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부동산 개발계획은 호재일까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

부동산투자 불변의 법칙들이 사라지고 있다. ‘강남불패’, ‘개발호재’라는 투자공식은 부동산 경기가 침체되면서 설득력을 잃었다. ‘교통 호재’도 마찬가지다. 분당, 판교 등 블루칩 지역이 집값 상승을 이끌면 주변 지역이 따라가는 동조화 현상도 사라졌고, 전세 가격이 급등하면 전세 수요가 매매 수요로 전환된다는 상식도 통용되지 않고 있다. 부동산투자 1순위였던 재건축 아파트 역시 더 이상 안전자산이 아니다.

출처 : @MichaelGaida

시세차익에 대한 기대감이 줄고 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 투자 수요를 바탕으로 한 투자공식들이 현실과 맞지 않게 되는 경우가 많아졌다. 게다가 가계, 기업, 정부의 부채가 급격하게 증가하면서 투자 위험성도 함께 늘어났다. 저금리 상황에서는 희망의 끈을 놓지 않아도 괜찮았겠지만, 미국발 금리인상이 우리나라에 영향을 미치는 순간, 누구도 예측하지 못한 상황들이 발생할 것이다.

선거가 다가오면 후보들은 경쟁적으로 지역발전을 위한 개발공약을 제시한다. 그 많은 공약들은 얼마나 실행될까? 18대 국회의원 총선 공약이행률을 들여다보자. 후보들이 제시한 4,516개 공약의 이행률은 고작 35.16%에 그쳤다. 20대 총선에서도 273개 지역구 707명의 후보자들 중 60%에 가까운 409명의 후보자가 개발공약을 내세웠다.


이들이 제시한 공약은 총 1,110개로, 철도, 전철의 신설 및 연장과 역사 유치가 596개(53.7%)로 최다였다. 도로 신설 및 연장 공약이 362개(32.6%), 경전철 설치 68개(6.1%), 신공항 건설 28개(2.5%) 순으로 개발공약이 이어졌다. 이들 공약의 이행률도 18대 국회와 별반 다르지 않을 것이다.

지역개발계획 중 가장 큰 이슈는 동남권 신공항이었다. 가덕도와 밀양의 신공항 예정 지역 주변의 부동산 가격은 하루가 다르게 변화했다. 2007년 당시 이명박 후보는 동남권 신공항을 공약으로 내걸고 영남권의 압도적 지지를 받아 대통령에 당선됐다. 하지만 타당성 검토 결과 동남권 신공항의 경제적 이득은 전무했고, 결국 신공항은 백지화됐다.


이명박 대통령이 신공항 백지화를 선언한 이후 박근혜 당시 후보는 국민과의 약속을 어긴 데 유감을 표하며 동남권 신공항을 선거공약으로 다시 추진했다. 하지만 어김없이 공약을 실천하지 못했다. 2007년 3.3제곱미터 당 3~5만 원이던 가덕도의 토지 가격은 신공항 이슈로 2010년 15만 원 선까지 올랐다가 공항 건설이 백지화되면서 10만 원 선으로 떨어졌다. 그러다 2012년 대선공약으로 신공항 건설이 다시 검토되면서 2016년 초 23만원 선까지 폭등했다. 최종적으로 신공항 건설이 무산되자 손해를 본 사람들은 대부분 외지인 투자자였다.

경제 활성화를 위해 박근혜 정부가 선택한 첫 번째 정책은 부동산 규제 완화였다. 부동산시장을 활성화하기 위해 2~3년간 기준금리를 인하하고, 다주택자에 대한 양도세 중과세를 폐지했으며, LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 완화했다. 여기에 분양가 상한제 탄력 적용까지 더해지자 시장은 활성화를 넘어 과열양상으로 번졌다.

과열된 부동산시장을 억제하기 위해 정부는 대출 규제를 꺼내들었다. 빚을 내서라도 집을 사라던 정부가 하루아침에 돌변한 것이다. 금리인상이나 미분양이 부동산시장에 미치는 영향도 크지만, 시장 구조 자체가 비정상적인 상황에서는 대출 자체를 규제하는 것만큼 즉각적이고 파급효과가 큰 정책은 없다.


문제는 부동산시장이 과열됐다는 이야기가 나올 때마다 정부가 아무 문제없다는 말만 반복한다는 것이다. 1~2년 전에는 사라고 부추겨놓고, 이제 알뜰하게 돈을 모아 집을 사려 하니 못 사게 막는다. 그동안 시행해온 부양책과는 완전히 상반된 정책은 어떤 방향성도 제시해주지 못하고 있다. 이는 비단 박근혜 정부만의 문제가 아니다.

활성화와 규제를 손바닥 뒤집듯 쉽게 바꾸는 정부의 정책을 언제까지 믿어야 하는 걸까? 정부의 일관성 없는 정책은 혼란만 가중시키고, 결국 피해를 보는 것은 뒤늦게 참여한 일반 수요자들이다.

급격히 늘어난 가계부채와 금융 안정성을 관리하기 위한 정책은 필요하다. 이런 측면에서 LTV와 DTI는 반드시 필요한 정책이며, 매우 효율적인 정책이다. 부동산의 담보인정비율이 너무 높으면 부동산시장 침체 시, 즉 담보 가치가 떨어졌을때 돈을 빌려준 금융권의 부실을 야기할 수 있다. 또한 연체가 일어날 경우 담보를 처분해 원리금을 회수하는 데도 어려움이 따른다.


하지만 이러한 정책이 단순히 부동산 경기 활성화 또는 억제도구로만 활용된다면 경제의 근간이 흔들리는 결과를 초래한다. 무엇보다 적정한 부동산 거래량을 정책을 통해 관리할 수 있다는 믿음에는 문제가 있다. 다른 재화와 달리 부동산은 생산 기간이 매우 길기 때문이다. 2~3년 후 수요를 예측해서 공급하기란 불가능에 가까운 과제다.

가장 큰 문제는 정부의 부동산 정책이 국민들에게 방향성을 제시하지 못하고 있다는 것이다. 전문가들조차 4~5개월이 멀다하고 바뀌는 정책을 명확하게 인지하지 못하는데, 자산의 70%가 부동산에 물린 개인이 어떻게 부동산 정책에 시시때때로 대응할 수 있겠는가?

관련 책
부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
저자
이창우
발행일
2018.07.30
출판사
빈티지하우스
가격
정가 14,000원보러가기

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