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부동산, 언제 사서 언제 팔아야 할까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
빈티지하우스 작성일자2018.08.10. | 25,106 읽음
이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들은 절대로 ‘지금 사지 말라’는 말은 하지 않는다. 그들은 부동산이 거래돼야 수익을 얻을 수 있는 사람들이다. 그들은 그들의 수익을 위해 항상 지금이 부동산투자 적기라고 이야기한다. 부동산이 활황일 때는 더욱 상승할 것이기 때문에 투자의 적기고, 침체기에는 바닥을 쳤기 때문에 저가 매수 타이밍이라고 이야기한다.

그렇다면 부동산투자의 적절한 타이밍은 언제일까? 켄 피셔는 《당신의 투자를 망치는 주식시장의 17가지 미신》에서 주식의 손절매는 ‘익절매(益切賣)’로, 손실은 막아주지 못하고 오히려 세금과 거래비용만 높여 이익을 막을 때가 더 많다고 말한다.

사람들의 기대와는 달리 손절매는 손실을 막아주지 못한다. 유명 펀드매니저 중 손절매를 사용하는 사람이 없는데도 증권회사 직원들은 손절매를 권유한다. 손절매가 손실을 막아주기 보다는 매매 횟수를 늘려 매매 실적에 따라 보수를 받는 직원들에게 성과로 돌아오기 때문이다. 거래비용을 확실히 늘려주기 때문에 영업직원에게만 이로운 기법일 뿐, 고객에게는 도움이 되지 않는다.

관련 책
The Little Book of Market Myths
The Little Book of Market Myths
저자
켄 피셔
발행일
2013.11.18
출판사
John Wiley &amp; Sons (Asia) Pte.
가격
정가 30,060원보러가기

부동산도 마찬가지다. 부동산투자가 활발해져 거래가 많아지면 누가 가장 좋아할까? 부동산중개를 통해 수수료를 받는 공인중개사일 것이다. 그 다음으로 좋아할 사람은? 바로 정부다. 부동산 거래에서 발생하는 등록세와 양도소득세를 받기 때문이다.

만에 하나 부동산으로 수익이 발생해도 남 좋은 일만 시키고 투자자의 몫은 적은 것이 현실이다. 수수료, 등록세, 양도세 등을 고려해보면 자주 거래하는 것보다 신중하게 거래하는 편이 수익률을 극대화하는 데 도움이 된다.

부동산은 잘 사는 것보다 잘 파는 것이 중요하다

<응답하라 1988>에서 주인공 가족이 당시 허허벌판이었던 판교로 이사하는 장면이 그려졌다. 드라마를 본 사람이라면 ‘판교로 이사했으면 큰돈을 벌었겠다’고 생각했을 것이다. 작가 또한 판교로 이사해서 큰돈을 벌었다는 복선을 깔기 위해 이 장면을 넣었다고 한다.

판교가 개발될 때 주인공 가족이 집을 팔았다면 분명 수십억 원의 자산이 되었을 것이다. 그런데 그들이 20년 넘게 계속 판교에 살았을까?

부동산은 잘 사는 것도 중요하지만 잘 파는 것이 더욱 중요하다. 좋은 입지의 부동산을 매입했어도 잘 팔지 못한다면 수익을 얻기 어렵다. 그렇기 때문에 실수요자라면 단기적인 시장 전망에 흔들릴 필요 없다. 1~2년 살기 위해 집을 구매하는 사람도 없다. 실제 2014년 주거실태조사에 따르면 자가 가구의 평균 거주 기간은 11.2년에 이르는 것으로 나타났다.

단기적인 시세차익을 노린다고 해도 팔기 위해 지불해야 할 비용이 너무 크다. 장기적 시장 전망도 마찬가지다. 매도 시점의 가격 변화를 현재의 시장 상황으로 파악하기 쉽지 않기 때문이다. 기관이나 전문가가 전망한 주택시장의 향후 흐름은 맞은 경우보다 틀린 경우가 압도적으로 많다.

공인중개사는 당신의 투자로 손실을 입지 않는다

“확정수익률 보장”, “월 300만 원 수입 보장” 같은 말로 부동산 투자를 유도하는 현수막을 본 적 있을 것이다. 묻지도 따지지도 말고 투자하라는 것이다. 그런데 확정수익률은 언제까지 확정수익률일까? 시행사 역시 손해 보는 장사를 하지 않는다. 보험회사도 믿기 어려운데 보험회사보다 역사도 짧고 영세한  시행사를 믿어도 괜찮을까? 

보험약관이 그런 것처럼 부동산투자에도 깨알 같은 글씨로 많은 조건이 달려 있다. 항상 사건이 터진 후에야 이러한 조건들을 들여다보고 후회하게 된다. 묻지도 따지지도 않는다는 말에는 ‘지금 묻지도 따지지도 않지만 계약하면 나중에 깐깐하게 묻고 따지겠다’라는 뜻이 포함되었다는 사실을 기억해야 한다.

관련 책
부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
저자
이창우
발행일
2018.07.30
출판사
빈티지하우스
가격
정가 14,000원보러가기

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