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급매물은 왜 급매물이 되었을까?

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

YG엔터테인먼트 양현석 대표는 빅뱅, 위너, 아이콘, 블랙핑크 등 수많은 케이팝 스타를 키워낸 사람으로 유명하다. 케이팝 스타를 키워내는 기획자로 성공한 그에게는 또 다른 성공스토리가 있다. 이미 짐작하셨겠지만, 부동산투자자로서의 양현석 대표다.

양현석 대표는 홍대 인근에 다수의 빌딩을 보유한 성공한 부동산투자자다. YG엔터테이먼트 창업 초기부터 홍대 주변 공인중개사 사무실에 무작정 들어가 매물이 있는지 물어보는 행동을 무려 7년 동안이나 계속했다. 공인중개사와 점심도 같이 먹고 친해지면서 부동산에 눈뜨게 됐다고 한다. 물론 개인적으로도 많은 공부를 했고, 풍부한 자본의 도움도 있었겠지만, 그가 부동산투자로 성공할 수 있었던 가장 큰 배경은 믿을 만한 공인중개사가 있었기 때문이다.

공인중개사들은 급매물로 좋은 부동산이 나오면 시장에 내놓기보다는 직접 거래하는 것을 선호한다. 만약 매입할 자금이 부족하다면 공인중개사가 직접 투자자를 모집하고, 여의치 않을 경우 친인척, 친구 등에게 투자를 권한다. 이마저도 불가능할 때 비로소 일반 투자자들에게 순서가 돌아온다. 공인중개사들과 친해지면 수익이 뻔히 보이는 좋은 급매물을 소개받는 순서를 앞당길 수 있고, 결국 성공적인 투자에 한 걸음 다가서는 것이다.

보통 급매물은 빠른 매매를 위해 시세보다 저렴한 가격에 내놓은 물건을 말한다. 그런데 저렴하게 내놓아도 팔리지 않는 물건이 있다. 만약 이 물건을 매입한 후 다시 팔 때 제값을 받지 못하면 이윤이 발생하지 않는다. 이를 통상적으로 ‘투자 실패’라고 부른다.

투자의 기준은 구입금액이 아니라 ‘판매금액’이다. 공인중개사가 왜 나에게 급매물을 알려줬을까? 팔리지 않아서 싸게 내놓은 물건은 아닐까? 시세보다 저렴하다고 덥석 물지 말고, 많은 사람의 선택을 받지 못하고 왜 나에게까지 기회가 왔는지, 하자가 있는 물건은 아닌지 신중하게 검토해야 한다.

스마트폰을 통한 매물 검색이 일반화되면서 원룸이나 오피스텔을 찾는 청년층을 타깃으로 한 애플리케이션이 쏟아지고 있다. 부동산 애플리케이션은 지하철역과의 거리, 교통편, 가격등과 같은 다양한 기준으로 매물을 검색하고 실시간으로 보여준다. 이런 장점으로 최근 지속적으로 증가하고 있는 청년 1인 가구의 요구에 적극적으로 부응하면서 2014년 12월 3.4%에 머물렀던 점유율이 18개월 만에 21.6%로 급증했고, ‘내 손 안의 복덕방’이라는 별명을 갖게 되었다.

출처@MichaelGaida

중고차와 부동산 매매의 공통점은 좋은 매물을 찾기 어렵다는 것이다. 요즘 공인중개사들은 사무실에 마냥 앉아 손님을 기다리지 않는다. 인터넷과 애플리케이션을 이용해 적극적으로 매물을 홍보하고 고객을 유인한다. 경쟁이 치열해지면서 어떻게든 사무실을 방문하게 만들기 위한 수많은 유혹의 기술이 난무한다.

이러한 기술이 마치 공인중개사들의 노하우처럼 받아들여지는 것이 문제다. 앞선 사례처럼, 있지도 않은 매물을 시세보다 싸게 등록해두고 고객이 애플리케이션을 보고 문의하면 일단 방을 보러 오라고 한 후 그 매물이 방금 나갔다며 은근슬쩍 다른 매물을 권하는 방식이 대표적이다. 대부분의 소비자들은 ‘기왕 온 김에’ 추천하는 매물을 둘러보고 계약을 하기 때문이다.

포토샵 등을 활용해 보정한 사진으로 매물을 속이는 경우도 많다. 작거나 볕이 잘 들지 않는 매물을 광각렌즈와 포토샵 등을 사용해 깨끗하고 넓은 집으로 ‘보이게’ 만드는 것이다.

부동산 애플리케이션 허위매물은 얼마나 될까? 인터넷자율정책기구KISO에 따르면 2015년 접수된 부동산 허위매물 신고건수는 2만 7,416건으로, 2014년 9,400건에 비해 약 200% 급증한 것으로 나타났다. ‘안심 시스템’, ‘허위매물 방지 시스템’, ‘헛걸음 보상제’ 등을 구축해 허위매물과의 전쟁을 선포하고 있지만 소비자들의 신고에 의존하고 있어 근본적인 해결책은 아니라는 평가다.

핵심은 부동산 애플리케이션의 실제 고객은 방을 구하는 고객이 아니라 광고비를 지급하는 공인중개사라는 점이다. 자신들의 실제 고객인 공인중개사들에게 애플리케이션업체가 강력한 패널티를 부과할 수 있을까? 강력한 패널티가 가능하더라도 살기 위해 발버둥치고 있는 공인중개사들의 필사적인 몸부림을 제어할 수 있을까? 부동산 애플리케이션이 사람들에게 편리한 도구를 제공하는 것이 아니라 일부 악덕 공인중개사들에게 무기를 제공하는 것은 아닌지 생각해봐야 한다.

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