토지, 주택 공시지가 오르면 세금이 오른다는데, 괜찮을까?
살아가면서 무엇이든 기준이 중요해요. 집과 땅을 살 때에도 이런 기준이 되는 가격이 있습니다. 이를 ‘공시지가’라고 부르는데요. 이 공시지가가 올라가면 세금 폭탄을 맞을지도 모른다는 이야기가 있는데, 과연 사실일까요?
공시지가 인상, 보유세·건보료 진짜 폭탄일까요?
공시지가는 건물과 땅 세금을 매길 때 기준이 되는 가격이에요. 그러니까 공시지가에 따라 재산세, 보유세, 건강보험료의 부과 등급이 나뉘는 것이지요. 그런데 최근 정부가 이 공시지가에 대한 현실화 방안을 추진하면서 일부에서 ‘세금 폭탄’이라는 우려의 목소리가 나오고 있어요.
정부가 공시지가를 급격하게 올리면서 서민들만 세금 폭탄을 맞게 됐다는 주장이에요. 이게 과연 맞는 말인지 따져봤어요.
고가 주택은 대폭, 저가주택은 소폭
올해 단독주택 공시가격은 고가 주택일수록 크게 오르지만 저가 주택은 소폭 상승에 그쳐요. 또 공시가격이 대폭 오른 고가 주택도 1주택자의 보유세(재산세+종합부동산세) 부과액은 전년 대비 150%(인상률 50%), 조정대상지역 내 2주택자는 200%가 법정 상한이에요.
즉 이번에 공시지가가 41% 올라 23억 원대가 된 한남동 한 주택의 보유세는 약 375만 원 올라요. 하지만 8% 오른 불광동의 3억 원대 주택은 약 7만 원 오르는 데 그쳤어요.
2배 오르지만 실거래가 절반 남짓
한국감정원이 공개한 ‘2019년 표준지 공시지가’를 보면, 서울에서 가장 비싼 땅 10개 필지 가운데 7개의 공시지가는 1년 새 약 2배 상승했어요.
예컨대 우리나라에서 땅값이 제일 비싼 것으로 알려진 명동 ‘네이처리퍼블릭’ 토지의 공지가격은 지난해 ㎡당 9130만 원에서 올해 1억 8300만 원이 될 것으로 예정 고지됐지요. 그런데 이들 땅의 실거래 가격은 ㎡당 3억 원 수준이에요. 공시가격이 올랐다지만 시세의 절반에 그쳤어요.
지난해의 1.5배 넘지 않도록 제한
정부는 현재 40~50% 수준인 공시지가의 시세 반영률을 향후 4~5년에 걸쳐 70% 수준으로 점차 끌어올린다는 계획이에요. 게다가 1주택 소유자의 경우 올해 공시지가가 상승했다 하더라도 지난해에 냈던 보유세의 1.5배 이상은 부과하지 못하도록 하는 세금 부담 상한선을 정해두었어요.
즉 작년에 100만 원의 보유세를 냈다면 올해 공시가격이 아무리 올랐다 하더라도 150만 원, 한달에 4만 2000원 정도 더 부담하면 된다는 것이죠.
중산층 아파트 70%, 고가 토지 35%
정부의 공시지가 현실화 방안의 기준은 현재 공시지가가 얼마나 실거래 가격을 반영하느냐에 따라 달라요. 앞서 설명했듯이 그동안 토지와 주택 등 부동산 가격은 급등했으나 공시지가는 상대적으로 저평가되었어요. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파) 주요 아파트들의 공시지가는 실거래 가격의 30%에 머물러 있어요.
경제정의실천시민연합(경실련)은 지난해 12월 21일 기자회견을 열고 “서민과 중산층 보유 아파트는 시세 반영률이 70%에 육박하지만, 고가 토지의 경우 시세 반영률은 35%로 서민 중산층의 절반 수준”이라고 설명했어요.
최근 가격이 급등한 지역일수록 혹은 가격이 비싼 집일수록 시세와 격차가 큰 만큼 공시가격도 크게 오른다는 것이에요. 반면 고가 단독주택이 많지 않은 지역은 공시지가 상승률이 높지 않을 것으로 보여요.
지역가입자 건보료 평균 2% 상승
정부의 공시지가 현실화 방안은 한마디로 조세 형평성을 갖추겠다는 것이에요. 그동안 시세를 제대로 반영하지 못하면서 부동산 부자들에게만 세금 혜택이 주어지고, 서민들은 역차별당하는 문제를 바로잡겠다는 것이에요.
공시가격이 인상되더라도 재산 보유 수준 등에 따라 세금이 부과되는 만큼 서민 부담은 크지 않을 것으로 보여요.
보건복지부는 1월 8일 “일부 언론에서 공시지가가 30% 오르면 건강보험료가 13% 넘게 오를거라 보도한 건 사실이 아니다”며 “공시지가가 30% 인상될 경우 재산 보유 지역가입자 가구의 건보료 평균 인상률은 4% 수준, 전체 평균 인상률은 2% 수준”이라고 반박했어요.
그러면서 “기초연금은 공시가격 변동에 상관없이 65세 이상 노인 인구의 70% 수준을 유지한다”고 밝혔어요.
실거래가 반영률 36%까지 하락
공시지가의 실거래 가격 반영률이 처음부터 낮았던 건 아니에요. 공시지가 제도를 처음 도입한 노태우정부 시절(1990~1993년) 공시지가의 실거래 가격 반영률은 57.1%였어요. 이후 김영삼정부(1993~1998년) 시절에도 50% 수준을 유지했어요.
그러나 이명박정부(2008~2013)와 박근혜정부(2013~2017) 시절 공시지가의 실거래 가격 반영률은 각각 46.7%와 41.4%로 40%대 수준으로 떨어졌고, 문재인정부(2017년 1~9월) 들어 36%까지 낮아졌어요.
이처럼 부동산 실거래 가격이 공시지가에 제대로 반영되지 않으면서 되레 재벌과 부동산 부자에게만 세금 혜택을 주는 불평등이 야기됐지요. 터무니없이 낮은 공시가격으로 인해 부동산 투기가 과열됐으며 대기업에 막대한 혜택이 제공됐기 때문이에요.
공시지가가 아무리 올라도 오르는 세금에는 한도가 있어요. 이 점 염두에 두시고 너무 걱정하지 않으셨으면 해요. 해당 제도가 적절하게 시행되어 많은 국민들이 더 많은 기회를 누릴 수 있길 바랍니다.
