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정부의 아파트 공시 가격 대폭 인상으로 안정될 것 같던 집값이 다시 불안 조짐을 보이고 있다. 거래는 여전히 부진하지만, 거래 건마다 신고가가 속출하면서 부동산 시장 불안이 이어지고 있다. 최근 집값 상황을 알아봤다.

◇3월 안정되는 듯 하더니

지난 3월 정부의 공시 가격 인상으로 집값 상승세가 소강 상태에 들어가는 듯 했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 3월 서울 아파트 매물은 전달 보다 10% 이상 증가한 반면, 매수세는 줄어들면서 단지별로 수천만원에서 수억원씩 가격이 내린 매물이 등장했다. 국토교통부 부동산 실거래가정보 통계를 봐도, 직전 매매보다 가격이 떨어진 아파트 거래 비율이 1월 18%에서 3월 38.8%로 올랐다.

예를 들어 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용면적 84㎡는 3월 들어 23억2000만원 매매 물량이 나왔다. 신고가였던 2월 24억5000만원보다 1억3000만원 낮은 가격이었다. 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 전용 84.8㎡ 실거래가도 2월 중순 7억6700만원에서 3월 7억3000만원으로 떨어졌다.

이를 두고 시장에선 공시가격 인상과 대규모 공급 방안을 담은 ‘2·4 부동산 대책’이 맞물린 결과란 분석이 나왔다. 매매가가 내려가면서 전반적으로 전셋값 하락 현상도 발견됐다.

◇강남3구가 이끄는 4월 집값

그런데 한 달 만인 4월 들어 이런 분위기에 바로 변화가 왔다. 특히 서울 강남3구 집값 상승세가 가파르다. 재건축뿐 아니라 주요 신축 아파트에서도 신고가 거래가 속출하고 있다.

국토교통부에 따르면 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 124.22㎡(48평)가 4월 들어 30억5000만원(9층) 매매 사례가 등장했다. 잠실 지역 40평대 첫 30억원 돌파 기록이다. 리센츠 48평은 올해 3건 거래됐는데, 2월 26억원(20층), 3월 28억7000만원(24층)에 이어 4워 30억 벽마저 넘어섰다.

강남구 압구정동에선 현대 7차 전용 245.2㎡ 아파트가 80억원에 팔리며 큰 화제가 됐다. 서울 랜드마크 아파트인 서초구 반포동 '아크로리버파크' 역시 신고가를 새로 썼다. 이 아파트 전용 84.95㎡는 4월 들어 38억5000만원 거래 사례가 나오면서 40억원에 육박했다. 이전 최고가 36억6000만원보다 2억원 가까이 오른 것이다.

이밖에 강남구 개포동 래미안블레스티지 전용 59.837㎡는 4월 들어 20억4500만원 거래 사례가 나오면서, 이 아파트 20평대 중에서 처음 20억원을 돌파했다. 전문가들은 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 때문에 강남권 아파트 가격 상승세가 계속될 것으로 보고 있다.

◇오피스텔 가격도 불안

아파트 가격 상승은 오피스텔 가격 상승으로 이어지고 있다. 정부가 아파트에 대한 대출 및 세금 규제를 강화하자 주거용 오피스텔로 수요가 몰리는 것이다. 한국부동산원에 따르면, 1분기 전국 오피스텔 매매가격은 작년 4분기 대비 0.23% 올랐다. 작년 4분기 상승률(0.05%)의 4배가 넘는다. 예를 들어 고양시 ‘힐스테이트 삼송역’ 전용면적 84㎡ 실거래가는 1년 전 5억원 수준에서 올해 8억7000만원에 올랐다.

청약 시장에서도 오피스텔 인기가 뜨겁다. 지난 1월 분양한 경기도 ‘판교밸리자이’ 오피스텔의 경우 282실 모집에 6만5503명이 몰리며 평균 232.2대1의 경쟁률을 기록했다. 과거 오피스텔은 1~2인 가구를 위한 소형 평형이 주를 이뤘지만 최근에는 중대형 오피스텔이 늘면서 인기가 높아지고 있다. 아파트 대체 물건으로 떠오르는 것이다.

부동산업계 관계자는 “서울 등 조정대상지역에서는 아파트를 살 때 담보대출 한도가 시세의 40%로 제한되고, 15억원이 넘으면 대출이 불가능한 반면, 오피스텔은 가격에 관계없이 70%까지 대출이 가능해서 인기가 높아지고 있다”고 설명했다. 여기에 오피스텔 분양권은 취득세와 양도세를 매길 때 주택 수에 포함되지 않아서 집을 한 채 가진 사람이 단기 차익을 노리고 투자하는 경우도 있다.

◇6월 이후 안정될까

앞으로 집값의 분수령은 6월이 될 것으로 보인다. 6월부터 다주택자 양도소득세 중과(重課)가 예정돼 있기 때문이다. 공시가 급등으로 인한 세 부담이 커져서, 다주택자들의 ‘절세 매물’이 증가할 것이라는 전망이 나온다.

이 전망이 적중하려면 시장에 매물이 늘고, 인기 단지 위주로 호가가 떨어져야 한다. 그러나 아직 그런 움직임이 뚜렷하지 않다. 여기에 다주택자 입장에서 집을 팔 때와 자녀에게 증여할 때 세부담이 비슷하다면서, 매도 대신 증여로 대응하는 사례도 늘고 있다. 시장에선 오히려 6월이 지나 매물 부담이 줄어들면 가격이 다시 크게 오를 것이란 전망까지 나온다.

이에 대해 정부는 오피스텔 대출 규제 강화 등을 검토하고 있다. 시장에선 확실한 공급 증대와 함께 부동산 정책에 대한 신뢰 회복이 필요하다고 조언한다.

/박유연 에디터