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전세금 안전하게 돌려받는 방법

역전세난에 미리 대비, 전세 계약 시 주의해야 할 사항

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“전세 있냐구요? 넘치죠. 들어오려는 사람들보다 남아있는 집이 더 많은데요, 뭘.”

“전세 계약 기간이 거의 다 끝나 가는데 전세금 무사히 돌려받을 수 있을지 걱정이에요.”

 

요즘 전세로 집을 알아보시는 분들이 부동산 중개업소에서 흔히 주고 받는 말입니다. 최근 전세 가격이 계속해서 떨어지고 있기 때문인데요. 매매가와 거의 차이가 없던 전셋값이었는데, 떨어지고 있다니 참 놀라운 일이죠.


이런 상황에서 세입자이시면 불안하실 수도 있어요. ‘전세 계약 거의 다 끝나가는데, 집주인에게 내 전세금 못 돌려 받으면 어떡하지?’ ‘전세 계약 갱신할 때 무사히 돌려받을 수 있을까?’

물론, 전셋값이 하락했다고 해서 모두 전세 보증금을 못 받는 것은 아닙니다.


다만, 집주인의 신용도나 자금여력, 그리고 세입자가 준비하는 대응책에 따라 상황이 달라질 수 있으니, 아래 세 가지 방법들을 참고하셔서 준비가 필요한 것들은 미리 준비해 놓는 것이 좋겠습니다. 

 

어떤 준비가 필요할지 하나씩 살펴볼까요? 


① 전세 계약을 앞두고 있다면, 은행에서 보증 상품 가입하기!


곧 전셋집을 구하실 분들이라면, 향후 전세금을 돌려받지 못할까봐 우려가 되실 수도 있는데요. 은행에 가셔서 전세보증금반환보증 상품에 가입하면 됩니다. 현재까지는 이 보험에 가입하는 것이 유일하게 100% 전세금을 보장 받는 법입니다.

전세금 보험은 일반 보험회사에서는 취급하지 않고, 대한주택보증과 서울보증보험, 이 두 곳에서만 취급하는데요. 


주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 또는 SCI 서울보증의 전세금반환신용보험에 가입하실 수 있습니다. 

 

보증료는 연 0.13~0.15% 수준입니다. 전세금 4억 원 기준으로 2년에 약 104만 원을 보증료로 내야 하고, 입주 1년이 지나서 계약을 할 때엔 1년에 약 54만 원을 내면 돼요. 전세집 구할 때 낸 부동산 중개수수료와 비슷하죠? 

 

특히 전세보증금반환보증은 수도권의 경우 7억 원까지도 돌려받을 수 있습니다. 당장 돈은 들겠지만 전세금을 모두 돌려받을 수 있다는 장점이 있기 때문에 추천합니다.

 

최근 전셋값이 떨어지면서, 지난 해에만 가입건수가 2배 이상 늘어났는데요. 이 상품은 가입 가능한 시기가 정해져 있기 때문에(전세 계약 기간의 절반이 지나지 않았을 경우에만 가능), 조건에 해당하시는 분들이라면 적극적으로 알아보시는 것이 좋겠습니다. 


지금 살고 있는 집의 전세 계약 기간이 2년이고 현재 10개월 차라면, 아직 절반(12개월)에 못 미친 시점이니 가입할 수 있겠죠.

 

누구나 이 전세금 보험에 가입할 수 있을까요? 아닙니다. 어느 정도 안전한 전세만 가능해요. 보험사마다 약간씩 다른데, 내 전세금과 집주인이 빌린 돈을 합한 금액이 집 값의 90%가 넘으면 전세금 보험 가입을 받아주지 않습니다.



② 전세 계약 전, 꼭 해야 할 것들 중 하나인 ‘전세권 설정등기’ or ‘확정일자’받기!


전세권 설정등기는 쉽게 말하면, 집주인의 등기부등본에 내가 이 집의 세입자라는 기록을 남기는 것인데요. 이 집이 경매에 넘어갔을 때 돈을 찾아가는 번호표를 미리 받아두는 겁니다. 

 

이를 위해서는 몇 월 며칠에, 이 집에 얼마를 주고 들어왔다는 것을 증명등기부 등본에 명시하면 되는데요. 집주인의 승인이 필요하고, 전세권 설정등기 수수료가 발생합니다.

 

하지만 전세권 설정등기를 한다고 해서 내 전세금을 100% 보장받는다는 것은 아닙니다. 


집주인이 처음부터 대출을 많이 받은 경우의 전셋집은, 전세권 설정등기 받은 후 번호표가 1~2번이라도 전세금을 떼이는 경우가 있으니, 유의하셔야 합니다.

만약 전세권 설정등기 받는 것이 어려운 상황이라면, 전입신고 후 확정일자만 받아도 되는데요. (관할 주민센터에서 가능) 


이 때에도 전세권 설정등기와 마찬가지로 번호표를 받을 수 있으니, 전입신고를 하시는 것이 덜 번거롭고 비용도 들지 않는 방법임을 참고해주세요.



③ 전세 계약을 연장하지 않을 예정이라면, 미연장 통보는 철저하게!


전세 만기가 돌아오면, 세입자와 집주인 양 측은 전세 연장 여부에 대해 한 달 전에는 서로 통보를 하게 되는데요. 


세입자의 경우, 전세 계약으로 살고 있는 집에 대해 계약 연장을 하지 않을 예정이라면, 집주인에게 통보하면 됩니다.


이 때 세입자들은 보통 구두나 문자로 통보하는데요, 이왕이면 정식 문서를 통해 통지하는 것을 추천드립니다. 향후 분쟁이 있을 경우를 대비해 미리 준비를 해놓는 것이죠. 

추천드리는 방법은 ‘내용증명’ 인데요, 이를 통해 전세 계약 종료하겠다는 의사와 함께 계약 만료 날짜에 전세금을 돌려줘야 한다는 내용을 명시하면 됩니다.


* 내용증명이란?
우편물을 통해 보내는 문서 내용을 등본에 의해 증명하는 제도입니다. 

・ 기능: 증거를 보전해야 할 필요가 있거나, 채무자에게 심리적인 압박을 주기 위함

・ 효력: 법률상으로 특별한 효력이 있는 것은 아니지만, 내용증명을 통해 독촉이 있었다는 사실을 ‘증거’로 확보할 필요가 있을 때 사실에 대한 증거로 활용 가능

・ 작성 방법: 특별한 형식이 있는 것은 아니지만, 증거로 남겨야 하는 독촉 행위에 대해 간결하고 명료하게 요점 위주로 정리

・ 발송 방법: 우체국에 내용증명용 문서 3통을 제출하면, 우체국에서 편지 끝에 ‘내용증명을 우편으로 제출했다는 것을 증명한다’는 도장 날인 후 1통은 우체국에 보관, 1통은 상대에 등기우편으로 발송, 나머지 1통은 발송인 보관용으로 돌려줌

Q. 왜, 요즘 더 중요한 정보인가요?

‘역전세난’ 때문입니다. 역전세난 이란 대체 무엇일까요? 보통 전세의 갱신은 2년 주기로 이뤄지는데, 주택 가격이 떨어져서 2년 전 계약한 전세 가격보다 다시 계약해야 할 전세 금액이 더 낮은 것을 '역전세'라고 합니다.

 

예를 들어, 2년 전에 4억 원 전세로 계약해서 들어갔는데, 이 계약을 올해 갱신하면서 3억 5,000만 원으로 한다면 집주인이 세입자에게 5,000만 원을 돌려줘야 하는 상황인거죠. 


이 때까지는 전셋값이 항상 오르는 추세였기 때문에, 전세 계약 갱신 시 세입자가 집주인에게 돈을 더 주는 상황이었는데 뒤바뀐거에요.

 

 

Q. 실제로 전셋값이 떨어지고 있나요?

최근 많은 조사에서 전셋값이 떨어지고 있다는 것이 실제로 증명되고 있습니다. 부동산 정보 서비스 직방 조사를 보면, 전국의 전세 주택 10채 중 4채의 전셋값이 하락한 것으로 나타났어요.

 

 

Q. 수도권만 이런 상황인가요?

지방에서부터 이미 시작된 현상이구요, 최근 수도권까지 이어지고 있는 상황이기에 주의 깊게 들여다 보아야 하는 이슈입니다. 

 

2016년까지는 갱신 시점 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 낮았어요. 수도권은 5% 미만, 지방은 20% 미만이었는데요, 지금은 이 비중이 매우 증가했습니다. 수도권은 자그마치 6배나 뛰었어요. 


현재 기준 수도권의 경우 29.7%(6배 증가), 지방의 경우 51.3%(2.5배 증가)까지 확대되었습니다.

 

 

Q. 역전세난, 우리에게 어떤 영향을 직접적으로 미치게 될까요?

기본적으로 전셋집을 계약한 양측 주체인 세입자, 집주인 모두 영향을 많이 받게 될텐데요. 세입자의 경우, 향후 보증금을 돌려받아야 하는데 온전히 보전받지 못할 가능성이 있다는 점 때문에 불안할 수 있구요. 

 

집주인의 경우, 전세를 끼고 집을 매입한 사람이라면 유동성이 충분하지 않을 가능성이 높기 때문에 차액을 세입자에게 바로 줄 여력이 없어 불안할 것입니다. 

 

특히 전세를 끼고 무리하게 주택 구입을 늘린 다주택 갭투자자들의 경우, 역전세난 부메랑을 맞게 될 가능성이 굉장히 큰데요. 

 

2017년 초만 해도, 전국 아파트 평균 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 75%를 상회했기에 전세 보증금 제외 3~4,000만 원만 투자해 집을 사는 사람들이 급증했습니다. 


그런데 다주택 갭 투자자를 겨냥한 부동산 규제 정책(양도세 중과, 보유세 강화, 금리 인상 등)이 쏟아지면서 집을 팔기도 힘들고, 계속 버티자니 전셋값이 떨어지기에 부담이 늘어나는 진퇴양난에 처하게 된거죠.

Today’s insight

많은 분들이 ‘전세권 설정등기’와 ‘전세금 보험’을 비슷하게 생각하시는데요. 전세권 설정등기는 전세금 보험과 달리, 전세금을 100% 안전하게 보호해 주는 장치가 아닙니다. 


내가 들어가는 집에 대출이 많고 은행과 같은 기관이 그 집에 대한 권리 설정이 되어 있다면, 아무리 세입자가 후순위 권리 설정을 하더라도 전세금을 다 못 받는 경우도 많은 편입니다. 


그렇기 때문에, 집 전세 계약 시 '집주인이 갭 투자로 이 집을 구입한 것은 아닌지' 잘 살펴봐야 합니다. 


먼저 계약하고자 하는 집의 등기부등본을 떼어, 전세를 계약하는 시점의 집주인과 등기부등본 상의 소유자가 일치하는지 확인하고, 전셋집을 담보로 한 대출 내역이 있는지 꼭 살펴 보시길 바랍니다. 


그리고, 아주 기본이지만 등기부등본에 표시된 주소와 실제 거주할 집의 주소가 일치하는지까지 확인한다면 더욱 안전하겠죠.


이리 저리 따지는게 피곤하시다면 '전세금 보험 상품' 꼭 가입해 두시는 것을 추천드립니다. 


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토스, 금융이 쉬워진다

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