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뉴스에서는 알 수 없는 갭투자 진실!

생활 속 재테크

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갭투자에 대한 불편한 진실

안녕하세요. 에누리하우스 홍 부장입니다.

이번에 주제는 몇 년 전부터 유행처럼 번지고 있는 갭투자에 대해서 알아보겠습니다.


갭투자는 다들 알고 있으시겠지만 혹시나 모르시는 분들을 위해서 간단히 말하면 전세를 끼고 아파트를 매입해서 차익을 내는 방식입니다.

즉 매매가 2억짜리 아파트의 전세가 1억 7천이면 취득세와 중개수수료를 감안해도 4천만 원만 있으면 아파트 1채를 구입할 수 있습니다.

사실 전세를 끼고 매입하는 것은 아주 오래된 투자방법이었습니다.

그런데 왜 갑자기 최근 몇 년 사이에 유행이 된 것일까요?

그 이유는 아주 간단합니다.

부동산 침체가 극심했던 2011년 정부는 "건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안"을 발표했습니다. 

핵심 내용은 9억 원 이하 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 2년 거주 요건을 폐지한 것입니다.

즉 거주하지 않아도 비과세가 된 것입니다.


또 한 가지는 2009년부터 한시적으로 유예하였던 다주택자에 대한 양도세 중과를 2014년 1월 1일 완전히 폐지했습니다.

다주택이 소유자도 일반세율로 양도세를 내게 된 것이고 1가구 1주택자는 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 되는 것입니다.

갭투자에 환경이 정말 잘 조성되어서 투자자들이 엄청나게 몰렸던 것입니다.

갭투자자들은 모두 돈을 벌었을까?

갭투자자들 중에는 분명 성공한 사람들도 많습니다.

하지만 그 반대 사례도 분명히 존재한다는 것입니다.

예전부터 지방은 매매가와 전세가의 차이가 10% 정도 밖에 안 나는 곳이 많았습니다.

하지만 건설경기의 부진으로 사람들이 모두 전세로 몰리다 보니 수도권 전세가도 폭등하면서 매매가와 전세가의 차이가 엄청나게 좁아졌습니다.

결국 지방에서 유행하던 갭투자가 수도권으로 옮겨오게 되었습니다.

그중에서 갭투자가 많았던 지역 중에 한 곳이 바로 동탄 신도시 아파트였습니다.

최근에 동탄 아파트 관련 뉴스를 살펴보면 공급과잉으로 조정이 되고 있다는 뉴스들과 역세권 아파트의 프리미엄이 올랐다는 뉴스들이 팽팽히 맞서고 있습니다.

과연 정답은 무엇일까요?

아래는 동탄 신도시 아파트에 대한 기사입니다.

전세 가격에 새 집', 동탄2 신도시 내 집 마련 수요자 몰리는 이유

공급과잉 우려 불식시킨 동탄2 신도시 재조명, ‘동탄2 아이파크’ 완판 임박

양극화 동탄2 신도시...“역전세난에도 일부 아파트 품귀”

몸값 더 붙는 동탄 역세권 … 제값마저 뚝 떨어진 외곽

역전세난 비웃는 동탄2 역세권…"웃돈 줘도 안 팔아"

그럼 진실 여부를 알기 위해서 동탄 신도시 아파트 경매물건을 하나 살펴보겠습니다.

개인정보 관계로 대상자들의 이름은 삭제 처리하였습니다.

이 경매물건에 숨겨진 놀라운 사실은?

보기에는 평범한 경매물건입니다.

채무자는 2014년 2억 1천에서 2억 6천 사이에 물건을 매입하였습니다. 그런데 자세히 보시면 사건번호 옆에 물건번호가 보입니다.

물건번호를 표시하는 경우는 채무자가 동일한 경우라도 보시면 됩니다.


즉 홍길동이 아파트 2채를 가지고 있다가 채무를 상환하지 못해서 경매가 진행이 되면 1번 2번 이런 식으로 번호를 기입해서 구분합니다.

그럼 이 물건번호는 몇 개가 붙어 있을까요?

정답은 놀랍게도 무려 28개입니다.

즉 28개 아파트를 동일인물이 소유했다는 이야기입니다.

물건 중 하나를 살펴보면 거래금액이 224,000,000원입니다. 이후 전세를 230,000,000원에 전세를 계약했습니다.

즉 자기자본이 전혀 안 들어가고 오히려 일부 회수되었습니다. 취득세 수수료를 계산하면  자기자본 투자액은 0입니다. 


부동산 경기침체로 전세 구하기가 힘들었던 시기였기 때문에 가능했던 일입니다.

대부분 사람들이 집사기를 꺼려해서 전세로 돌아섰기 때문입니다.

이분은 이런 방법으로 28일채를 구입했습니다.

해당 아파트의 시세는 얼마 정도 할까요?

약 2억 4천에서 2억 5천 정도의 시세를 형성하고 있습니다.

즉 잘못하면 세입자가 전세금을 못 돌려받을 수 있는 상황에 놓였습니다.

그럼 해당 아파트는 입지가 정말 안 좋아서 이렇게 되었을까요? 아닙니다.

해당 아파는 서동탄역에서 600m, 삼성전자 단지로부터 약 1km 정도 떨어진 비교적 입지가 양호한 아파트입니다. 즉 입지가 그렇게 나쁘지 않습니다.

그렇다면 이 정도 입지에서도 시기와 타이밍에 따라서 급격한 조정이 올 수 있다는 것입니다. 

동탄2 신도시에 공급과잉과 금리 상승기를 감당하지 못하고 모두가 경매로 나온 것입니다.

결국 문제는 본인에 능력을 뛰어넘는 투자가 화를 부른 것입니다.

다행히 아직까지 부동산 열기가 뜨거워서 세입자분들이 보증금을 크게 떼이는 일은 없을 것 같습니다.

세입자분들이 전세금을 전액을 반환받거나 또는 살짝 손해를 볼 수도 있는 선에서 낙찰이 될 것입니다.

만약 부동산 침체가 지금보다 많이 진행된다면 집주인은 물론이고 세입자분들 역시 엄청난 손실을 감수할 수밖에 없습니다.

매매는 가수요도 있고 거품이 낀 투자수요도 있지만 전세가는 투자수요가 없는 실수요입니다.

따라서 최근 전세가가 하락하면서 부동산이 정점을 찍었다는 이야기가 나오기도 하고 반대로 일시적으로 주춤했다가 다시 상승세로 이어진다는 의견이 팽팽히 맞서고 있습니다.


개인적인 생각으로는 전세가가 하락하게 되면 보증금 반환이 어려운 주인이 버티다가 가격을 낮추어 급매물로 내놓고 이런 일이 반복하다 보면 가격은 떨어지고 매물은 많아져서 조정이 올수 있다고 생각합니다.

따라서 위에서 본 뉴스들은 진짜 뉴스가 아닌 광고성 뉴스일 가능성이 높습니다.


자 그렇다면 왜 아파트 가격이 각종 규제에도 계속 오르는 걸까요?

많은 전문가들이 공급부족, 저금리, 투기수요, 수도권 쏠림 현상, 정부의 잘못된 부동산 정책 등 많은 이야기를 합니다.

규제를 하면 할수록 오른다. 어찌 보면 이상한 이야기입니다.

핵심은 우리나라 부동산 정책에 있습니다.

정권이 바뀔 때마다 그리고 상황이 바뀔 때마다 냉탕온탕을 반복해왔기 때문입니다.

버티면 다음 정권에서는 다시 규제를 다 풀어준다는 믿음이 깔려 있기 때문입니다.

앞으로 지금 같은 규제를 평생 한다고 가정하면 현재 아파트에 투자할 사람은 많지 않을 것이고 가격은 안정화될 것입니다.



왜냐하면 양도세 중과도 다주택자들이 안 팔면 그만이라는 식입니다만 살다 보면 모든 국민들 모두가 평생 안 팔 수가 있을까요?


내 집 마련도 좋고 투자도 좋으나 늘 자기 수준에 맞게 해야 합니다.

또한 많은 분석과 자기 확신을 가지고 주택을 구매해야 할 것입니다.

강남 아파트는 영혼까지 끌어 모아서 산다?

주변에서 아파트로 돈을 벌었다고 영혼까지 끌어 모아서 투자 또는 내 집 마련을 하는 것은  절대 바람직하지 않은 투자임을 보여주는 단적인 예입니다. 

강남 아파트의 수요는 아직까지 많고 공급은 적기 때문에 이 정도 사태는 일어나지 않겠지만 강남 아파트도 계속해서 펀치를 맞다 보면 쓰러질 수도 있습니다.

너무 강남불패 신화를 맹신해서는 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

최근 강남 아파트 상승도 자세히 살펴보면 19억에 거래되고 바로 23억에 거래가 1~2건이 이루어집니다. 그러면 바로 다음 거래는 25억, 27억 이런 식으로 진행됩니다.

하지만 부동산 경기가 얼어붙는다면 무리해서 투자한 사람이 시세보다 2억 싸게, 또 2억 싸게 상승 때와 똑같이 거래가 된다면 2~3억씩 순식간에 빠질 수도 있다는 것입니다.

다수에 국민들은 집값이 비싸다고 느끼지만 이상하게도 뉴스에서는 평당 4천도 로또이고 평당 1억 아파트도 곧 나온다고 이야기합니다.

진실이 무엇인지 아직은 알기 힘듭니다.

가구소득 대비 주택가격 비율을 봤을 때 외국에 비해서 서울은 현저하게 저평가 되어있다는 분석이 나오고 있습니다.

통계청에 소득을 1~5그룹으로 나누어 발표한 자료를 보면(높을수록 소득이 높은 그룹) 5그룹에 해당되는 평균자산은 8억 4천이며 부채가 1억 6천, 연소득은 1억 1천입니다. 5그룹의 중위소득은 평균소득 보다 낮습니다.

강남 30평 27~30억짜리 아파트를 부담 없이 또는 대출을 감당하고도 충분히 남을 만한 여력이 있는 구매자가 얼마만큼 많으냐가 가장 관건이라고 생각됩니다.

이런 부자들이 많다면 강남 집값은 절대 버블은 아닙니다.

다만 이런 숫자가 우리가 생각하는 것보다 적다면 그리고 금리가 계속 상승하고 대출규제가 강화된다면 분명 버블은 붕괴될 것입니다.

이 정도 부자가 과연 얼마큼 될까요?

여러분은 어떻게 생각하시나요?

이젠 다 같이 고민해 봐야 할 시기가 온 것 같습니다.

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