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부동산 시장의 핫이슈 '재건축 아파트'

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안녕하세요. 

여러분께 좋은 정보를 제공하고자 노력하는 에누리하우스 홍부장 입니다. 

이번에는 요즘 뜨거운 감자 부동산에 대해서 이야기해 보겠습니다. 언론에도 많이 나오고 부동산에 관심 있는 사람들 입에 자주 오르내리는 단어가 재건축 아파트입니다. 

최근 서울 아파트 가격을 선도하고 있는 것이 바로 재건축 아파트인데요. 재건축 아파트는 왜 오르는 걸까요?  

그것은 서울 유일의 신축 아파트 공급방법이고  재건축 아파트가 대부분 새로운 땅에 짓는 아파트보다 입지가 좋기 때문입니다.

두껍아 두껍아 헌집 줄께 새집 다오

그럼 과연 재건축 아파트가 무엇인지를 알아야 하겠죠?

재건축 아파트는 말 그대로 기존 아파트 또는 빌라, 주택을 허물고 아파트를 새로 짓는 것을 말합니다.  

물론 멀쩡한 아파트를 부수고 다시 지을 수는 없겠죠?

당연히 서울에서 재건축을 하려면 일정 시간이 지나야 합니다. 예전에는 40년이 지나야 아파트 재건축이 가능했지만 2015년 5월에 재건축 연한이 30년으로 완화되었습니다.

그러면 30년 넘은 아파트는 모두 재건축이 가능할까요?

그건 아닙니다. 건물에 심대한 구조적 결함이 있거나 주거환경이 열악한 경우 안전진단을 통해 재건축을 허용하게 됩니다.

안전진단 기준 중 주거환경 비중이 15%에서 40%로 높아짐에 따라 꼭 건물에 중대한 하자가 없더라도 주거환경이 열악하면  재건축이 가능하도록 바뀌었습니다. 

그리고 우리가 흔히 국민주택이라 말하는 전용면적 85제곱미터 이하 연면적 의무비율 50%도 폐지했습니다. 

그 밖에도 임대주택 의무건설 삭제 등 많은 규제가 해제되었습니다.

한 마디로 이전 정부에서는 재건축이 쉽게 가능하도록 많은 규제를 풀었습니다.

이제 진짜 투자대상을 직접 검색해보자

그런데 엄청나게 많은 서울 아파트 중에서 어떤 아파트가 재건축을 하고  재건축이 얼마큼 진행되고 있는지 모두 아는 건 불가능하겠죠?  

인터넷 검색만 해도 한두 달은 걸리며  발로 직접 뛴다면 몇 달은 소요될 것입니다.

하지만 방법이 있습니다.

여기서 서울 재건축 재개발 꿀 TIP을 알려 드리겠습니다.

검색창에 서울시 클린업 시스템을 검색하면 서울시에서 운영하는 클린업 사이트로 연결됩니다.

좌측 하단에 보시면 정비사업 자치구별 검색에서 알고 싶은 지역을 선택하시고

재건축, 재개발 등 원하는 사업유형 선택한 후 원하는 사업단계를 선택하고 검색을 누르면 해당 구에 사업이 검색됩니다.

생각보다 쉽지 않으세요? 이제 자신감이 좀 생기시죠?

이제 투자가치가 있는지를 파악해보자

위에 클린업 사이트에서 원하는 지역을 찾았다면 사업성과 진행 단계를 파악해야 합니다. 

사업단계는 클린업 사이트에서 어느 정도 파악이 가능하며 해당 조합에 방문 또는 유선상으로도 가능합니다.

가장 중요한 사업성을 꼭 파악해야 합니다.

재건축에서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 대지지분입니다.

대지지분은 아파트 전체의 땅을 조합원 수로 나누어서 계산됩니다.

반포주공 3단지 16평은 대지지분이 20평인데 반해서 일반 30평대 고층 아파트는 12~13평에 불과합니다. 

왜 그럴까요?

비밀은 기존 용적률, 즉 저층 아파트와 고층 아파트 차이입니다.  저층 아파는 같은 땅에 적은 세대가 살고 있으니 고층 아파트보다 대지지분이 많습니다. 

반포주공 1단지, 개포주공 5층 아파트가 비싼 이유는 여기에 있습니다.

그러면 여기서 의문점이 하나 발생됩니다.

잠실주공 5단지는 고층인데 왜 최근 핫한 아파트로 떠오를까요?

그 이유는 잠실주공 5단지가 15층 아파트지만 기존 용적률이 138%로 낮아서 동간 간격이 넒은 편입니다. 따라서 대지지분이 무려 34평 아파트 경우 23평이나 됩니다. 

일반 고층 아파트 50평 지분과 동일한 수준에 대지지분입니다.

반면 반포경남 아파트 32평 아파트는 12층이지만 대지지분은 14.7평이며 기존 용적률이 183%로 높아서 대지지분을 비교해보시면 현저하게 차이가 발생됩니다.

이뿐만이 아닙니다.

최근 입지가 좋은 재건축 아파트 수주 경쟁이 치열하다보니 무상지분율 130%~ 150%를 파격적으로 제안하면서 재건축 가격을 끌어올리고 있습니다.  

공짜면 양잿물도 먹는다는 우스갯소리가 있습니다만 말 그대로 무상으로 지분을 준다고 하니 가격이 치솟고 있습니다.

무상지분율은 쉽게 말해서 대지지분이 20평이고 무상지분율이 150%인 재건축 사업장의 경우 20평X 150% =30평 즉 다시 말해 전용 30평 약 42평 아파트에 무상으로 입주할 수 있다는 이야기입니다.

이제 어느 정도 기본적인 감이 오셨나요?

그럼 이번 기회에 지금 내가 사는 아파트의 대지지분은 얼마인지 한번 확인해보시면 어떨까요? 

등기부등본 표제부에 보면 그림과 같이 대지지분이 나와 있습니다.

사소한 관심을 가지면 나중에 쌓여서 많은 도움이 됩니다.

평소에 꾸준히 관심을 가지고 보시면 여러분도 어느 순간 부동산 고수가 되어있을지도 모릅니다.


여러분 모두 부자 되세요.

다음번에는 좀 더 핫한 주제로 찾아뵙겠습니다.

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