분양형 호텔, 확정수익률의 함정
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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.
A는 여유자금을 투자할 임대수익형 부동산을 찾고 있다. 그중 분양형 호텔은 다른 임대 상품처럼 직접 임차인을 구하거나 계약을 해야 하는 번거로움을 피할 수 있어 매력적이었다. 또한 객실별로 등기분양을 받을 수 있고, 중도금 무이자 대출을 내걸어 부담이 적었다. 무엇보다 일정 기간 무료로 객실을 이용할 수 있다는 점에 끌렸다.
더불어 관광 수요가 풍부하고, 시행사에서 2년간 확정수익률 10%를 보장했기에 안정적이라는 판단이 들었다. 하지만 투자 직후 투자자를 모집하던 시행사와 시공사가 부도나면서 매력적인 조건들도 모두 물거품이 되었고, A는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처했다.
호텔 객실을 분양받아 임대수익 또는 운영수익을 올리는 수익형 호텔이 새로운 수익형 부동산으로 떠오르기도 했다. 그동안 인기를 얻었던 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급과잉으로 수익률이 떨어지면서 안정적인 수익률과 위탁운영을 내세운 분양형 호텔이 그 자리를 차지한 것이다. 관광객 증가로 수요가 급증한 분양형 호텔은 “최저수익 보장”, “월수익 300만 원”, “월세 받는 연금형 부동산” 등과 같은 광고로 고수익, 확정수익을 강조하며 소비자들을 유혹하고 있다.
결론부터 말하자면 분양형 호텔의 수익률은 5% 수준에 불과하다. 공급과잉으로 가동률이 떨어졌기 때문이다. 호텔은 객실 가동율이 매우 중요하다. 철저한 사전조사 없이 섣불리 호텔에 투자할 경우 투자자들이 피해를 입을 가능성이 높다.
분양형 호텔은 아파트나 오피스텔처럼 분양 후 구분등기를 통해 객실별로 소유권을 부여하는 형태의 숙박 시설을 말한다.
대부분 1억∼2억 원대로 객실을 분양받거나 투자하면 운영 첫해 또는 2년간 확정수익을 보장해준다. 준공 후에는 위탁계약을 맺은 전문업체가 관리하며, 영업이익에 따라 수익을 배분하는 구조다.
문제는 이들이 근거 없는 고수익을 제시하며 투자자를 유인한다는 점이다. 국내 분양형 호텔의 공급이 가장 활발한 지역은 제주도로, 분양 물량의 35%가 몰려 있다. 관광객이 폭발적으로 늘어 숙박 시설이 부족했던 초창기에는 10%의 수익률도 가능했다. 하지만 현재 운영되고 있는 상당수 분양형 호텔의 수익률은 5% 수준에 불과하다. 호텔에 손님이 많이 찾아온다면 가동률이 올라가겠지만, 숙박 시설 공급과잉으로 객실가동률 하락이 예상되기 때문에 실제 수익률은 시행사가 제시하는 확정수익률보다 낮아질 것이 뻔하다.
이러한 상황에도 신규 분양 호텔들은 여전히 높은 수익률을 제시하고 있다. “수익률 OO% 보장”이라는 말로 홍보하지만 계약서에 관련 문구가 들어가지 않는 경우도 있고, 계약서에 들어 있더라도 사업자가 부도날 경우 확정수익률을 지키는 것은 불가능하다. 보장 기간 또한 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 대부분이기 때문에 수익 보장 기간 후에도 적정수익이 가능한 입지인지를 최우선적으로 판단해야 한다.
투자자들은 대부분 시행사가 아닌 대형 건설사를 믿고 투자한다. 하지만 건설사는 건물만 시공할 뿐 분양에 대한 책임은 지지 않는 경우가 대부분이다. 그렇기 때문에 건물이 잘 지어질 수 있느냐가 아닌 건물이 지어진 이후 운영 시점의 문제 등도 함께 고려해야 한다.
