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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #10. 개인 성향으로 알아보는 내 집 마련 적기

아파트 시장 징조를 읽고, 각자 성향에 맞게 계획을 세워보자.

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No.1 부동산 앱 직방이
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국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

내 집 마련을 앞둔 사람이라면 여러 가지 고민을 하게 된다. 내 집 마련은 어떤 결정보다 많은 돈이 들어가는 결정이다 보니, 언제가 적절한 시기일까를 고민하다 타이밍을 놓치는 경우도 허다하다. 모두가 원하는 적절한 시기는 당연히 아파트 가격이 바닥인 시점일 것이다.


지난주 칼럼에서는 부동산 시장의 순환 흐름을 설명하는 ‘벌집 순환 모형’에 대해 설명했다. 오늘은 그 순환 흐름 속에서 아파트 시장의 꼭지와 바닥의 징조를 살피며, 개인 성향별로 내 집 마련 타이밍을 잡는 방법에 대해 알아보자.

아파트 시장, 바닥과 꼭지?

얼마 전, 지방에 사는 A 씨를 만났는데 대뜸 이제는 아파트 투자를 쉬어야겠다고 말하는 것이 아닌가? 그 이유인즉슨, 동창회 모임에 갔는데 평소 아파트에 관심도 없고, 부동산 이야기만 하면 투기꾼이라며 전세만 고집하던 친구가 아파트 분양을 받았다는 소식을 들었다는 것이다.


아니, 친구가 아파트를 분양받았는데 왜 본인이 투자를 쉬느냐고 물었다. 평소 아파트에 부정적인 성향을 가진 친구가 뒤늦게 내 집 마련에 나설 정도면 이제 아파트 시장이 꼭지 아니겠냐, 그러니 이럴 때는 빠져나와야 한다는 것이 그의 주장이었다.


맞다. 이럴 때는 아파트 시장이 꼭지일 가능성이 높다. 장바구니 든 아주머니들이 주식 객장에 많이 나타나면 주식시장이 과열이라는 우스개 소리와 같은 의미다.

미래를 예측하기는 어렵지만…

미래는 사람이 감히 알 수 없는 영역이다. 들어가야 할 때와 빠져나와야 할 때를 알기도 어렵고, 설사 예측을 한다 하더라도 돈이 걸리면 욕심이 생기기 마련이다. 많이 올라서 팔아야 하는 상황인데도 더 오를 것 같은 기대감과 미련에 매도 타이밍을 놓치는 경우가 많다.


반대로, 실거주 목적으로 내 집 마련이 필요한 사람은 아파트 가격이 많이 내려가 저가 매수 기회가 왔음에도 더 내려갈 것 같은 두려움에 머뭇거리다가 타이밍을 놓치면서 후회하는 경우도 많다.

직방에서는 아파트 시세를 지도 위에서 확인할 수 있다.

출처직방

사람 마음은 다 비슷하다. 다음에는 안그래야지 하다가도 막상 또 그런 상황이 되면 반복적인 타이밍 실수를 한다. 막연한 감을 믿지 말고 아파트 시장의 바닥과 꼭지 징조를 볼 줄 알아야 한다.


우리가 미래를 알 수는 없다. 그렇지만 꼭지와 바닥이 가까워졌을 때 나타나는 여러 가지 징조들을 가지고 예측을 한다면, 주어진 상황에서 제일 나은 선택을 할 수 있을 것이다.

징조를 읽는 단서 1. 부동산 대책

부동산 대책은 아파트 시장의 흐름을 읽는 중요한 단서가 된다. 부동산 특히, 아파트 시장이 지나치게 과열되거나 냉각되어 정부의 개입이 필요할 때, 정부는 부동산 대책을 발표한다.


이런 부동산 대책은 절대 주먹구구식으로 만드는 것이 아니다. 아파트 시장을 설명하는 각종 통계자료와 전문가들의 의견을 수렴하여 가장 효과적이라고 판단되는 수단으로 이뤄진다.


정부가 부동산 대책을 발표할 때 제공하는 보도자료의 내용을 보면, 현재 부동산 시장 분위기와 문제점, 개선 방향, 규제 내용 등 매우 방대하고 상세한 내용이 포함되어 있다.

국토교통부 홈페이지의 보도자료를 확인하자.

출처직방

부동산 시장 흐름에 따라 발표되는 부동산 대책이 주는 시그널만 제대로 읽어도, 현재 부동산 시장이 기준선을 넘어 과열되면서 꼭지에 가까워지는지, 기준선 아래로 내려와서 바닥에 가까워지는지 예측할 수 있다.


정부가 규제 대책을 내놓는다는 것은 과열된 시장을 식히려는 의도다. 시장의 과열은 벌집 순환 모형에서 보듯, 아파트 시장의 흐름이 상승기라는 것을 의미한다. 반대로 규제를 해제한다면, 지나치게 얼어붙은 아파트 시장에 온기를 불어넣겠다는 의도로, 불황기에 해당한다.


물론, 부동산 대책 한 번으로 마치 수학 문제처럼 바로 답이 나오지는 않는다. 하지만, 여러 번 발표되는 대책 내용을 분석해보면 꼭지와 바닥의 징조를 충분히 유추할 수 있다.

징조를 읽는 단서 2. 미디어

뉴스 등 미디어 반응을 잘 살펴도 아파트 시장의 흐름을 예측할 수 있다.


아파트 시장이 바닥일 때는 부정적인 여론이 팽배해지면서 아파트 시장은 끝났다, 정부가 적극적인 개입을 해서 아파트 시장을 살려야 한다는 뉴스가 자주 등장하게 된다. 이런 분위기를 반영하듯, 서점에 가면 아파트값 폭락 등 부정적이고 자극적인 이슈를 다룬 책들이 나오기도 한다.


반대로, 아파트 시장이 꼭지일 때는 모델하우스 줄이 길어졌다, 떴다방 등장, 치열한 청약 경쟁률, 고분양가 논란 등 뉴스들이 단골로 등장을 한다. 신문 속 아파트 분양광고지도 쉽게 볼 수 있고 TV, 라디오에서 아파트 분양 광고 역시 쉽게 접할 수 있으며, 서점 재테크 코너에는 각종 부동산 책들이 넘쳐난다.

징조를 읽는 단서 3. 주변 분위기

주변 분위기도 눈여겨 볼 필요가 있다.


아파트 시장이 과열되면 각종 모임에서 어디에 투자해야 한다, 투자해서 얼마 벌었다는 말이 자주 들린다. 평소 투자를 안 하던 사람까지 집을 샀다는 소식이 들리는 등 너도나도 난리인 모습을 보게 된다.


반대로 아파트 시장이 냉각되면 평소 투자를 많이 하는 사람들도 투자를 멈추거나 보유주택을 팔려고 한다. 주변에서 이제 아파트 시대는 끝났으니 팔아야 한다는 말을 쉽게 들을 수 있고, 모임에 가도 부동산 이야기는 화제로 오르내리지 않는다.

직방에서는 단지별 전세, 매매 실거래가를 편하게 조회할 수 있다.

출처직방

아파트 시장은 돌고 돈다. 꼭지와 바닥이 가까워지더라도 시간이 지나면 가치 있는 아파트는 결국 제 가치를 회복한다.


꼭지 상황에서 조금 더 시간이 지나면 침체기, 불황기로 접어들 가능성이 높고, 바닥이 되면 동이 트기 전 새벽처럼 회복기와 상승기가 조만간 다가오게 된다.


때문에, 지금 형성된 대중의 낙관 또는 공포 분위기에 지나치게 휩쓸리기보다는 보다 냉정한 상황판단을 할 필요가 있다.

개인 성향에 따른 내 집 마련 타이밍은?

투자가 아닌 실거주 목적으로 내 집을 마련할 때는 당연히 내가 필요할 때 하는 것이 정답이다. 하지만, 아무리 거주 목적이라 하더라도 내가 산 집값이 내려서 기분 좋을 사람은 없고 올라서 기분 안 좋을 사람은 없다.


상담하다 보면, 내 집 마련을 하고자 하는 분 중 열이면 열 모두 그래도 집값이 올랐으면 좋겠다고 말한다. 그게 솔직한 사람 마음이다.

부동산 시장의 흐름을 나타내는 벌집 순환모형

출처직방

아파트 시장의 흐름은 ‘회복기→상승기→침체진입기→침체기→불황기→회복진입기→회복기’의 흐름을 반복한다. 꼭지와 바닥 상황에 맞춰서 적절한 내 집 마련 타이밍을 잡는다면 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 잡을 확률은 높아진다.

하지만 모든 실수요자가 일률적으로 같은 시기에 내 집 마련을 할 수는 없다.


사람은 개인마다 성격과 가치관이 달라서 같은 시기에 같은 현상을 보더라도 각자 자기 관점에서 이해하고 판단하기 때문에, 개인의 성향에 따라 내 집 마련의 타이밍은 달라질 수 있다.


내 집 마련 수요자는 성향에 따라 적극적인 성향, 안정적인 성향, 위험 기피 성향으로 구분할 수 있다.

성향별 내 집 마련 적기는 언제일까?

출처직방
적극적인 성향이라면?

적극적인 성향을 가진 수요자는 아파트 시장이 완전히 회복기에 접어들지 않은 불황기 또는 회복 진입기에 위험을 감수하더라도, 높은 수익을 위해 남들보다 한발 앞선 타이밍을 잡는 경향이 있다.


이런 성향을 가진 수요자들은 잘되면 투자 수익을 극대화할 수 있지만, 예측과는 다른 상황이 발생해 불황기나 회복 진입기가 길어질 경우 오랜 기간 마음고생을 할 수도 있는 위험성도 같이 높아지기 때문에, 이런 성향의 사람을 따라갈 때는 주의가 필요하다.


해당 성향을 가진 수요자들은 2011~2013년경에 내 집 마련 타이밍을 많이 잡았고, 그로 인해 마음고생도 했지만 이익도 많이 얻었다.

직방 빅데이터랩에서 본 5년 전 대비 서울 아파트 매매가 증감률

출처직방
안정적인 성향이라면?

안정적인 성향을 가진 수요자는 시장 상황을 지켜보다가 바닥을 찍고 회복을 시작하는 회복기에 타이밍을 잡는 것이 좋다. 위험성은 줄이면서 적당한 투자 수익을 올릴 수 있다.


적극적인 성향을 가진 수요자에 비교해 투자이익은 다소 적을 수 있지만, 리스크 관리 측면에서는 안정적이다. 내 집 마련을 하면서 적당한 이익도 얻고 싶은 분들은 이렇게 안정적인 성향을 가진 분들과 함께하는 것이 좋다.


해당 성향을 가진 수요자들은 2014~2016년 정도에 내 집 마련을 한 경우가 많다.

직방 빅데이터랩에서 본 1년 전 대비 서울 아파트 매매가 증감률

출처직방
위험 기피 성향이라면?

위험 기피 성향을 가진 수요자는 위험을 극도로 싫어해서 대출받는 것도 싫고, 집을 사는 것조차 투기라고 생각하는 경향이 있는 분들이다.


계속 전세로 거주할 수도 있지만, 화폐가치가 인플레이션으로 점차 하락한다는 것을 생각하면 장기적으로 좋은 선택은 아니다. 무엇보다 내 가족이 가장 편하고 안정적으로 살 수 있는 공간을 마련한다는 주택의 원초적인 기능을 생각한다면 내 집 마련이 투기라고 보기는 어렵다.


이런 성향을 가진 분 중에는 끝까지 소신을 지키면서 전세로 거주하시는 분도 있고, 안정적인 성향을 가진 수요자가 타이밍을 잡은 회복 진입기, 회복기를 지나 상승기 또는 침체 진입기에 뒤늦게 타이밍을 잡는 사람도 많이 있다. 전세를 유지하다 뒤늦게 내 집 마련에 뛰어들지만, 이미 그때는 상승의 끝자락에 가까워져 있거나 꼭지를 지난 시점이다.

내 집 마련 타이밍, 현명하게 잡으려면?

서두에서 말한 A 씨처럼, 주변에서 한발 늦는 성향을 가진 수요자들의 움직임이 보인다면 꼭지일 가능성이 높기에 위험성 관리를 하는 것이 필요하다.


자금 여력이 되고 공격적인 투자를 하고 싶은 분들이라면, 적극적인 성향의 수요자를 따라갈 필요가 있다.


반면, 투자 이익보다는 내 집 마련이 우선인 수요자라면 안정적인 성향을 가진 수요자와 함께 움직이는 것이 현명하게 내 집 마련 타이밍을 잡는 방법이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자


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