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지역주택조합 아파트의 위험요인

부동산 공화국에서 투자자로 살아남기

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이창우 소장의 신간 <부동산 공화국에서 투자자로 살아남기>의 내용을 소개하는 연재입니다. '부동산 전문가는 절대로 알려주지 않는 18가지 이야기'를 통해 부동산투자를 시작하기 전 소중한 내 돈을 지키는 투자기준을 세우기를 바랍니다.

분양가 규제로 분양 가격과 시장 가격 사이에 차이가 발생하면서 아파트 분양시장은 투기판으로 변질됐다. 이를 타개하기 위해 도입된 주택조합 제도는 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있다는 장점을 바탕으로 IMF 이전까지 조합 아파트 건설붐을 일으켰다.

출처@mastersenaiper

2000년대 이후 재정비사업이 활발하게 진행되면서 조합 아파트 건설붐이 주춤했지만, 최근 주택 경기가 회복되면서 다시사업 추진 건수가 증가하고 있다. 2010년 이전에 설립된 조합의 평균사업규모는 268세대에 그쳤지만, 2015년 이후 1,000세대를 초과하는 대형사업장 설립이 증가 추세를 보이고 있고,

평균 사업규모도 600세대를 넘기면서 조합 아파트의 르네상스가 찾아왔다.  하지만 분양 사기, 공금 횡령, 비싼 수수료 등 비전문가인 조합원들을 대상으로 한 다양한 문제가 터지면서 지역주택조합 아파트에 대한 부정적 인식이 확대되고 있다.

지역주택조합의 위험요인은 첫째, 사업 추진주체인 조합원이 사업에 대한 이해가 부족하다는 점이다. 조합원은 사업주체로서 사업 전반에 대한 직접 참여의 의무와 권리가 있지만 대부분의 조합원들은 이에 대한 이해 없이 저렴한 가격에만 홀려 가입한다.

큰돈이 굴러가는 사업에서 사업 전반에 대한 이해는커녕 관심도 없는 조합원들은 손쉬운 먹잇감이 된다. 문제가 발생했다고 해도 주택조합은 임의탈퇴가 어렵고, 탈퇴하더라도 기존에 납부한 금액에 대한 상당한 손해가 발생한다. 토지 매입비용 상승, 용적률 변경, 기부체납 등으로 발생하는 추가 분담금 또한 정확하게 파악하기 어렵다.

둘째, 추진위원회와 업무대행사의 법적 규정이 불분명하다는 점이다. 이 둘은 관계법령상 근거가 없는 단순 임의단체로, 향후 조합설립인가 시 자동적으로 소멸된다. 법적으로 근거가 미약하기 때문에 문제가 발생해도 책임의 소재가 불분명하다. 

셋째, 매매계약과 조합설립인가에 요구되는 토지사용승낙서는 사업 추진 시 소유 토지를 매각할 의사가 있다는 표현일 뿐 매매대금을 확정해주지 않는다. 때문에 조합설립인가 후에도 매입 가격 상승으로 인한 추가 분담금과 사업 지체 가능성이 존재한다. 최초 조합원 가입 시 제시되는 분양가는 통상 시공사와 하도급계약에 근거해 추정된 예정분양가로, 사업 과정 중 높은 확률로 증액된다.

지역주택조합은 예상대로 모든 것들이 이상적으로 추진된다면 저렴하게 주택을 얻을 수 있는 좋은 제도다. 하지만 앞서 언급한 위험요인들로 인해 이상적으로 추진되기는 굉장히 어려운 것이 현실이고, 이 같은 현실을 악용하는 사례가 점점 늘고 있다. 저렴해 보이는 지역주택조합을 섣불리 선택하기보다는 안정적인 일반분양 아파트를 선택하는 것이 바람직하다.

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