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2차 뉴타운은 총 12개입니다.

교남 뉴타운, 미아 뉴타운, 가좌 뉴타운, 방화 뉴타운, 아현 뉴타운, 신정 뉴타운, 영등포 뉴타운, 노량진 뉴타운, 한남 뉴타운, 천호 뉴타운, 전농/답십리 뉴타운, 중화 뉴타운이 있습니다.

이 12개의 2차 뉴타운 중에서 가장 언론에 많이 회자되었으며 실제 가장 많은 분양이 있었고 현재도 개발 중인 뉴타운이 바로 아현 뉴타운입니다. 지난 13년 동안 가장 많은 희로애락을 경험한 뉴타운이기도 합니다. 오늘은 아현 뉴타운에 관해 이야기해 볼까 합니다.

아현 뉴타운은 대단히 넓은 지역입니다. 1개 동만 해당하는 지역이 아니라 여러 동의 통합 개발 형태이기 때문입니다. 아현동을 중심으로 공덕동과 염리동까지 포함된 지역인 것이죠.

이 아현 뉴타운에는 총 10개 구역이 있었는데, 공덕 1구역과 염리 1구역은 이미 2차 뉴타운으로 지정되기 전에 래미안으로 재개발되어 입주했습니다. 선점 효과 덕분에 뉴타운 구역으로 지정된 다음에 래미안이 공덕동에 집중적으로 들어설 수 있었죠.

아현 뉴타운의 핵심이 아현동이지만, 먼저 개발된 곳은 공덕동입니다. 래미안 브랜드로 3구역, 4구역, 5구역이 연속으로 개발되었는데요. 덕분에 공덕동은 삼성 래미안 타운이 되었습니다. 5호선 애오개역에서 공덕역까지 내려오다 보면 래미안 단지들이 병풍처럼 쫙 펼쳐져 보입니다. 이러한 공덕동의 ‘삼성 타운화’는 결국 아현 뉴타운의 활성화를 돕는 데 가장 큰 역할을 했습니다.

그래도 아현 뉴타운의 중심은 아현동입니다. 특히 아현 3구역이 대장입니다. 아현 3구역이 재개발된 마포 래미안 푸르지오는 2014년 9월 입주한 이래로 아현 뉴타운 중에서는 가장 높은 시세를 유지하고 있습니다. 부동산 관련 카페나 커뮤니티에서는 ‘마래푸’라는 줄임말로도 유명하죠. 평당 2,100만 원 정도로 분양했고요. 지금은 2,800만 원 정도의 시세지만, 시공 기간 내내 엄청난 미분양 물량이 있었습니다.

하지만, 경희궁 자이(교남 뉴타운)의 시세가 그랬던 것처럼 입주 시기가 임박해 오자 미분양은 바로 소진되었고, 매일 사상 최고 시세를 갱신하게 됩니다. 심지어는 전세가가 분양가를 넘어가는 기염을 토하기도 합니다. 신규 아파트의 경우 매매가와 전세가의 갭이 늘 크기 마련입니다. 하지만 이 마포 래미안 푸르지오는 그 전세가의 고정 관념을 깬 몇 안 되는 아파트 중에 한 단지로 기록될 것입니다.

마포 래미안 푸르지오가 현재의 아현 뉴타운 최고 단지 위상을 얻기까지는 다양한 사연이 있었습니다. 조합, 비대위, 고소 고발, 경찰 투입, 용역업체 투입 등등 재개발 과정에서 발생할 수 있는 여러 가지 사건들을 모두 경험한 단지니까요. 그런 어려운 기간을 견뎌냈기에 아현 뉴타운에서 유독 더 빛이 나는지도 모르겠습니다.

이러한 마포 래미안 푸르지오 개발 과정을 검토해 보면 향후 재개발 추진 지역에서 참고할 만한 여러 사례를 얻을 수 있습니다. 재개발할 때도 결국 사람이 중요하고, 그들의 동의를 얻기 위해서는 구체적인 이익을 제시해야 한다는 사실을 말이죠.

아현 뉴타운의 비상은 아현 고가도로 철거와도 깊은 관련이 있습니다. 철거 전 아현 고가도로 밑은 혐오 지역이었습니다. 정육점 불빛이 있는 퇴폐 술집과 낙후된 상가들로 아이들의 교육상 좋지 않은 이미지를 주는 그런 비 선호상권이었거든요. 아현 고가도로 철거와 함께 아현 뉴타운은 전형적인 인기 주거지로 탈바꿈하게 됩니다.

현재 아현 뉴타운 내 주요 단지들을 정리하면 아래와 같습니다.

염리 4, 5구역은 지정이 해제되어 총 10개 구역 중 8개가 준공했거나 준공을 앞두고 있고, 2개 지역이 분양을 준비 중입니다.

아현 뉴타운의 가장 큰 강점은 바로 교통입니다. 마포구의 강점과 같습니다. 아현 뉴타운은 전철 노선으로 둘러싸여 있기 때문입니다. 서울 지하철 5개 노선이 아현 뉴타운을 지나갑니다.

북쪽으로 2호선(이대역, 아현역)이 지나고, 동쪽으로 5호선(애오개역, 공덕역)이 지나갑니다. 남쪽으로는 6호선(서강대역, 공덕역), 공항철도(공덕역), 경의중앙선(공덕역)이 지납니다. 공덕역의 경우 무려 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 4개의 노선이 있는 쿼트러플 환승역이죠. 대중교통이 편리한 것이 아현 뉴타운의 최대 강점입니다.

하지만 대형 상권이 없습니다. 공덕역에 있는 마트가 유일한 상권입니다. 또한, 도보권에 학교들이 있지만, 학원가는 크게 발달해 있지 않습니다. 게다가 업무 중심지, 교통 중심지이기 때문에 환경 쾌적성 요소를 따질 입지는 아니기도 합니다. 말 그대로 도심 한가운데 있으니까요.

아현 뉴타운은 대규모 개발로 신규 아파트가 많다는 점, 그리고 교통이 매우 편리하다는 점을 제외하면 입지적인 장점이 많은 곳은 아닙니다.

그럼에도 불구하고 아현 뉴타운이 인기가 많은 이유가 뭘까요? 바로 ‘직주근접성’ 때문입니다. 편리한 교통망을 활용할 수 있는 입지, 직장 출퇴근이 매우 유리한 입지라는 것입니다.

서울에서 가장 일자리가 많은 강남권을 제외하면 종로구, 중구가 그다음으로 일자리가 많은 지역입니다. 그다음으로 여의도가 3위권 지역이고요. 상암 DMC가 4위권 지역입니다.

아현 뉴타운은 바로 이 종로구/중구, 여의도, 상암동으로 출퇴근하기 가장 좋은 입지라는 것이 큰 장점이죠. 또한, 공항철도가 있기 때문에, 일자리가 점점 많아지고 있는 영종도와의 접근성도 매우 좋은 입지이기도 합니다.

이것만으로도 아현 뉴타운의 가치는 충분합니다.

물론 아현 뉴타운 지역에서 평생 살고 싶은 사람들은 많지 않을 것입니다. 하지만 출퇴근이 중요한 젊은 연령층들은 정말 좋아하는 입지입니다. 이 말은 곧 결국 은퇴할 시기가 되면 현재 아현 뉴타운에 사는 사람들은 다른 지역으로 이동하려고 할 것이라는 의미이기도 합니다.

이 부분도 아현 뉴타운의 특징 중 주목해야 할 부분일 것입니다.

아이돌 스타는 한창 활동할 때는 화려한 스포트라이트를 받지만, 나이가 들면 들수록 그 스타를 찾는 그 수요층이 점점 줄어듭니다. 아현 뉴타운에 관심을 두고 계시다면, 이렇게 연령별로 선택 기준이 다르다는 것을 꼭 고려해 접근하셔야겠죠.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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