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강남 땅부자는 베트남에 집을 산다? ‘묻지마 해외투자’가 위험한 이유!

<2020 부의 지각 변동>

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최근 부동산 시장에서 베트남을 중심으로 한 동남아 해외투자 열풍이 불고 있다. ‘돈 좀 있는 사람은 다 베트남에 집 산다’는 말이 돌 정도이다. 특히 호치민과 하노이의 아파트 분양 상품이 인기를 끌고 있다. 베트남 내에서도 이촌향도 현상이 일어나며 도시 인구가 급증하고 있기에 대도시를 중심으로 공급시장이 지속적으로 성장할 것이라고 판단한 것이다.

베트남은 실제로 최근 몇 년간 상승세를 타고 있다. 변수도 많고 여러 가지 이슈도 있지만 안정화가 된다면 주가도 크게 상승하고 국력도 강해질 것이다. 하지만 베트남이 경제기반을 완전히 다지지 못했다는 점에서 현재의 변동성이 단발성인지, 아니면 과거 우리나라의 외환위기처럼 장기적인 위기일지는 당장 판단하기 어렵다. 그러므로 신흥국의 집값이 쌀 때 부동산을 투자해두면 몇 년 내로 큰 수익을 볼 수 있다고 생각하는 것은 위험한 판단이다.


일각에서는 현재 베트남의 부동산 투자 열풍은 부동산 공급을 과하게 부추겨 오히려 부동산 가격에 거품을 끼우고 국가 경제를 불안정하게 만들 것이라고 우려한다. 실제로 호치민 부동산 협회의 발표에 따르면 베트남의 부동산 시장 규모는 2017년과 2018년 2년 연속 대폭 축소됐다. 

해외투자에서 성공하는 법
‘환율 시그널’을 읽어라!

그렇다면 늘 최상의 타이밍을 찾아 해외 투자에 성공하는 사람들의 비법은 무엇일까? 해외 투자에 성공하는 사람들의 공통점은 ‘환율 시그널’을 기막히게 알아차린다는 것이다. 한 나라의 통화 가치가 크게 떨어지는 것은 매우 중요한 시그널이다. 통화는 한 번 꺾이기 시작하면 그 속도가 매우 빠르게 하락하기 때문에 대응할 기회조차 없다. 그러므로 환율 급변이 시작되기 전에 한발 먼저 시그널을 읽는 것이 중요하다. 

동남아나 남미와 같은 신흥국은 통화가치나 자산 가격이 외부의 영향에 쉽게 흔들리기 때문에 단순히 눈앞의 수익률만 보고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다. 그 대표적인 경우가 바로 2011년부터 우리나라 개인 투자자들 사이에서 시작된 브라질 국채 투자 열풍이다.


2011년 당시 브라질 국채는 무려 연리 10% 안팎의 높은 금리를 제공했다. 저금리 시대로 접어든 우리나라에서는 상상하기 힘든 고금리였다. 더구나 한국과 브라질 양국의 조세협약에 따라 브라질 국채 투자에 따른 이자소득과 환차익에 대한 세금을 한 푼도 낼 필요가 없었기에 정말 환상적인 상품처럼 보였다. 저금리로 돈을 굴릴 곳이 마땅치 않았던 많은 개인 투자자들이 브라질 국채에 목돈을 투자하기 시작하면서 2018년 9월 우리나라 증권사들의 브라질 국채 중개 누적액은 7조 원을 돌파했다.


하지만 브라질 국채 투자자들이 간과한 것이 있었다. 브라질 같은 신흥국에 투자할 때는 금리보다 환율이 더 중요하다는 사실이다. 2012년 1월 헤알Real, 브라질 통화 단위화 환율은 1헤알에 680원이었다. 그런데 2018년 12월에는 280원대로 추락했다. 이 때문에 연리 10%의 막대한 이자 수익에도 불구하고 투자자들은 큰 손해를 봐야 했다. 브라질은 이미 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 환율이 일시적으로 폭등한 상태였다. 한 번 비약적으로 상승한 환율은 폭락하기 쉽다는 점을 투자자들이 알고 있었다면 투자에 더 신중했을 것이다.


또한 환율 위험을 피하려면 물가 상승률이 높은 나라를 주의해야 한다. 물가 상승률이 높으면 그 나라의 돈 가치가 하락한다는 뜻이다. 이 때문에 당장은 아니더라도 언젠가는 그 나라 통화 가치가 하락할 가능성이 커진다.

한발 먼저 ‘환율 시그널’을 읽는 법

해외 투자를 할 때는 그 나라의 통화 가치를 내다보는 힘이 중요하다. 하지만 환율은 전문가들조차 내다보기 힘든 분야여서 일반인들이 환율을 예측한다는 것은 불가능에 가깝다. 다만 지금 통화 가치가 고평가되어 있느냐 아니냐는 어느 정도 가늠해볼 수 있다. 특히 해외 투자은행들이 경쟁적으로 환율 관련 리포트를 내놓고 있어서 이를 눈여겨보면 도움이 된다.

2018년 3월 도이체방크Deutsche Bank는 자체 개발한 환율 평가모델을 통해 세계적으로 고평가된 화폐를 공개했다. 도이체방크는 중국의 위안화를 가장 고평가된 통화로 꼽았고, 체코의 코루나화, 브라질의 헤알화, 태국의 바트화, 뉴질랜드 달러화가 뒤를 이었다. 우리나라 원화도 7위를 차지해 고평가된 통화에 속했다.


물론 글로벌 투자은행이라고 해서 환율 전망이 100% 들어맞는 것은 아니다. 특히 세계적인 투자은행인 골드만삭스Goldman Sachs의 환율 예측은 빗나간 적이 너무 많아서 일부 월스트리트 전문가들은 골드만삭스가 어떤 통화를 추천하면, 정작 골드만삭스는 반대로 투자해놓은 것이 분명하다고 의심할 정도다. 이 때문에 금융회사 한 곳의 리포트를 맹신하지 말고 적어도 2~3곳의 리포트를 비교해 종합적으로 판단해야 한다.


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