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채널예스

고준석 “소득절벽 =은퇴, 은퇴에 초점을 두고 투자하라”

자산관리를 집안 대소사의 3순위나 4순위쯤에 두는 분들이 많아요. 그런데 건강관리를 그렇게 미뤄 두지는 않잖아요. 자산관리도 그것과 마찬가지로 자기의 대소사에서 1순위가 되어야 해요. 건강관리와 똑같이 해줘야 한다는 말이에요.

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일찍이 1994년부터 부동산 시장을 들여다보고, 은행원으로는 처음으로 PB겸 부동산전문가로 자리매김한 바 있는 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장. 강의로, 칼럼으로 부동산에 관한 거의 모든 것을 소개하고 이른바 ‘부자되는 비결’을 전하며 대중과 만나온 그는 사실 대기업 회장, 유명 연예인들의 ‘부자 멘토’이기도 하다. 대표적인 예가 바로 김생민. “실전 이론을 겸비한 부동산 전문가를 멘토로 만나는 것”이 중요하다고 강조하는 고준석 센터장은 결정 후에 신속하게 행동한다는 점, 끊임없이 공부한다는 점, 배우자와 합심한다는 점 등을 부자들의 공통점으로 설명했다. 특히 강조한 것은 종자돈을 만들기 위해 지출 관리부터 하라는 조언. 이것은 <김생민의 영수증>에 자주 나오는 말이기도 하다.

『은퇴부자들』 , 『경매부자들』 등으로 여러 부자들의 사례를 들려줬던 저자는 『부자가 되려면 부자를 만나라』 에서 오피스텔, 상가, 다세대 주택 등에 투자 했다 실패한 사람들이 이후 어떻게 공부하고 마침내 부자가 되었는지 자세히 소개한다. 은퇴 준비로써 부동산을 공부할 것, 언제나 소득이 지출보다 많게 할 것, 임대수익보다 중요한 것은 자본수익이라는 점을 알고 투자할 것, 분위기에 편승하지 말 것 등 이제 막 부동산 투자에 관심을 가진 사람들에게 실질적인 도움이 될 만한 조언이 빼곡하다.

분위기에 편승해서 투자하지 말아야

책에 등장하는 ‘부자’들의 공통점이 눈에 들어왔어요. 하나같이 실패의 쓴 경험이 있었다는 점인데요.

책의 부자들은 재산을 물려받은 부자가 아니죠. 자수성가한 부자들의 이야기고요. 이들은 모두 자수성가의 과정에서, 특히 부동산 투자에 있어 실패를 다 경험했어요. 그 경험을 바탕으로 ‘이렇게 하면 안 되는구나’라고 스스로 느끼고, 공부를 한 다음에 투자에 나선 분들이죠. 이제는 과거처럼 누가 찍어줘서 부동산을 사는 시대는 아닌 것 같아요. 직접 공부를 해서 투자하는 시대라고 생각합니다. 찍어준 것에 투자해서 1-2억은 벌 수 있겠죠. 그렇지만 찍어준 것만 가지고서는 그 이상의 부자는 못 돼요.

공부가 필요하다는 말씀이신데요. 부동산 공부라고 하면 구체적으로 어떤 걸까요? 책에서는 투기와 투자의 차이도 정확히 짚고 있어요.

공부의 기본은 부자가 되기 전에 자산관리를 하던 습관, 생각 등을 바꾸는 거라고 생각해요. 이런 것을 바꾸지 않으면 부자가 안 된다는 거죠. 전혀 다른 방법으로 가야 해요. 공부가 그거죠. 바꾸지 않으면 똑같아요. 요즘 맞벌이 부부 많잖아요. 각자 벌어 각자 생활비 내놓고, 따로따로 지출하고 따로 모으면 정말로 부자가 될 수 없어요. 수입은 단돈 1원이라도 배우자와 공유하고, 지출은 1원 한 장이라도 통제해야 하는 거죠. 수입은 한정되어 있잖아요. 이 한정된 수입을 어떻게 관리하느냐에 따라 결과가 달라지거든요. 여기에는 또 방점을 주식과 같은 금융자산에 두느냐, 부동산에 두느냐가 결과에 영향을 미칠 수 있어요.

이제는 은퇴 후가 워낙 길어졌잖아요. 어떻게 보면 은퇴 전보다 은퇴 후가 더 길거든요. 어떻게 은퇴 이후를 살아갈 것이냐 하는 질문에 대한 답은 자산관리인 것 같아요.

공부하지 않고 하는 투자 사례가 워낙 안타까우셨던 거죠?

여행을 갈 때 어디를 갈지 미리 보고 가는 것과 그냥 가보자 해서 가는 것과는 다르잖아요. 장단점이 있겠지만 돈이라는 것은 한 번 잃어버리면 다시 주워 담기가 힘들거든요. 정확히 알고 투자하는 것이 중요해요. 무작정 분위기에 편승해서 투자하지 말아야죠. 그런 경우가 제일 안타깝거든요. 청약 경쟁률이 몇 대 몇이다, 어느 모델 하우스에 몇 만 명이 다녀갔다, 이러면 ‘어? 나도 투자해야 하는 것 아냐?’라면서 투자에 나서잖아요. 그런 것들이 문제라는 거예요.

이 말씀은 각자의 상황에 맞는 투자가 존재한다는 의미일 거예요.

내가 1억을 가지고 있는데 소득수준 등을 생각하지 않고 대출을 엄청 받아서 다른 사람들이 투자하는 것처럼 하면 안 되겠죠. 그렇게 무리해서 투자하는 경우가 안타까워요. 그 투자가 잘 되면 모르겠지만 생각처럼 안 됐을 때 곤란을 겪으니까요. 임대수익률도 안 나오고, 임차인도 안 들어오고, 이렇게 되면 안 되잖아요. 또 오피스텔에 투자했는데 주변에 소형 아파트가 많이 들어와서 임차인도 못 구하는 위험도 있을 수 있다는 거예요. 이런 것들은 사전에 착실하게 공부를 했다면 방지할 수 있는 요소들이거든요. 주변에 소형 아파트가 얼마나 들어오는지 미리 점검을 해봤다면 그 오피스텔에는 투자하지 않았겠죠.

잘못된 투자를 하는 분들이 특히 많이 하는 실수는 뭔가요?

돈이 3억에서 5억 정도 있으신 분들이 실수를 많이 하세요. 이 돈이 있으면 왠지 부동산에 투자해야 할 것만 같은 생각이 드시나 봐요. 3억에서 5억이 적은 돈이 아니거든요. 그 연령대가 은퇴를 앞두고 계신 분들이 많잖아요. 은퇴 후에 50만원, 100만원 월세라도 받기 위해서 나서지 않으면 안 되는 상황인 건데요. 이런 분들이 실패를 많이 해요. 그때까지의 자신의 경험을 믿고 투자하는 거죠. 아파트 계약 몇 번 해보고, 전세 계약서 몇 번 써보면 부동산 전문가인 것처럼 투자에 나서는데요. 그래선 안 돼요. 부자일수록 멘토가 옆에 있다는 사실을 아셔야 하거든요. 왜 그 사람들은 부동산 투자로 많은 돈을 벌었는데도 혼자가 아니고 왜 곁에 항상 멘토가 있는지, 이 점을 생각할 필요가 있을 것 같아요. 그네들은 그럼에도 불구하고 항상 그 분야의 전문가를 스승으로 모시면서 동행해요. 자기 과신이 가장 위험합니다.

자기 과신이요.

지금까지 사회생활도 너무 잘했고, 집 산 것도 괜찮았으니 상가에 투자하는 것도 잘 될 거야, 라는 생각이죠. 그런데 상권은 변하거든요. 지구가 매일 돌듯 상권도 변해요. 그런데 자기 과신 때문에 그걸 간과하게 되는 거예요. 지구가 도는 걸 느끼지 못하는 것처럼 말이에요. 과거의 경험과 미래의 경험은 다르거든요. 상권이 변한다는 사실을 그 시장을 쭉 관찰해오지 않았던 사람은 못 느껴요. 그걸 모르고 덥석 투자했다가 주변에 대형 마트가 들어오면 어떻게 하나요. 예를 들어 영등포에 ‘타임스퀘어’가 들어왔잖아요. 그 전에 투자한 사람들이 있어요. 사지 말라고 말렸는데 말이죠.

타임스퀘어는 경방의 대작품이다.(중략) 이쯤 되면 기존에 형성되어 있던 영등포지역의 상권은 흔들릴 수밖에 없다. 왜냐하면 2000년대에 들어서면서 소비문화가 바뀌고 있기 때문이다. 예전에는 필요한 곳을 찾아다니면서 단순한 구매 위주의 소비가 이루어졌으나 지금은 한 곳에서 필요한 것을 한꺼번에 즐기면서 구매하는 소비문화로 바뀌었다.(236쪽)

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