본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

빈티지하우스

수익형 부동산, 지속적인 임대수익은 가능할까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

1,948 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

“연 수익률 10% 보장, 외국인 임대주택, 1~2년 고정수익 보장”이라는 문구로 투자자를 유혹하는 현수막을 거리에서 쉽게 볼 수 있다. 

하지만 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 지속적으로 공급이 늘어나면서 재고량이 증가했고, 이로 인해 임대료가 낮아지고 분양률은 떨어졌다. 이러한 상황에서 투자자들을 유혹하려다 보니 1~2년 임대수익 보장 같은 유인책 을 마련하고 있는 것이다. 


안정적이면서 높은 수익을 보장한다는 말은 일단 의심하고 살펴봐야 한다. 지속적으로 안정적이며 높은 수익을 보장하는 상품은 있을 수 없다. 임대사업을 1~2년 하고 말 것도 아닌 만큼 오피스텔 대상지의 자족기능이나 임대 수요 등을 스스로 평가할 수 있어야 한다. 또한 시행사가 부도를 내거나 위탁관리업체가 바뀌게 되면 계약조건이 제대로 이행되지 않는 경우가 생길 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

대부분의 투자자들은 매달 꼬박꼬박 월세가 들어오기를 기대하면서 수익형 부동산에 투자할 것이다. 하지만 수익형 부동산은 이제 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다. 세월이 지나면 황금알의 크기가 점점 줄어들고, 알을 낳지 않는 날도 생길 수 있다. 수익형 부동산도 마찬가지다. 일정 기간 동안은 안정적으로 높은 수익을 달성할 수도 있다. 하지만 수익이 줄어들고 공실이 하나둘씩 증가하다 골칫덩어리로 전락하는 순간이 반드시 찾아온다.

그럼에도 수익형 부동산에 투자하기로 결정했다면 안정적인 수요를 찾는 것이 첫 번째다. 수익을 안정적으로 올리기 위해서는 교통과 학군, 실거주 같은 안정적 수요가 있어야 한다. 최근에는 관광객 수요도 주목받고 있다. 외국인 관광객을 대상으로 한 게스트하우스가 홍대나 이태원 근처에 급증하고 있는 것도 이들의 수요가 안정적이기 때문이다. 두 번째는 지출 관리다. 건물 유지관리비, 이자비용 등을 고려해 투자계획을 수립함으로써 작은 수익을 극대화시켜야 한다.


무엇보다 단기간의 큰 수익을 바라기보다는 긴 안목으로 투자에 임해야 한다. 가을 단풍이 올라오는 속도는 시속 1킬로미터를 겨우 넘는다고 한다. 하지만 밤새도록 쉬지 않고 올라와 언제 가을이 왔는지도 모르게 전국을 알록달록 물들인다. 당신의 투자도 느린 속도지만 결국 목표를 달성하는 것이 중요하다.

원룸주택에 발목 잡힌 투자

베이비붐세대의 은퇴가 현실이 되면서 대표적인 수익형 부동산인 원룸과 도시형 생활주택의 인기가 높아지고 있다. 하지만 경제 논리가 그렇듯이 수요가 많은 곳에는 공급이 늘어나고, 늘어난 공급이 수요를 넘어서게 되면 가격은 떨어지기 마련이다. 지금의 수익형 부동산이 딱 이 상황이다.


도시형 생활주택의 수익률은 최근 급격하게 하락했다. 1~2인 가구가 증가하면서 아파트를 대체할 주거 시설로 오피스텔과 도시형 생활주택이 인기를 끌었고, 주거안정을 위해 정부가 각종 규제를 완화하면서 공급이 급증했기 때문이다. 특히 도시형 생활주택은 발코니 등 서비스 면적을 제공해 전용면적이 같은 오피스텔보다 실제 면적이 넓어 투자자들뿐만 아니라 실수요자들에게도 매력적이기 때문에 도시형 생활주택의 증가는 오피스텔 수요를 더욱 끌어내렸다.

도시형 생활주택에 대한 투자자들의 관심이 높아졌지만 임대투자수익률은 지역에 따라 큰 차이를 보인다. 서울 지역 도시형 생활주택 6만 8,407가구(2013년 기준)의 연간 임대수익률을 따져본 결과 평균 수익률은 4.34%였는데, 수익률이 가장 높은 노원구(5.11%)와 가장 낮은 관악구(3.46%)의 차이는 1.7%포인트였다. 수익률이 높은 지역은 대개 도시형 생활주택 공급이 적었거나 공급보다 수요가 많은 지역이었다. 도시형 생활주택 공급이 많았던 지역은 관악구(3.46%), 동대문구(3.68%), 영등포구(3.8%), 마포구(3.83%) 순으로, 이들의 평균 수익률은 3%선으로 나타났다.

수요 증가 속도보다 빠르게 늘어나는 공급은 필연적으로 공실을 발생시킨다. 공실이 발생하면 임대사업자들은 보통 임대료를 내려 어떻게든 손실을 줄이려고 한다. 하지만 최근 임대사업을 시작한 투자자들은 임대료를 낮출 여력이 없다. 대출금 때문이다. 임대료를 높여야 하는 상황에서 임대료를 낮게 책정하면 은행이자도 감당할 수 없게 된다. 게다가 시설이 좋지 않은 낡은 도시형 생활주택을 리모델링할 때 지불한 비용도 부담으로 작용한다.

작성자 정보

빈티지하우스

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment