분양 형태는 왜 이렇게 많은 걸까?
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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.
거리를 지나다 보면 회사보유분을 특별분양한다는 현수막을 쉽게 볼 수 있다. 좋은 위치의 주택을 미리 빼놓고 특별하게 분양하고 있으니 빨리 와서 사라는 의미일까?
분양에서는 회사가 임의로 좋은 위치의 주택을 선점할 수 있는 권리가 없으니 회사가 일부러 아파트를 보유할 근거가 없다. 즉, ‘회사보유분’은 미분양 물량, 재고라는 뜻이다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 건설사들은 미분양 처리를 위해 분양가를 낮추고 많은 혜택을 제공하면서 소비자들을 유혹했다. 일부 지역을 제외하면 수도권을 비롯해 전국적으로 미분양 사태가 한창이었다. 특히 최근에는 지방 미분양 물량이 폭증하면서 거리마다 이런 현수막이 걸리고 있다.
회사보유분 특별분양=선착순분양=미분양
특별분양은 미분양 물량을 떨이로 판매한다는 뜻이다. 미분양 물량이라 하지 않고 회사보유분, 특별분양이라고 포장하는 이유는 떨이판매보다는 확실히 ‘아름답고 특별해’ 보이기 때문이다. 미분양이 늘어나면 “잔여세대 절찬 분양 중”, “마감 임박”, “동호수 지정 선착순 계약, 계약금 100만 원”, “성황리 분양 완료, 회사보유분 특별분양”이라는 광고로 정보가 부족한 소비자를 현혹하기 시작한다. 일이천 원짜리 속옷도 아니고 몇억씩하는 부동산을 떨이라고 하면 누가 구입하겠는가?
“물건이 없으니 서둘러 선택하는 것이 좋다”라는 광고문구는 소비자들의 심리를 손쉽게 자극한다. 이러한 마케팅 기법을 가장 잘 활용하는 곳이 바로 홈쇼핑이다. “10개 남았습니다”, “서두르세요”, “다음 기회는 없습니다”라는 자막을 보면 상술이라는 걸 뻔히 알면서도 나도 모르게 전화를 건다. 부동산업계는 이러한 심리를 적극적으로 이용하고 있다. “1억에 5채 장만”이라는 문구도 쉽게 볼 수 있다. 집 1채에 2,000만 원뿐이 안 된다는 것일까? 1억 원에 5채를 판매하는 것이 아니라 5채를 계약하고 나머지 금액은 대출로 지불이 가능하다는 의미다.
분양 마감 임박이라는 말은 어디까지가 사실일까? 성황리에 분양을 마감했던 곳에서 잔여세대 또는 회사보유분 특별분양이 나오는 경우도 있다. 중도금을 납부했던 계약자가 해지했던 물건 또는 계약자가 포기한 물건이 그런 경우다.
하지만 우리에게 그렇게 좋은 물건이 왔다면 ‘왜 나한테까지’하고 의심해봐야 한다. 그렇게 좋은 물건이라면 누군가 프리미엄을 주고 사갔을 것이다. 성황리에 분양이 완료된 것처럼 보이는 아파트라도 실체를 들여다보면 우호적인 부동산업체들(떴다방)과 임대사업자를 동원해서 일부를 가계약 형식으로 처분함으로써 분양률을 높인 것이다. 분양률이 높다고 홍보하면서 물건을 팔면 미분양 아파트의 오명도 없고, 예쁘게 포장해 좋은 가격에 팔수 있다.
보통의 소비자들은 똑같은 상품이라 하더라도 포장을 달리하면 전혀 다른 상품으로 인식하기도 하고, 포장 전 상품을 인지하지 못한다. 분양사는 이 점을 활용하는 것이다.
