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3개 시범 뉴타운 이야기에 이어, 이번 주부터는 2차 뉴타운 이야기를 시작해보겠습니다.

첫 번째 주자는 종로구에 위치한 ‘교남 뉴타운’입니다. ‘돈의문 뉴타운’이라고도 하지요. 요즘은 그냥 ‘경희궁 자이’라고 합니다. 2017년 2월부터 입주를 시작했지요.

규모는 서울 다른 뉴타운보다 작은 규모입니다. 단일 브랜드의 초대형 단지 정도라고 보시면 됩니다. 심지어는 송파구 가락동에 건설되고 있는 ‘헬리오시티’ 단지의 3분의 1 규모에 불과하니까요.

작은 규모지만 강합니다. 입지의 파워가 아주 강합니다. 아직은 서울 뉴타운의 대장 지역이 될 거라 예상되는 ‘한남 뉴타운’이 가시화되지 않았기 때문에 실물을 볼 수 있는 서울시 뉴타운 중에서는 대장입니다.

경희궁 자이, 교남 뉴타운이 강한 이유는 뭘까요?

결론부터 말씀드리면 ‘도심형 뉴타운’이기 때문입니다. 지난 칼럼에서 왕십리 뉴타운이 시범 뉴타운 세 곳 중 대장이라고 말씀드렸습니다. 그 이유는 땅값이 원래 제일 비싼 도심형 뉴타운이기 때문이지요.

교남 뉴타운(돈의문 뉴타운)도 마찬가지 입니다. 몇 개 안 되는 도심형 뉴타운 중 한 곳입니다. 밀집도가 높은 도심 지역에 위치했다는 이유만으로도 강할 수밖에 없는 뉴타운이죠. 물론, 한남 뉴타운 사업이 본격적으로 시작되면 바로 대장 자리를 내어 주겠지만, 그 전까지는 대장 역할을 지속해서 해갈 것입니다. 한남 뉴타운이 시장에 등장해도 서울 뉴타운에서는 넘버 2가 되는 것이고요.

도심 뉴타운의 가장 큰 특징이 뭐였나요? 기억 안 나시는 분은 지난주 왕십리 뉴타운 칼럼을 다시 읽어 보시면 좋겠습니다.

도심 뉴타운의 가장 큰 입지적 장점은 바로 교통 환경입니다. 도심이기 때문에 교통이 편리하고 그로 인해 사람들이 이 지역에 많이 올 수밖에 없다고 말씀드렸습니다. 사람이 많이 몰리는 만큼 비싼 입지가 되는 것이고요.

교남뉴타운에는 2개의 지하철 노선이 지나갑니다. 3호선 독립문역, 5호선 서대문역이 그것이지요. 지하철 노선뿐 아닙니다. 버스 노선도 참 많습니다. 교남 뉴타운 주변도 버스 노선이 많지만, 한 정거장만 더 가면 광화문 사거리가 있습니다. 광화문 사거리에 가면 서울뿐 아니라 수도권 웬만한 지역으로 가는 버스들이 다 있습니다.

뿐만 아니라 전국으로 갈 수 있는 KTX를 탈 수 있는 서울역도 멀지 않고요. 이 정도로 교남 뉴타운은 교통이 아주 편리한 곳이지요. 이 교통 조건 하나만으로도 교남 뉴타운은 부동산 가치가 매우 높습니다.

아울러 이 교남 뉴타운에 대해 확실하게 매력을 느끼는 수요층이 있습니다. 바로 이미 은퇴하셨거나, 은퇴를 준비하고 계신 베이비부머층들인데요. 베이비부머들이 거주지로 선호할 입지 조건을 두루 갖춘 지역이기도 합니다.

베이비 부머들이 좋아하는 입지 조건으로 가장 중요한 요인이 바로 지하철과 종합병원이기 때문입니다. 이미 설명해 드린 대로 지하철역이 2개나 있습니다. 그리고, 종합병원으로 강북삼성병원이 있습니다. 강북삼성병원보다는 작지만, 서울적십자병원이라는 종합병원도 있고요.

이 조건만으로도 이곳 교남 뉴타운은 가치가 충분합니다.

그런데 이렇게 미래가치가 높은 경희궁 자이도 분양 당시에는 미분양이 났던 단지랍니다.

입주 시작 후 9개월이 지난 지금은요? 당연히 미분양은 단 한 채도 없고요. 평당 2,500만 원 전후 시세로 분양했던 단지가 이미 평당 4천만 원에 육박합니다. 이것이 바로 도심 입지의 가치입니다.

경희궁 자이, 교남 뉴타운은 늘 강조하는 도심 입지 가치를 증명하는 대표적인 지역인 것이죠. 분양 당시 교남뉴타운이 미분양이 났던 것은 시기적인 원인, 즉 부동산 불황 탓이 가장 컸겠지만, 마케팅 요인도 있다고 봅니다.

교남동은 종로구입니다. 처음부터 종로구라는 것을 강조했어야 합니다. ‘사대문 안’이라는 한정된 입지라는 것을 강조했어야 했지요.

이 경희궁 자이 길(통일로) 건너편은 서대문구입니다. 길 하나를 차이에 두고 행정구역이 다릅니다. 종로구와 서대문구의 입지 가치 차이는 최소 평당 2백만 원 정도입니다. 같은 상품의 33평형 기준이라면 6천6백만 원 차이가 난다는 의미입니다.

그렇기 때문에 무조건 사대문 안 종로구라고 홍보를 노골적으로 해야 했습니다. 물론 후에 종로구를 강조하긴 했습니다. 다만, 초기 기획 단계에서 홍보가 미진했다는 것이지요. 뉴타운 이름 자체가 ‘돈의문 뉴타운’이었으니까요.

돈의문이 뭔가요? 서대문의 정식 명칭입니다. 따라서 돈의문이라는 이름을 쓰게 되면, 행정구역이 종로구임에도 불구하고 서대문구로 오인을 받을 수 있다는 겁니다.

아, 물론 서대문구를 비하하는 것이 아닙니다. 입지적인 부동산 가치의 차이가 난다는 것입니다. 서대문구도 매우 인기가 많은 곳입니다. 하지만 종로구의 입지 가치가 조금 더 높다는 의미로 설명해 드린 겁니다.

경희궁 자이는 2014년 평당 2,300만 원 전후로 분양합니다. 당시로써는 종로구 최고의 분양가였습니다. 시장에서 너무 비싸다고 평가를 받은 나머지 미분양이 난 것이고요.

하지만, 2012년 분양한 마포구 아현 뉴타운 ‘마포 래미안 푸르지오’가 평당 2,100만 원 전후 시세였습니다. 2014년에 2,300만 원에 분양한 경희궁 자이와 비교해 봤을 때, 경희궁 자이의 분양가는 충분히 시장에서 수용 가능한 가격이었던 것이죠.

그렇습니다. 아현 뉴타운, 북아현 뉴타운 등 주변 입지들과 그리고, 주변 단지들과 비교해도 경희궁 자이는 괜찮은 단지입니다.

물론, 경희궁 자이가 가지고 있는 약점이 있습니다.

바로 학교입니다. 초, 중, 고등학교가 뉴타운 내에 없습니다. 중학교, 고등학교는 그나마 큰길을 건너면 있습니다. 하지만 초등학교는 특히 큰길 건너에 위치하면 해당 입지의 교육환경 가치가 급격하게 떨어지는데요. 뉴타운 내에 초등학교가 없다는 것이 가장 큰 약점입니다.

통상적으로 단지 규모가 2천 세대가 넘어가면 초등학교를 의무적으로 지어야 하는데 경희궁 자이 내에 아파트는 총 1,919 세대(임대 세대 제외)입니다. 오피스텔 118실은 따로고요. 블록을 쪼개는 방식으로 교묘하게 의무 세대수를 피했던 것이지요.

하지만, 단지 가치적인 측면을 고려했을 때는 조합에서 잘못 판단한 것이라고 생각합니다. 초등학교가 단지 내에 들어갔으면 아파트 가치가 훨씬 더 올라갔을 겁니다. 초기 미분양도 없었을 것이고요.

결국, 교육 부분은 낙제점인 경희궁 자이는 교육 환경 가치는 제외하고 교통과 주변 편의시설 요인으로 단지의 입지 가치를 평가해야 합니다.

그래서 종로구가 아니더라도 서대문구나 마포구에서 교육환경이 좋은 새 아파트가 있다면 경희궁 자이와 경쟁할 수도 있습니다.

30~40대 연령층들은 교통환경만큼이나 교육환경을 중요하게 여기니까요. 서대문구나 마포구의 경희궁 자이와 유사한 가격 수준의 단지들은 아마도 학교를 단지 주변에 끼고 있을 겁니다.

도심 지역의 새 아파트의 수요와 가격, 그 기준을 경희궁 자이가 확실하게 잡아 주었습니다. 종로구처럼 대규모 신규 아파트가 들어오기 어려운 뉴타운 지역들은 반드시 관심을 가지고 지켜보자는 말씀을 마지막으로 드리고 싶네요.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong

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