정책주간지 공감

코로나19의 재확산으로 국내 경제가 흔들리고 있는 요즘, 부동산시장은 오히려 활기를 띠고 있어요. 이에 정부에서는 아파트 집값이 오르고 있는 부동산시장을 안정시키기 위해 발 벗고 나섰습니다. 주택시장 안정을 위해 발표된 6·17대책, 어떤 내용인지 자세히 살펴볼까요?

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정부가 부동산 투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위한 종합대책을 또 내놓았어요. 6월 17일 국토교통부를 비롯한 관계부처 합동으로 수도권 대부분을 규제 지역으로 묶는 내용 등을 뼈대로 한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(이하 6·17대책)을 발표했어요.

이번 대책은 문재인정부 출범 뒤 21번째 부동산 대책이에요. 2019년 정부가 ‘12·16대책’을 내놓고 시행 뒤 전국 주택시장은 대체로 안정세를 보였으나 6월 이후 서울 지역 집값이 상승세로 돌아서고, 수도권과 지방 일부 지역은 과열 양상마저 나타나고 있어요.

역대 최저 수준의 금리와 시중 부동자금의 급격한 증가로 주택시장에 투기 수요 유입 가능성이 큰 상황이라는 게 정부 판단이에요. 이런 주택시장 불안 요인에 선제적 대응 차원으로 나온 게 6·17대책이에요.

우선 정부는 최근 집값이 많이 오른 지역을 중심으로 조정대상지역과 투기과열지구 지정을 크게 확대했어요. 특히 서울 등 수도권 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했어요.

수도권에서는 자연보전권역이나 접경지역을 제외한 대부분 지역이 규제 지역으로 묶였어요. 강화와 옹진을 제외한 인천시 전역과 경기도의 고양·군포·안산·안성·부천·시흥·오산·평택·의정부시 등이 수도권에서 조정대상지역으로 신규 편입됐어요.

지방에서도 대전과 청주시가 읍·면 지역을 빼고 모두 새로 조정대상지역에 포함됐어요. 조정대상지역에서는 주택을 구입할 때 금융기관 대출 가능액을 결정짓는 주택담보대출비율(LTV)이 30~50%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)은 소득의 50%로 묶여요. 아파트 분양권 전매 제한과 실거주 요건이 강화되며, 다주택 보유자에 대한 양도소득세는 중과돼요.

조정대상지역으로 지정된 뒤에도 과열이 지속되고 있는 17곳은 투기과열지구로 지정돼 규제가 강화돼요. 경기도의 수원·안양·구리·군포·의왕시와 성남 수정구, 안산 단원구, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천시의 연수·남·동구, 대전의 동·중·서·유성구 등이 투기과열지구로 묶였어요.

투기과열지구에서는 조정대상지역에 적용되는 규제에 더해 재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고 민간택지 아파트도 정부의 지정에 따라 분양가 상한제가 적용된다는 게 확연한 차이점이에요. 또 주택담보비율과 총부채상환비율은 각각 40%가 적용돼요.

9억 원 초과 아파트의 경우 9억 원 초과분에 대한 담보인정비율이 20%로 낮아지고, 15억 원 초과 아파트는 아예 대출이 금지돼요. 조정대상지역과 투기과열지구 신규 지정의 효력은 6월 19일부터 발생해요.

개발 호재로 부동산 가격이 최근 들썩이고 있는 지역은 토지거래허가구역으로 묶여요. 서울시는 6월 17일 도시계획심의위원회를 열어 잠실 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 복합단지 조성과 영동대로 복합개발 사업 부지와 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 확정해 6월 23일부터 시행하기로 했어요. 이에 따라 그동안 송파구 잠실동과 강남구 삼성동에만 적용해온 ‘과열 우려 지역 실거래 기획 조사’가 강남구 대치동과 청담동 일대로 확대돼요.

토지거래허가구역에서는 허가 대상 면적을 초과하는 토지(주택인 경우 대지지분 면적)를 취득하기 위해 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 해요. 일정 기간 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무가 발생하며, 특히 주거용 토지는 2년 동안 매매나 임대 목적의 거래가 금지돼 실거주용으로만 이용이 가능해요.

정부는 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대를 발 빠르게 추진하는 한편, 다른 지역에서도 개발 호재에 따른 투기 우려가 관측될 경우 토지거래허가구역 신규 지정을 적극 검토할 방침이에요.

앞으로는 투기 목적으로 집을 사기가 어려워져요. 정부가 투기적 수요에 대한 자금 출처 조사를 강화하고 대출 규제도 까다롭게 했기 때문이에요. 국토부는 이미 2월 21일부터 ‘부동산 시장 불법행위 대응반’을 구성해 한국감정원의 ‘실거래상설조사팀’과 함께 9억 원 이상 주택 거래에 대해 상시 모니터링 시스템을 가동 중이에요.

최근 투기 과열 우려가 포착된 지역에 대해서는 고강도 현장 기획조사에도 착수한 상태에요. 정부는 이런 상시·기획조사를 통해 편법 증여, 대출 위반, 실거래 허위 신고 사례 등을 적발하면 과태료 부과와 함께 국세청과 금융당국을 통해 자금 출처 조사로 확대할 방침이에요.

주택 거래 시 자금조달계획서 제출 대상도 확대해요. 현재 투기과열지구와 조정대상지역에서는 3억 원이 넘는 주택 거래만 자금조달계획서 제출 대상이에요. 정부는 부동산거래신고법 시행령을 개정해 9월부터는 투기과열지구와 조정대상지역에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출 의무를 부과하기로 했어요.

증빙자료 제출 대상 또한 넓어져요. 현재 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택 거래 시에만 증빙자료를 내야 했지만, 앞으로는 9억 원 이하도 항목별 증빙자료를 모두 첨부해 자금조달계획서를 제출해야 해요. 국토부는 증빙자료 확인을 통해 불법 증여나 대출 규정 위반 등이 의심되는 거래가 포착되면 거래 신고 단계에서부터 곧바로 조사에 착수할 방침이에요.

전세 보증금이나 대출을 껴서 집을 산 뒤 되팔 때 시세 차익을 노리는, 이른바 ‘갭 투자’에 대한 규제 대상은 더욱 넓혀요. 정부는 12·16 대책에 따라 시가 9억 원 초과 주택 보유자와 다주택 보유자에 대한 금융기관의 전세대출 보증을 제한하고 있고, 전세대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 구입한 사실이 확인되면 금융기관이 즉시 회수토록 하고 있어요. 투기지역과 투기과열지구에서는 앞으로 이런 규제의 적용을 시가 3억 원이 넘는 아파트를 구입하는 경우로까지 확대해요.

부당한 전세대출이 확인된 차주에게는 금융기관이 곧바로 원리금 상환을 요구하고, 상환을 거부할 경우 연체정보 등록과 연체이자 부과, 3년 동안 주택 관련 대출 이용 제한 등의 불이익을 받게 해요. 금융당국은 갭 투자 방지를 위한 이런 규제를 은행 전산망 정비와 보증기관 내규 개정을 거쳐 7월 중 시행할 방침이에요. 규제 시행 전 전세대출을 받은 차주가 규제 시행 후 투기지역이나 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 신규 구입할 경우에는 기존 전세대출 만기까지만 인정해주고 대출 연장은 제한해요.

6·17 대책에서는 법인 명의로 이뤄지는 주택 거래를 억제하는 방안도 나왔어요. 정부는 2020년 들어 5월까지 투기과열지구에서 이뤄진 아파트 매매 거래 가운데 법인 매수의 비중이 10%를 넘는 것으로 파악했어요. 이 가운데 상당수는 편법 증여와 과세 회피를 위한 거래로 보고 있어요.

이에 따라 7월부터는 모든 지역에서 법인(개인사업자 포함)에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 법인의 주택 보유와 매매 차익에 대한 세금 부담도 높이기로 했어요. 지금까지 법인이 주택을 구매하기 위해 담보대출을 받을 경우 규제 지역에서는 20~50%의 LTV 제한을 받았고, 비규제 지역에서는 제한이 없었어요. 7월부터는 규제를 받지 않은 지역에서도 법인 명의로는 모든 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 돼요.

법인이 보유한 주택의 세금 부담도 늘어나요. 정부는 우선 2021년 종합부동산세 부과분부터 개인 보유 주택에 비해 종부세율을 높일 방침이에요. 현재 주택 보유세는 개인이나 법인 구분 없이 보유 주택의 공시가격을 합산해 세율을 적용하고 있어요. 이를 법인 보유 주택에는 개인에 부과하는 종부세율 중 최고세율(2주택 이하 3%, 3주택 이상 4%)을 적용할 방침이에요.

다만 법인의 사원용 주택, 기숙사 등은 예외에요. 법인 보유 주택에 대한 종부세 기초공제(6억 원까지)도 폐지해요. 다주택자가 법인을 활용해 종부세 공제를 더 많이 받는 것을 막기 위해서에요. 예를 들어 한 사람이 3채를 갖고 있으면 6억 원만 공제받을 수 있지만, 법인 2개를 세워 본인과 법인이 각각 1채를 가질 경우 공제액은 21억 원까지 늘기 때문이에요.

법인의 주택 매매차익에 대한 양도소득세율은 상향 조정돼요. 현재는 법인의 주택 양도차익에 대해 법인세 기본세율(10~25%)에 양도세 10%를 추가해 과세하는데, 2021년 1월부터 양도세율을 20%로 올리기로 했어요. 또 8년 이상 장기임대 등록주택을 양도할 경우 추가 과세를 하지 않았지만, 6월 18일부터는 법인이 새로 임대하는 주택에 대해서도 양도세 추가세율을 적용해요.

법인 명의 부동산 거래에 대한 조사도 강화해요. 최근 투기 양상이 관측된 수도권 서남부 일대의 자금조달계획서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 거래부터 특별 조사 대상이에요. 부동산 매매업을 사업 목적에 밝힌 법인을 설립 후 6개월 내 주택을 매수했거나, 주택을 매수한 둘 이상의 법인 대표자가 동일한 경우, 20대 이하가 법인 명의로 6억 원 이상 주택을 매수하는 경우 등이 주요 조사 대상이에요.

또 앞으로는 법인이 주택을 거래할 경우 별도의 ‘법인용 신고서식’을 작성하도록 하고, 모든 법인 주택 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화하기로 했어요. 부동산 매매업을 법정 관리 업종으로 지정하는 방안도 추진돼요.

현재는 부동산중개업, 분양업, 개발업은 등록 요건과 보고의무가 부과되는 업종으로 관리 중이나 매매업에는 뚜렷한 관리 근거가 없어요. 그러나 2022년부터는 부동산 매매업도 설립 요건 등을 법적으로 관리하는 업종으로 지정할 방침이에요.

정부가 2019년 하반기부터 발표한 부동산 대책의 바탕에는 두 가지 판단이 기본적으로 깔려 있어요. 우선, 국민 주거 안정을 위해 가계 구매력에 비춰 과도한 주택 가격 형성은 막겠다는 것이에요. 다른 하나는 시중의 과잉 유동성이 부동산시장으로 흘러가는 통로를 최대한 차단하겠다는 것이에요.

경기침체에서 벗어나기 위한 확장적 재정·통화정책의 목적은 기업의 고용 능력과 생산성을 높이고 가계의 소득 기반을 안정시키는 쪽으로 돈이 흐르게 하자는 것이에요.

그런데 코로나19 확산으로 기업과 가계의 경제적 타격이 커지는 가운데 부동산시장은 거꾸로 다시 들썩거리고 있어요. 이런 실물경제와 부동산시장의 괴리는 코로나19 사태에서 비롯된 경제위기를 더욱 악화시켜요. 정부가 모든 수단을 동원해 부동산 투기를 막으려는 이유가 바로 여기에 있어요. 김현미 국토부 장관은 6·17대책을 발표한 뒤 이렇게 말했어요.

“투기로 인한 주택 가격 상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다. 이번에 발표한 내용으로 충분하지 않다면 더 다양한 분야의 조치를 준비하겠다. 언제든지 더 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다.”