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요즘 30대가 '영끌'까지 해서 올인한다는 OO은

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코로나19로 인한 전 세계 사망자 55만 명 돌파, 확진자 123만 명 돌파. 가장 많은 피해를 본 나라 중 하나는 바로 미국이다. 앤드류 쿠오모 미국 뉴욕주지사는 “코로나 이전으로는 돌아갈 수 없다”고 말하기도 했다.

그렇다. 코로나19는 경제·사회·문화·정치, 모든 것을 바꿔놓았다. 온라인으로 등교하고 예배 외의 종교활동은 금지되었으며 정부는 재난지원금을 발행한다. 이처럼 1년 전만 해도 상상할 수 없던 일이 연달아 이어진다.

사람들은 특히 경제 영역에서의 변화에 민감하게 반응한다. 나와 가족의 생존이 직결되어 있는 문제라서 그렇다. 지금 대한민국에서 가장 뜨거운 경제 키워드는 단연 ‘부동산’이다.

공직자도 놓지 못하는 ‘강남 아파트’

노영민 대통령 비서실장이 이달 안에 팔겠다고 공언한 ‘반포 아파트’는 마지막까지 남겨두려 했던 ‘알찬 한 채’라는 이미지가 씌워져 매수 문의는 늘고, 집을 내놨던 소유자들은 매물을 다시 거둬들이며 호가를 높이는 분위기다.

가계, 부동산 투자금 확보 위해 40조 이상 대출

올 상반기 가계대출 증가폭이 반기 기준으로 사상 최대치를 나타냈다. 가계가 부동산·주식 투자금 마련을 위해 상당한 자금을 빌린 여파로 풀이된다. 한국은행이 9일 발표한 ‘6월 금융시장 동향’을 보면 올해 6월 말 은행의 가계대출 잔액은 928조 9,000억 원으로 지난해 말에 비해 40조 6,000억 원 늘었다. 관련 통계를 작성한 2004년 후 반기 기준 최대 증가폭이다.

부동산 막차 타기 위해 ‘영끌’ 중인 30대

30대 사이에서는 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻)’이 불 번지듯 퍼지고 있다. 집값은 계속해 오르고, 청약 당첨 가능성이 줄며 지금이 아니면 평생 기회를 못 잡을 것 같은 두려움을 느낀 이들은 있는 돈과 대출을 끌어모아 주택을 매입했다. 지금 버스가 막차일 수 있으니 일단 타고 보자는 심리다.

출처SBS 뉴스
부동산이 논란의 중심에 선 이유는 무엇일까?

답은 가격이 무섭게 오르고 있기 때문이다. 7월 첫째 주 아파트 가격 동향을 살펴보면 다음과 같다.

출처자료: 한국감정원 <2020년 7월 1주 전국주택가격동향조사>

그런데 한 가지 의문이 든다. 경제학의 관점으로 볼 때 부동산은 과자나 옷 같은 하나의 ‘재화’다. 재화의 가격은 경기의 영향을 받는다. 즉, 경기가 좋을 때는 값이 오르고 경기가 나쁠 때는 값이 떨어진다는 뜻이다.


그럼 최근 경기는 어떠했을까? 말할 필요도 없다. 소상공인과 직장인을 가리지 않고 모두가 온몸으로 ‘최악’을 느끼는 중이다.

경제성장률은 뚝뚝 떨어지는데 왜 부동산 시장은 나날이 솟구칠까? 이 이상현상에 대해 한국외대 윤기영 교수(미래학자)는 이렇게 답한다.

“부동산 시장은 경제성장률, 화폐의 가격인 이자율, 정부정책에 의해 영향을 받는다. 그리고 가장 근본적으로는 수요와 공급에 의해 영향을 받는다. 흥미로운 점은 코로나19 이후에도 우리나라의 부동산 시장이 경제성장률과는 반대 방향을 보이고 있다는 점이다. 마땅한 투자처가 없고 그간 시장에 화폐가 풍부하게 풀린 것이 원인으로 볼 수 있겠다.”


그럼 부동산 가격은 다른 경제지표와 동떨어진 채 영원히 상승할 것인가?
강남불패의 신화는 계속될 것인가?

이에 대한 답은 미래학에서 찾을 수 있다.

코로나19는 뉴노멀을 불러왔다. 뉴노멀(새로운 질서)을 쉽게 풀이하자면 다음과 같다.

당연하다고 여겼던 일이 더이상 당연하지 않게 되며 새로운 질서가 등장하는 현상

코로나19로 인해 부동산 시장은 거대한 지각변동을 겪는 중이다. 이 지각변동은 최소 6년 이상 계속될 것이다. 또한 2020년 상반기는 지각변동의 극히 초반기에 해당했다. 그러니 지금의 부동산 시장은 처음 겪는 진동에 놀라 이상현상을 보인다고 할 수 있다. 하지만 우리는 곧 진동에 익숙해질 것이며 뉴노멀 시대에 맞는 ‘부동산 질서’가 새로 등장할 것이다. 2020년 이후 찾아올 부동산 뉴노멀을 알아보자.

출처한국경제신문

1. 부동산 이상 과열 현상은 언제까지 지속될까?

과거의 패턴으로 보아 부동산 시장과 경제성장률의 방향은 같이 갈 수밖에 없다. 투기적 가수요라 하더라도 유효수요에 대한 기대가 있어야 하기 때문이다. 경제 침체가 본격화되는 하반기에는 부동산 시장에 큰 영향이 있을 것으로 보인다. 그러니 당장 눈앞(2~3개월)을 보지 말고 부동산의 장기적인 변화를 바라보려면 사회의 변화를 바라보아야 한다.


또한 코로나19가 디지털 전환을 가속화하며 원격근무 비율을 늘려 부동산 수요의 변화를 가져오면 대도시의 부동산 시장은 반등하기 어렵다. 이에 더해 신종감염병에 대한 국가적 대응체계와 기후변화 및 탈화석연료 경제, 그리고 인구 구조 변화, 대도시 인프라 및 고층 빌딩 노후화 등의 메가트렌드도 부동산 시장을 장기적으로 억누를 것이다. 대도시의 부동산 시장을 반등시킬 만한 동인이 없는 것은 아니나 그 신호가 강하지 않다.

2. 서울과 강남에 대한 선호는 계속될까?

첫째, 직주접근의 문제를 살펴보자, 원격근무로 인한 재택근무 비율이 증가하면 직장과 주거공간의 관련성이 줄어든다. 직장과 주거공간의 관계 변화는 대도시에 거주할 유인요소를 줄인다. 재택근무를 할 수 있는 노동자의 일부는 지방 도시로 이주할 수 있다. 심지어는 디지털 인프라가 잘 갖춰져 있다면 농어촌 지역으로 이주할 수도 있을 것이다. 삶의 질을 높이고, 주거비용과 생활비용을 줄이기 위한 선택이다. 우리나라의 경우 만혼이 증가하고 출산율이 저하하는 이유의 하나가 주거비용으로 때문인 것도 감안해야 한다. 대도시 인구 중 일부만 지방 도시로 이주하여도 대도시 부동산 시장에는 큰 충격으로 다가올 것이다.

둘째, 집 평수의 문제가 있다. 앞으로는 집집마다 개인 사무공간, 개인 업무공간을 마련하게 될 것이다. 가족 각각이 자신의 공간을 확보하려면 지금보다 넓은 집을 원하게 된다. 민간 싱크탱크 여시재의 이명호 기획위원은 이렇게 말한다.

“코로나19 이후에도 재택근무, 온라인근무, 언택트 문화로 인하여 집에 머무르는 시간이 길어지면서 집의 중요성이 커질 것이다. ‘집은 휴식공간’이라는 인식은 과거의 생각이 되었다. 집을 사무공간으로 활용하려는 홈오피스족도 늘어났다. 홈트레이닝을 하는 이가 늘어나면서 집에는 체육관 기능도 더해지고 있다. 이에 따른 1차적인 변화는 새로운 공간 수요다. 또한 넓은 테이블과 의자 등 가구에 대한 수요도 증가하였다. 스마트홈에 대한 수요도 증가될 전망이다. 2차적인 변화는 ‘지역’에서 일어난다. 멀리 가지 않고 자신이 거주하는 지역과 커뮤니티에서의 활동이 증가할 것이다. 아파트나 주거 단지의 ‘입지’보다는 특화공간이나 다채로운 커뮤니티, 특화 시스템, 주거 서비스 등 ‘상품’ 쪽을 중요시하게 될 것이다. 로컬의 중요성이 커지고, 로컬의 재발견이 활성화될 것이다.”

셋째, 교육과 학군의 문제가 있다. 원격교육이 확대된다면 학군을 위한 이사 수요가 줄어들 수 있다. 하지만 이는 직장 문제에 비해 더디게 진행될 것이다. 윤기영 교수는 다음과 같이 설명한다.

“원격교육은 원격근무에 비해 급격하게 확대되는 것은 어렵다. 기술적으로 가능하다 하더라도 교육의 목적이 단순히 지식의 전달에만 머무는 것은 아니며, 교육의 한 축인 교사가 이에 대한 준비를 하는 데 상당한 시간이 걸리기 때문이다.”

직주접근의 문제가 뉴노멀 단기(0~2년)·중기(2~4년)의 변화를 이끈다면 학군은 장기(4~10년) 시점에서의 변화를 이끌 요소가 될 수 있다.

3. 미래에는 어떤 건물에 투자해야 할까?

부동산을 볼 때는 입지도 중요하지만 건축물의 구조도 살펴야 한다. 고층 아파트와 빌딩의 경우 환기가 중앙집중식으로 되어 있어 땅 위의 ‘다이아몬드 프린세스호’가 될 가능성이 있다. 다이아몬드 프린세스호는 크루즈 여행을 위한 배로, 탑승객 3,711명 중 712명이 코로나19에 감염되었다.

수직으로 올라간 도시 또한 건물 환기에 제한이 있다. 전염병에 대응하기 위한 건축물의 환기 구조 등에 대한 요건이 변경되며 새로운 건축물의 수요가 증가하고 기존 건축물이 하락할 것으로 보인다.


한편 주거가 아닌 사무용 건물에는 별도의 이슈가 있다. 부동산 가격 동향에 민감한 기업의 자산투자 전략에 변화가 불가피할 수 있다는 점이다. 기업의 지점 위치, 사옥 구매 등을 포함하여 원격근무 정책까지 일종의 부동산과 관련한 자산투자 전략으로 보아야 한다. 대도시 부동산 가격의 장기 하락이 전망되는 경우, 기업은 보유한 부동산을 매각하고 다른 자산으로 전환하려 할 것이다. 그러니 대도시 부동산 가격이 더 가파르게 하락할 가능성이 크다고 하겠다.


부동산 시장 하나를 전망하기 위해서 우리는 경제·사회·문화·정책을 고루 알아봐야 한다. 세상 모든 것은 상호 영향을 주기 때문이다. 지금의 질서가 무너지고 나서 들어설 미래를 개인이 예측하기란 그만큼 쉽지 않다. 이럴 때일수록 다양한 데이터와 전문가의 분석에 귀를 기울여야 하는 이유다.



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