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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #12. 인구가 줄어들면 아파트 가격이 내려갈까?

인구는 계속 줄어들고 있는데 아파트 가격은 왜 올라갈까?

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그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

‘소장님, 인구가 줄어들고 있는데

아파트 가격이 계속 오를 수 있을까요?’


종종 이런 질문을 듣는다. 맞기도 하고 틀리기도 하다. 인구 감소와 아파트 가격의 상관관계를 하나하나 따져보자.

저출산 문제의 현주소는?

‘아들딸 구별 말고 둘만 낳아 잘 기르자’ 1970년대 당시, 남아선호사상이 팽배하면서 아들을 낳기 위하여 여러 명의 자녀를 출산하는 것이 사회문제가 되면서 당시 인구 정책의 기조는 '출산 억제 정책'이었다. 1980년대 들어 표어는 ‘하나만 낳아 잘 기르자’로 바뀌며 출산 억제 정책은 더 강화되었다.


하지만, 1960년대 6명에서 1983년 2.1명 아래로 평균 출산 수가 떨어지면서, 우리나라는 저출산 국가가 되었다. 2001년부터는 초저출산 국가가 되면서 ‘아빠, 혼자는 싫어요, 엄마, 저도 동생을 갖고 싶어요’라는 표어가 등장했다. 인구정책이 출산 억제에서 출산 장려로 전환되었다. 정부는 지금도 막대한 예산을 쏟아붓고 있지만, 출산율은 오히려 감소하고 있다.


현재 우리나라는 OECD 전체 회원국 중에서 저출산 문제가 가장 심각한 국가다. 2016년 말 기준 우리나라의 출산율은 1.17명으로 2015년 대비 0.07명이 감소했다. 또한, 산모들의 평균 출산 연령 역시 32.4세로 매년 증가하고 있다. 저출산 국가의 대표주자였던 일본마저 우리보다 높은 1.45명이니 저출산 문제가 심각한 것은 사실이다.

직방 빅데이터랩에서는 최대 5년까지 지역별 시세 변동을 체크할 수 있다.

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더 큰 문제는 이런 인구감소가 일시적 현상이 아니라는데 있다. 요즘 젊은 층 사이에 연애, 결혼, 출산을 포기한 세대를 의미하는 ‘삼포세대’라는 신조어가 일반화된 것으로 보더라도 저출산의 근본 원인은 불안정한 경제적 상태에서 찾을 수 있다.


점점 더 좁아지는 취업 문, 부담되는 사교육 비용, 불안한 노후문제가 해결되지 않는 한 정부의 출산 장려 정책만으로 출산율이 늘어나는 것은 그들의 희망 사항일 뿐이다.

인구가 줄어들면 아파트값은 떨어진다?

아파트 가격이 오르는 이유는 여러 가지가 있지만, 궁극적으로는 수요가 늘어나기 때문이다. 서울 집값이 다른 지역에 비하여 높은 이유 역시 주택공급물량 대비 수요가 많아서이다.


신도시 아파트 가격이 시범 단지 분양 가격보다 올랐던 이유는 허허벌판에 대규모 아파트단지가 개발되면서 수요 유입으로 인하여 인구가 늘어나고, 늘어난 인구에 비례하여 소득이 늘어나고 인프라가 확충되면서 지가 상승이 뒷받침되기 때문이다.


인구가 늘어나면 집값이 상승하는 것이 원칙이다. 이 말은 곧, 인구가 줄어들면 집값이 상승하기 어렵다는 말이기도 하다.

직방에서 본 마곡지구 일대 아파트 최근 2년 시세 변동률. 인구 유입과 아파트값은 밀접한 관련이 있다.

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인구 감소는 궁극적으로 수요 감소에 따른 내수경제 규모 축소로 주택 구매 수요를 감소시킨다. 이는 빈집 증가와 주택 가격 하락 등 심각한 사회문제로 이어질 수 있기 때문에, 정부에서 출산율을 늘리기 위해 막대한 예산을 투입하며 노력하고 있다.


하지만 앞서 언급했듯이 취업, 교육, 노후문제 등 우리 사회 근본적인 문제와 맞물려 있기 때문에 풀기 어려운 숙제다.

인구는 감소해도 수요는 늘어난다?

아래 그림에서 보듯이 우리나라의 인구는 2000년 4,701만 명, 2005년 4,814만 명, 2010년 4,887만 명에서 2020년 4,933만 명을 찍고 2030년 4,863만 명으로 감소할 것으로 예상된다.

우리나라 인구는 점차 감소할 것으로 예상된다. (자료:통계청)

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그런데 뭔가 이상하다.


인구가 줄어들면 주택 가격 하락의 원인이 된다고 했는데, 이미 출산율은 OECD 국가 중 최하위 수준이고 인구가 정점이 되는 2020년이 몇 년 남지도 않았는데 최근 아파트 가격은 왜 이렇게 상승한 것일까?


1980년대 집값이 폭등한 이유는 베이비붐 세대들이 성장하여 취업, 결혼하면서 본격적인 주택구매수요가 되었기 때문이다. 출산율은 1950년대 후반부터 많이 늘어났지만, 집값은 30년 정도가 지난 1980년대부터 본격적으로 상승했다.


이 이야기는 단순 인구수 변동보다 주택을 사는 실질 수요의 흐름이 더 중요하다는 의미다.


아파트 수요를 분석할 때 단순 인구 변화보다 실제 부동산을 살 능력이 되는 연령층인 40~59세 인구 변화를 알아보는 것이 아파트 시장 수요를 예측하는 데 더 도움이 된다. 능력 있는 부모님을 운 좋게 만난 금수저가 아니면 10~20대에 아파트를 사기는 현실적으로 어려운 일이다.


아래 그림에서 40~59세 인구변화를 보면, 2022년 882만 명을 정점으로 점점 감소해서 2030년 827만 명 수준으로 감소하지만 2010년보다는 높은 수준이다.

40~59세 인구 감소는 전체 인구 감소 폭보다 완만하다.

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더군다나 의료 기술의 발달로 인한 평균 수명 증가로 본격적인 고령화 사회로 접어들면서 60대가 최대 주택 구매 연령대로 등극했다는 통계가 나오면서, 주택 구매 연령대를 40~69세로 범위를 넓혀야 한다는 주장도 있다.

인구는 감소해도 가구 수는 늘어난다?

계속 줄어드는 출산율과 2030년 이후 마이너스로 전환되는 인구증가율과 달리 가구 수는 늘어나고 있다는 것도 주목해야 할 부분이다.


1~2인 가구 등 가구 분화 및 가구 해체 진행에 따라 가구 수는 2010년 1,735만 9천 가구에서 2035년 2,226만 1천 가구로 1.3배 증가할 것으로 예상된다.

가구 수는 오히려 증가, 주택 수요를 뒷받침한다.

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또한, 인구 통계에는 아직 포함되지 않지만, 외국인 노동자와 이민 가구의 유입이 계속 늘어나고 있어서 우려하는 것과 같은 인구절벽에 따른 수요급감 가능성은 크지 않다.


물론 1인 가구의 주택구매력이 떨어질 수 있고 외국인들은 내국인들과 달리 주택 구매에 적극적으로 나서지 않는다는 반론이 있을 수 있다.


물론, 그럴 수 있지만 집을 사지 않더라도 전세나 월세 등 임대로 거주는 해야 하므로 탄탄한 임대수요는 될 수 있다.

인구 감소만으로 판단은 금물

2012년 서울 아파트 시장 분위기가 바닥이었을 때, 인구도 줄어들고 있고 이제 아파트 시장이 끝난 것이 아니냐는 질문을 하는 사람이 많았다. 필자가 아직 문제없다고 말을 해도 인구 감소로 인한 부동산 종말론을 그대로 믿고 보유하고 있던 부동산을 팔거나 주택 구매 시기를 놓친 분 중 후회하는 분들이 많았다.


결국, 출생률이 감소하고 있어 인구는 줄어든다. 하지만 실질 주택 구매 연령대인 40~60세 인구와 가구 수 증가, 외국인 유입 등을 고려하면 적어도 15년 이상은 '절대 수요' 감소로 인한 주택 가격 하락 걱정은 접어두는 것이 좋을 것 같다.


하지만, 인구 감소 문제를 이대로 방치하면, 아파트 시장만의 문제가 아니라 우리나라 전체의 문제가 된다는 것이 더 중요한 문제다. 정부와 민간 모두 힘을 합쳐 젊은 세대의 결혼과 출산 문제에 더욱 관심을 가지고 적극적으로 개입해야 할 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자


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