축비를 써서 비싼 아파트를 여러 개 팔면 조합원의 이익이 높아지는 것은 당연하겠지요?

이럴 경우 ‘추가 분담금’이라고 불리는 금액을 내지 않아도 되거나 혹은 더 넓은 아파트를 무상으로 받기도 합니다. 이 분담금이 높아서 사업성이 나빠진다면 조합원들은 재건축 동의를 잘 하지 않습니다. 현재의 편안한 삶의 터전을 잃는 대신 얻어지는 대가가 낮다고 생각해서이지요. 따라서 재건축을 통해서 내 집 마련을 고려한다면 대지 지분이 많은지, 용적률이 낮은지, 일반 분양가가 어떤지를 꼭 따져보아야 합니다.  

직방 앱에서 살펴 본 목동, 신정동의 시세 변화 증감률. 직방 빅데이터랩에서는 시/군/구/동별로 시세 변화를 살펴 볼 수 있다.

출처직방
헌 집 줄게, 새 집과 명문 학군을 다오

자, 드디어 목동의 재건축이 시작되었습니다. 30년 재건축 연한이 다가온 목동 신시가지 아파트의 재건축 사업 윤곽이 드러나기 시작했는데요,

지난 6일, 양천구에서는 지구 단위 계획을 공개하는 ‘목동 아파트 도시관리계획 주민 설명회’를 열어 이 일대의 지구 단위 재건축 계획안을 공개했습니다. 2016년 2월, 용역이 시작된 이후 약 1년 10개월 만입니다. 지구 단위 계획은 이를 기준으로 각 단지의 정비 재건축을 위한 정비 계획을 세우는 것이라 재건축의 밑그림이라 볼 수 있습니다.

주민 설명회에는 강당이 꽉 찰 정도로 주민들의 관심이 매우 높았다고 합니다. 재건축은 한 번 추진하면 약 10년 정도 소요되는 장기 프로젝트입니다. 그 기간 동안 재건축의 이익을 보면서 주변 BIG학원가를 쉽게 이용하며 아이 교육까지 해결하는 목동 지역(목동 신시가지 1~14단지)은 그야말로 아이 있는 집이 선택할 수 있는 가장 영민한 투자 방법 중 하나입니다.

입지가 좋은 곳은 계속 땅의 가치가 올라가기 때문에(유식한 말로는 ‘공시지가’라고 하는데요) 살다 보면 저절로 부동산 가치가 오를 뿐 아니라 헌 아파트가 새 아파트로 바뀌면서 큰 시세 차익도 누릴 수 있는 거지요. 그야말로 ‘일타쌍피’, ‘꿩 먹고 알 먹고’입니다. 새로 바뀐 입시에서 아이를 학군 지역에서 교육시키면서 부동산 시세 차익까지 보니 말입니다.

목동 신시가지 9단지 실거래가. 직방 실거래가 이지뷰를 통해 매매/전월세의 실거래가를 동시에 확인할 수 있다.

출처직방
목동 신시가지 아파트, 이렇게 변합니다.

현재 최고 15층 2만 6,629가구인 목동 신시가지 1~14단지는 재건축을 마치고 나면 최고 35층에 총 5만 3,375가구로 변신하게 됩니다.

스카이 라인을 다채롭게 확보하고 녹지 공간도 만들어져 걷기 좋은 거리를 만든다고 하는데요, 안양천과의 접근성을 높이는 작업도 시도한다고 합니다. 단지 아파트는 모두 지하 주차장으로 설계해 차 없는 아파트로 만들고, 자전거 도로도 확충할 예정이라고 합니다. 아이들과 학생들 있는 가구에 참 반가운 소식이지요.

그리고 정말 핫한 소식은 세대 수가 두 배 정도로 증가하기 때문에 학교가 부족할 텐데요, 학생 수 증가를 감안해 학교 2개가 증설 된다는 것!

다만 현재 목동 신시가지 단지의 특징인 일방 통행은 그대로 유지된다고 합니다. 14개나 되는 단지가 길고 크기 때문에 일부 단지를 제외하면 전철과의 접근성이 좀 불편한데요, 이를 개선해 줄 트램 도입은 아쉽게도 이번에는 언급되지 않았다고 합니다.

목동 재건축 아파트의 가치, 어떻게 매겨질까?

종상향을 요구하는 목동 신시가지 1, 2, 3단지

출처월천대사

물론 목동 재건축 사업이 물 흐르듯 매끄럽게 진행되고 있는 것은 아닙니다. 용적률, 용역 등에서 서울시와 양천구가 의견 차를 보이고 있기 때문입니다. 그러나 한 가지 확실한 점은 이제 목동은 재건축을 향해 첫 걸음마를 시작했다는 점입니다.

목동, 신정동에 걸친 목동 신시가지 1~14단지

출처직방

통상적으로 목동과 신정동에 걸친 목동 신시가지 1~14단지를 목동이라고 구분하는데요(이를 ‘단지 내’라고 부릅니다), 현재는 학교 배정이나 학원가와의 거리, 5호선과의 접근성 등에 따라 거주의 선호도가 매겨진다면 앞으로는 사업성과 사업 속도, 이 두 단어가 이 지역의 핵심 키워드가 될 겁니다.

지분이 높고 용적률이 낮으며 땅의 종이 높은 단지(1, 2, 3종, 준주거지역, 상업지역 순으로 높아질 수록 좋다) 그리고 이들 중에서 조합원들이 합심하여 빠른 추진을 이루어 내는 단지가 더 프리미엄을 가져가겠지요.

그리고 입주를 마치고 전체 지구가 모두 새 아파트로 거듭나서 안정화가 되는 시점에는 다시 입지 가치가 오르겠죠? 좀 더 좋은 학교에 배정되는 단지, 학원가를 도보로 이용 가능한 단지, 중대형 단지가 포진된 단지, 역에서 가까운 단지 등 다시 현재와 같은 기준으로 목동 아파트의 가치가 재분배될 것입니다.

이미 우리는 개포 지구와 반포, 잠원 지구 그리고 강동구 고덕 지구에서 학습한 바 있습니다. 조합원이거나 조합원을 꿈꾸는 가정이 있다면 꼭 이 3곳의 대규모 개발 진행 과정의 사례를 연구해 보시기 바랍니다.

학군 지역이냐 아니냐에 따라 2배 정도 시세 차이가 나는 목동 아파트. 목동 신시가지 13단지와 목동우성3차는 양천구청역을 사이에 두고 마주보고 있지만, 학군 지역 내에 있는 목동 신시가지 13단지가 2배 가량 비싸다. 직방 실거래가 이지뷰로 기간별 매매/전월세 실거래가를 쉽게 볼 수 있다.

출처직방

2016년 목동 단지는 학군 지역 내냐 아니냐에 따라 아파트 가격이 약 2배 정도 차이 났습니다(30평 대 기준. 단지 내 약 8억 대, 단지 외 4억 대). 현재는 재건축 가치까지 더해져 그 차이가 3배로 벌어졌습니다.

재건축이 마무리될 시점의 목동과 신정동의 새 아파트의 가격은 얼마가 되어 있을까요? 또 한 가지 염두해야 할 것은 이 시기엔 마곡 산업 단지에 입주사들이 거의 다 입주를 완료한 시점이라는 점입니다. 판교의 사례를 기억하는 분이라면 보다 잘 이해하실 겁니다(눈 찡긋).

행정구역상 신정동에 속하는 목동 신시가지 8~14단지(뒷 단지)의 아파트 시세는 다음과 같습니다.

단지 내 8~14단지의 행정동은 신정동이다. 통상 ‘목동’ 학원가 내에 속한다.

출처KB부동산시세

목동 신시가지 1~7단지(앞 단지)는 행정구역상 목동에 속하며, 이들 앞 단지의 시세는 칼럼 2화에서 확인해 주세요.

목동 신시가지 8단지의 학군 배정 정보. 직방 빅데이터랩에서는 아파트별로 학군 배정 정보를 찾아볼 수 있다.

출처직방

목동 신시가지 아파트 단지별 배정 중학교(각 단지별 배정은 입학생 정원 증감에 따라 변경될 수 있으므로, 정확한 배정 관련 소식은 해당 교육청에 문의하는 것이 좋다)

출처직방

목동 신시가지 9, 10단지와 11, 12, 13단지 사이에 위치한 뒷 단지(목동 신시가지 8~14단지) 학원가, 직방 빅데이터랩에서는 개별 아파트들의 시세 증감률을 볼 수 있다.

출처직방

위에 소개해 드린 목동 신시가지 8~14단지의 학원가는 바로 전 칼럼에서 소개해 드렸던 목동 신시가지 1~7단지 학원가 보다는 조금 작습니다. 9, 10단지와 11, 12, 13 단지 사이에 위치하고 있고요. 윗 단지 학원가처럼 빌딩 최고층까지 빽빽하게 학원들이 모여 있답니다.

빌딩 꼭대기까지 빼곡하게 학원들이 들어서 있는 뒷단지 학원가

출처월천대사

뒷 단지(목동 신시가지 8~14단지) 학원가에서 독보적이라고 손꼽히는 씨앤씨 학원의 통학 차량

출처월천대사

앞 단지(목동 신시가지 1~7단지) 쪽에 마트, 백화점, 방송국 등 상업시설이 발달했다면 뒷 단지(목동 신시가지 8~14단지) 쪽은 양천구청을 비롯한 관공서들이 자리잡고 있습니다.

양천구청, 양천경찰서, 법원, 검찰청 등 관공서들이 자리 잡고 있는 뒷 단지

출처월천대사

목동 신시가지 8, 10단지의 단지 전경

출처월천대사

소형 평수들이 많고 용적률이 낮아 투자로 인기가 좋았던 목동 신시가지 12단지의 전경

출처월천대사

소형 평수들이 많고 용적률이 낮아 투자로 인기가 좋았던 목동 신시가지 12단지. 직방 앱에서 목동 신시가지 12단지의 실거래가를 찾아봤다. 직방 앱에서는 아파트들의 매매/전월세 실거래가를 동시에 볼 수 있다.

출처직방

연식은 낡았지만, 튼튼하게 지어진 목동 아파트들은 인테리어를 통해 샷시까지 올수리한 집들이 많다.

출처월천대사

오늘은 전 시간에 이어 서쪽의 대치동, 목동 학군과 목동 재건축 아파트에 대해 알아보았는데요, 명문 학군에 재건축 이슈까지 더해져 점점 더 핫해 지고 있는 목동, 앞으로가 더 기대가 됩니다. 다음에는 또 어떤 학군 좋은 동네를 찾아가 볼까요? 다음 시간도 많이 기대해 주세요.

글. 월천대사

<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://blog.naver.com/iampicky

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'

http://cafe.naver.com/1000tech

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