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빠숑의 입지 분석 레시피 #11. 도심 뉴타운의 미래, '왕십리 뉴타운' 입지 분석!

조회수 2017. 11. 29. 12:02 수정
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시범 뉴타운의 대장, '왕십리 뉴타운'의 미래를 주목하자.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

서울에는 길음, 은평, 왕십리'시범 뉴타운' 세 곳이 있습니다. 그 중 길음 뉴타운, 은평 뉴타운은 지난주, 지지난주 칼럼을 통해 말씀드렸습니다. 오늘 말씀드릴 곳은 왕십리 뉴타운입니다.



칼럼이 게재되고 나서 다른 뉴타운도 설명해달라는 요청을 많이 받았습니다.



“김학렬 소장님~ 흑석 뉴타운은요?”

“길음 뉴타운을 하셨으면

미아 뉴타운도 설명해주셔야지요?”



순서대로 설명해 드리는 데는 다 이유가 있습니다. 시범 뉴타운에 대한 설명을 다 들어야 다른 뉴타운도 이해가 쉬우실 거예요.



흑석 뉴타운은 ‘3차 뉴타운’입니다. 제일 막내 뉴타운이라고 할 수 있고요. 미아 뉴타운은 2차 뉴타운입니다.



시범 뉴타운 세 곳에 관한 칼럼이 마무리되면 이어서 2차, 3차 뉴타운 이야기도 이어가겠습니다.

출처: 직방
직방에서 본 시범 뉴타운 세 곳 단지 별 시세(왕십리, 길음, 은평)
우여곡절이 많았던 ‘왕십리 뉴타운’

왕십리 뉴타운은 시범 뉴타운이었지만 2차, 3차 뉴타운보다도 준공 시기가 늦었습니다. 왕십리 뉴타운은 '도심 뉴타운'이었기 때문에 이해관계가 복잡했던 것이 그 이유라고 지난 칼럼을 통해 말씀드렸었는데요.



왕십리 뉴타운은 다른 시범 뉴타운과 달리 업무시설과 상업시설, 그리고 주거시설이 혼재되어 있었습니다. 주거시설은 임차인 이주 대책만 있으면 바로 추진할 수 있지만 상업시설과 업무시설은 보상 문제 해결 과정이 대단히 복잡합니다.



이런 이해관계가 복잡할수록 추진 시간이 오래 걸리지요. 주거 위주였던 길음 뉴타운이나 택지개발지구였던 은평 뉴타운보다 왕십리 뉴타운은 준공까지 오는 동안 정말 우여곡절이 많았습니다.



단적인 사례를 말씀드릴까요?



왕십리 뉴타운은 3구역까지 있습니다. 그중 1구역보다 2구역이 먼저 분양하고 먼저 입주하게 됩니다. 1구역은 개발을 위해 철거된 상태로 조합 설립 무효 판정을 받아 사업 자체가 무산될 뻔했습니다. 그만큼 왕십리 뉴타운은 추진 자체에도 찬반 세력이 나누어져 있었던 것이죠.



하지만 결국 분양합니다. 분양 가격은 평당 2천만 원 전후였습니다. 길음 뉴타운이나 은평 뉴타운보다 훨씬 높은 가격이었죠.



당시는 비싸다는 평가가 있었습니다. 하지만 당연한 분양가였습니다. 토지 조성 원가 자체가 길음 뉴타운이나 은평 뉴타운보다 훨씬 높았고, 세 곳의 시범 뉴타운 중 유일하게 지가가 높은 도심 뉴타운이니까요.



땅의 가치가 높은 곳이었기 때문에 지분 쪼개기가 엄청나게 성행했던 곳이기도 하구요. 지분 쪼개기가 많아진 만큼 이해관계는 더 복잡해졌다고 생각하시면 됩니다.

출처: 직방
직방 빅데이터랩에서 본 왕십리 뉴타운 최근 6개월 시세 변동률
왕십리 뉴타운의 장단점은?

우여곡절 끝에 왕십리 뉴타운이 준공됩니다. 초기 미분양이 있었나 싶을 정도로 이제 인기가 매우 많은 뉴타운이 되었습니다. 왕십리 뉴타운 입지가 지닌 장단점을 차례로 설명하겠습니다.



왕십리 뉴타운은 세 곳의 시범 뉴타운 중에서 교통이 가장 편리합니다. 그것이 도심 뉴타운으로 지정되었던 가장 큰 이유였겠지요. 도로 접근성도 좋고, 무엇보다 2호선 상왕십리역이 있습니다.



교통이 편리하다는 것은 일자리가 집중된 강남이나 종로구/중구까지의 접근성이 좋다는 의미입니다. 이 자체만으로도 왕십리 뉴타운은 프리미엄이 높은 입지이지요.

출처: 직방
직방 빅데이터랩에서 본 상왕십리역 최근 6개월 시세 변동률과 인근 아파트 단지

또한, 왕십리 뉴타운의 환경도 도심이라는 악조건을 고려하면 나름 쾌적한 편입니다. 무엇보다 청계천이라고 하는 서울 도심을 관통하는 수변 공원을 가지고 있다는 것이 도심 입지에서는 두고두고 프리미엄으로 인정될 것입니다.



왕십리 뉴타운의 유일한 단점은 학교가 조금 부족하다는 것입니다. 왕십리 뉴타운 내 학교는 종로구에서 이전해 온 숭신초등학교와 2017년에 개교한 도선고등학교뿐입니다. 중학교가 도보권에 없다는 점이 가장 약점이라고 할 수 있습니다.



3개 단지 중 가장 시세가 높은 단지가 숭신초등학교를 품은 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’인 ‘왕십리 뉴타운 1구역 텐즈힐’입니다. 교육 환경에 대한 프리미엄이 반영된 것이죠.

출처: 직방
왕십리 뉴타운 1구역 텐즈힐 직방 거주민 리뷰, 단지 내 초등학교가 있다는 언급을 확인할 수 있다.

아울러, 왕십리 뉴타운 주변으로 아직 정돈되지 않은 구도심 상권 환경도 현재 기준으로 보면 마이너스 프리미엄이 될 수 있습니다.

왕십리 뉴타운, 발전 가능성을 봐야

하지만, 이런 몇 가지 문제점을 갖고 있다 해도 왕십리 뉴타운은 매력적일 수밖에 없습니다. 지금이 가장 안 좋은 조건일 수밖에 없기 때문입니다.



현재 도심 지역은 지속해서 정비되고 있습니다. 왕십리 뉴타운을 중심으로 계속 발전을 하고 있다는 것이죠. 이러한 발전 가능성이 왕십리 뉴타운의 가장 큰 장점일 것입니다.



이미 기반시설을 갖추고 있는 왕십리 뉴타운 같은 도심 뉴타운은 그만큼 좋은 입지입니다. 길음 뉴타운 같은 주거 중심형 뉴타운이나 은평 뉴타운 등 신시가지형 뉴타운보다 입지 가치가 뛰어나 출발선이 다른 것이죠.



따라서, 도심 뉴타운에 관심이 있다면 서울 내 다른 도심 뉴타운은 어떤 곳이 있는지 확인해 보는 것이 중요합니다. 당연히 시작부터 시세가 높을 가능성이 있지만, 가격이 상승하면 주거 중심형 뉴타운이나 신시가지형 뉴타운보다 무조건 더 시세가 높아지게 되므로 저평가되는 시기, 불황의 시기에 선점하는 것도 좋은 방법이 되겠지요.

서울 내 다른 도심 뉴타운은?

왕십리 뉴타운 외 서울 내 대표적인 도심 뉴타운으로는 교남 뉴타운영등포 뉴타운이 있습니다. 이 지역들이 주변의 주거 중심 뉴타운보다 시세가 상대적으로 저렴하다면 매수 타이밍이 될 수 있죠.



길음 뉴타운이 평당 2,000만 원에 육박해 오자 평당 2,000만 원에도 미분양이 났던 왕십리 뉴타운이 평당 2,900만원으로 훌쩍 달아난 버린 것이 그 사례입니다.



교남 뉴타운도 마찬가지죠. 교남 뉴타운은 종로구 교남동에 있습니다. ‘경희궁 자이’가 입주했죠. 평당 2,300만 원에 분양했고, 역시 미분양이 났었습니다.



하지만, 마포 뉴타운과 북아현 뉴타운의 가격이 3,000만 원까지 올라오자 미분양은 바로 해소되고, 20~30평형대 같은 경우는 평당 4,000만 원에 육박하고 있습니다.

출처: 직방
직방에서 본 ‘경희궁자이2단지’ 실거래가 이지뷰. 전세와 매매 실거래가 변동 추이를 한 번에 볼 수 있다.

이것이 바로 도심 뉴타운에 주목해야 하는 이유이자, 도심 뉴타운 모델인 왕십리 뉴타운이 시범 뉴타운 중에 대장인 이유이지요.



박원순 시장이 열정적으로 추진하고 있는 서울시 생활권 계획이 추진될수록 도심권 활성화는 가속도가 붙을 것입니다. 이와 함께 왕십리 뉴타운도 점점 더 인기가 많아지겠지요. 왕십리 뉴타운의 미래에 계속 관심을 가지고 지켜보셔도 좋을 것 같습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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