현금없어도 내집 마련 가능하다!
집값이 떨어지길 기다려 보지만 계속해서 오르는 집값 때문에 한숨만 나오시는 분들 많으시죠?
새로운 '주택시장 안정화 방안'이 발표된 이후 많은 분들이 "현금부자만 집을 살 수 있다" 라고 생각하시는 거 같아요. 15억 원 초과 아파트를 제외한 대다수는 대출금지 대상이 아니라고 합니다. '주택 시장 안정화 방안' Q&A로 알아봤습니다!
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부동산 가격 급등세가 일부 진정되고 있어요.
정부가 2019년 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 대책)을 발표한 이후 부동산 가격 급등세가 일부 진정 되는 등 정책 효과가 나타나고 있습니다.
홍남기 부총 리 겸 기획재정부 장관은 2019년 12월 30일 기자간담회에서 “주간 아파트 가격 상승세는 서울의 경우 12월 이전 모습으로, 강남 4구는 10월 이전 수준으로 돌아 온 상황”이라고 밝혔습니다.
홍 부총리는 “특히 그동안 집값 상승을 이끈 9억 원 초과 고가주택 상승폭이 확실히 줄었으며, 9억 원 이하 주택도 상승폭이 감소했다”면서 “15억 원 초과 주택은 가격의 가액별 변동률이 12월 셋째 주 0.4%에서 넷째 주 0.06%로 크게 내려왔다”라고 말했습니다.
정부는 앞으로 고가주택 추격 매수가 줄어 부동산 가격 상승세가 점차 꺾일 것으로 전망하고 있습니다. 시장이 안정될 것으로 예상되면서 정부가 당장 추가 대책을 내놓지는 않겠지만, 필요하면 언제든지 마련할 계획입니다.
‘12·16 대책’ 등 부동산시장 안정화를 위한 정부의 대책에 대해 국민들이 궁금해할 사항을 질문과
답변으로 정리해봤어요.
Q. 2018년 ‘9·13 대책’으로 이미 강력한 대출 규제 조치를 취했는데 얼마 지나지 않아 또 다시 대출규제를 하는 이유는 뭔가요?
9·13 대책으로 가계부채의 증가세는 어느 정도 관리되는 성과를 거뒀습니다. 다만, 투기과열지구 등에서 국지적인 집값 불안과 부동산 시장으로 자금 쏠림 현상이 지속되고 있어 이에 대한 선별적 관리가 필요하다고 판단했습니다.
Q. 왜 15억 원 아파트를 초고가 주택의 기준으로 삼았나요. 근거가 무엇인가요?
1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 부과 기준이 시세 13억 원인 점을 고려했습니다. 대출규제의 경우 이보다 더 완화해 시세 기준으로 상위 10%에 해당하는 15억 원 초과 아파트를 초고가 주택으로 설정하게 됐습니다.
15억 원 초과 아파트 현황을 파악해본 결과, 투기과열지구에 18만 2000호(전체의 11.8%)가 있으며 이 중 17만 6000호(서울 전체의 13.9%)가 서울 지역에 분포하는 것으로 나타났습니다.
Q. 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 금지하면 결국 현금부자만 집을 사라는 뜻인가요?
15억 원 초과 ‘초고가 아파트’만 ‘집’이 아닙니다. 이를 제외한 대다수 주택은 여전히 주택담보대출이 가능합니다.
서울에서 15억 원 넘는 초고가 아파트는 서울 전체 주택의 13.9%(17만 6000호)에 불과합니다. 전국 투기과열지구를 살펴봐도 전체의 11.2%(18만 8000호)를 차지하고 있습니다. 이를 제외한 나머지 대다수는 대출금지 대상이 아닙니다. ‘현금부자만 집을 살 수 있다’는 주장은 15억 원 이상 아파트만 ‘사야 할 집’으로 보는 논리적 비약에 불과합니다.
최근 서울 고가주택의 집값 상승세는 과도한 시세차익에 대한 기대로 정상 범위를 넘어선 이상과열 현상이라고 볼 수 있습니다. 실제 서울 주택 가격의 상승세는 5~11월 기준으로 9억 원 초과 주택은 2.57%, 9억 원 이하는 0.34%를 기록했습니다.
이 같은 고가주택에 대한 투기 수요에 대출이 주요 수단으로 활용되고 있어 제한이 불가피하다고 판단했습니다. 하지만 여전히 서울에서 15억 원 초과 아파트를 제외한 대다수는 대출금지 대상이 아닙니다. 또 투기 수요 차단으로 집값이 안정되면 무주택 실수요자들의 내 집 마련 기회는 더 많아질 것입니다.
Q. 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지는 위헌 소지가 있는 것 아닌가요?
15억 원 초과 아파트라 해도 생활안정자금 용도의 주택담보대출은 허용하고 있습니다. 이번 조치는 투기적 수요 차단 및 주택시장 안정을 위해 15억 원 초과 초고가 아파트 주택구입용 주택담보대출만 금지한 것입니다.
헌법 제37조 제2항에서는 국가가 국민의 기본권을 제한하는 내용의 입법을 할 때 입법 목적의 정당성과목적 달성을 위한 방법의 적정성, 입법으로 인한 피해의 최소성, 그리고 입법에 의해 보호하려는 공익과 침해되는 사익의 균형성을 모두 갖추어야 한다고 보고 있습니다.
15억 원 초과 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출만 금지하는 것은 이 같은 과잉금지원칙을 위반하지 않아, 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것이 아닙니다. 또한 구체적인 주택담보대출 인정비율은 은행법 및 은행업 감독규정에 근거해 금융기관이 결정합니다.
Q. 이제 30대는 집을 마련할 길이 막혀버린 것 아닌가요?
사실상 청약 기회도 거의 없는 30대는 정부의 대출규제 강화로 기존 주택을 구입할 방법까지 없어지게 되었어요.
이번 대출금지 조치는 시세 15억 원 넘는 초고가 주택에 대한 것입니다. 15억 원 이하 주택은 여전히 대출이 가능합니다. 2018년 주거 실태조사 결과에 따르면 30대 자가 가구의 평균 주택가격은 전국 2억 8000만 원, 수도권 3억 6000만 원, 서울 5억 2000만 원으로 나타났습니다. 30대가 대출규제로 집을 마련하지 못하게 되었다는 주장은 지나친 측면이 있습니다.
또 정부는 무주택 실수요자를 위해 대출규제 완화, 저금리의 다양한 자금 지원을 확대하는 등의 보완책을 시행하고 있습니다.
예컨대 부부합산 연소득 7000만 원 이하인 무주택 세대주가 6억 원 이하의 주택을 구입하는 경우에는 투기과열지구라 해도 주택담보인정비율(LTV) 40% 적용선을 50%로, 총부채상환비율(DTI) 40%를 50%로 10%포인트씩 완화하고 있습니다.
30대의 경우 신혼부부 특별공급이나 생애최초 주택구입자 특별공급을 통해 배려하고 있습니다. 2018년 5월부터 2019년 9월까지 서울지역 청약당첨자 현황을 분석한 결과 전체 당첨자의 약 40%가 30대였습니다.
Q. 1주택 보유자라 해도 종합부동산세 세율 인상, 공시가격 현실화 조치로 보유세 부담이 늘었어요. 1주택을 가지고 있는 은퇴자에겐 지나친 조치가 아닌가요?
종부세 강화 조처로 과세 대상자가 늘어난 것은 사실이지만, 사실 종부세 대상자는 전체 인구 대비 그리 많지 않습니다.
올해 종부세 과세 대상자(59만 5000명) 가운데 법인을 빼고 순수한 주택 소유자만 추리면 50만 4000명입니다. 전국 총 가구수(2018년 기준 1998만 가구)의 2.5% 수준에 불과합니다.
주택을 소유한 사람(2018년 기준 1401만 명) 기준으로는 약 3.6%를 차지합니다. 더 직접적으로 이야기하면 종부세는 우리나라 전체 인구의 97.5%와는 상관이 없는 세금이라고 볼 수 있습니다.
특히 종부세로 인해 1주택을 보유한 중산층의 보유세 부담이 커졌다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 말입니다. 또 지나친 세부담을 막는 ‘세부담 상한제’ 가 이미 마련돼 있습니다. 1주택자의 보유세(종부세+재산세) 상한선은 전년 대비 50% 이하로, 재산세는 상한을 30%로 정하고 있습니다.
소득이 줄어든 은퇴자는 부담을 느낄 수 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 이 때문에 1세대 1주택 보유 고령자에 대해서는 세금 감면을 확대하고 있습니다. 이에 따라 종부세 세액공제율은 기존의 최대 70%에서 최대 80%로 늘었습니다.
Q. 복지재원 마련 등 부족한 세수를 메우기 위해 종부세를 계속 강화하는 것은 아닌가요?
종부세 인상은 공정과세 차원에서 보유 부담을 높이기 위해 추진하고 있습니다. 또 종부세는 부동산 교부세로 지자체에 전액 교부해야 합니다. 즉 종부세는 전액 지방에 배분되기 때문에 중앙정부의 세수와는 아무 관련이 없습니다.
Q. 보유세 부담 증가, 임대사업자 세제혜택 축소로 이중 부담을 지게 된 집주인들이 그 부담을 세입자에게 넘겨 서울의 전세난이 더 심해지는 건 아닐까요?
정부의 이번 대책은 초고가 주택(15억 원 초과) 위주로 종부세 세율 및 공시가격의 현실화율을 상향 조정하는 것입니다. 종부세는 1주택자 기준으로 시세 17억 6000만 원(공시가격 9억 원), 다주택자 기준으로 시세 13억 3000만 원(공시가격 6억 원) 초과 주택이 부과대상입니다.
정부는 종합부동산세법 개정을 통해 이들을 대상으로 종부세 세율을 인상(일반 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 0.2~0.8%포인트)하는 방안을 추진하기로 했습니다. 서민들이 거주하는 대부분의 주택에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.
오히려 부동산 보유세 부담이 높아지면 다주택자들이 집을 팔고 매도 물량이 많아지면서 실거래 가격이 내려갈 것으로 기대됩니다. 대출규제로 투기수요 유입이 차단되면서 집값이 안정되면 실수요자의 내 집 마련 기회도 더 늘어날 것입니다.
그럼에도 특정 지역의 전세난에 대한 우려를 잘 알고 있습니다. 정부는 저렴하게 장기간 거주 할 수 있는 공적 임대주택을 늘리고 임대 등록을 활성화하는 등 국민의 주거 부담 완화를 위해 노력 중입니다. 시장 상황을 지속적으로 점검하고 세입자들의 부담을 줄여나가기 위해 최선을 다하겠습니다.
Q. 부동산 시장 안정을 위해서라도 재건축, 재개발을 활성화해 도심 주택공급을 더 늘려야 하는 것 아닌가요?
정부는 부동산 시장 안정을 위해 중장기적으로 영향을 미치는 공급과 수요 분산 정책을 동시에 추진하고 있습니다.
우선 공간적으로 더 먼 곳에 살더라도 수도권 지역으로 출퇴근이 어렵지 않게 이동 시간을 30분대로 줄이는 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 신 안산선이 각각 2023년 말, 2024년 하반기 준공되도록 관리하되 공사 기간을 더 줄이기로 했습니다. GTX B노선(2023년→2022년 하반기)과 GTX C노선(2022년 →2021년 말)의 조기 착공도 추진되고 있습니다.
또 수도권에 30만 호의 주택을 공급하는 3기 신도시도 차근차근 진행 되고 있습니다. 이 중 서울 내 4만 호(62곳) 공급이 정상적으로 추진 되고 있습니다. 서울시는 용적률 완화 등 도시규제 개선을 통해 4만 호 외에 5만 5000호를 2020년까지 추가로 공급할 계획입니다.
또한 서울 도심부지(4만 호)는 신속처리안건(패스트트랙)을 적용해 사업 기간을 단축하고 2021년부터 분양할 계획입니다. 또 ‘미니 재개발’이라 할 수 있는 가로주택 정비 사업과 준공업지역 내 주택공급 활성화를 통해 주택을 더 공급할 계획입니다.
