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13억 아파트, 6년 후 집값이 지금과 같아도 내야 할 보유세가

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보유세 부담 서민에 조세 전가 우려

올해 공동주택 공시가격이 지난해 대비 19% 넘게 급등하면서 보유세 부담이 커질 전망이다. 국토교통부가 15일 발표한 '2021년 공동주택 공시가격 열람'을 보면 올해 공동주택 공시가격의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.08%로 2007년(22.7%) 이후 14년 만에 가장 높았다. 부동산 공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료 등 각종 공공 부담금의 산정 기준으로 활용돼 국민의 재산권에 큰 영향을 끼친다.


아파트 공시 가격과 종합부동산세율의 급격한 인상 여파로 늘어난 세금 부담이 서민에게 고스란히 전달되는 ‘조세 전가’에 대한 우려의 목소리가 높다. 늘어난 세 부담을 충당하기 위해 전세 보증금은 낮추고 월세를 대폭 올리는 집주인이 늘고 있기 때문이다.


◇집값 안 올라도 보유세 부담은 커져

국토교통부가 3월 15일 발표한 2021년 공동주택 공시가격(안)

출처국토교통부


국토교통부에 따르면 올해 서울에서 종부세 부과 대상인 공시가 9억 초과(1가구 1주택 기준) 아파트는 41만2970가구로 작년(28만1033가구)보다 47% 늘었다. 문재인 정부 출범 직전인 2017년 1월 기준 8만8560가구이던 것이 4년 만에 4배 넘게 증가한 것이다.


공시가격이 9억원을 넘는다고 당장 거액의 종부세를 내야 하는 건 아니다. 하지만 정부가 ‘공시가격 현실화’라는 명분을 앞세워 공시가격을 계속 올릴 예정이어서 세금 부담이 갈수록 커질 전망이다. 집값 급등에 대한 불안감으로 서울 외곽 지역에 ‘영끌’로 집을 산 청년 세대나 아파트 한 채가 전 재산이라 할 수 있는 고령자·은퇴 세대에게 적지 않은 부담이다.


정부에선 중산층과 서민 부담은 낮아진다고 말한다. 실제 올해 기준 전국 공동주택 중 종부세 부과 대상인 공시가격 9억원(시세 12억~13억원) 초과 주택의 비율은 3.69%에 불과하다. 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과(상한 5~10%)보다 크므로 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다.

출처더비비드


문제는 종부세 부과 대상 주택이 늘어나는 속도다. 전국의 공시가 9억원 초과 주택 수는 2017년 1월 9만2192가구에서 올해 52만4620가구로 469% 늘었다. 같은 기간 서울은 8만8560가구에서 41만2970가구로 366% 늘었다.


종부세 대상이 늘면서 주택 소유자들의 세부담도 급속도로 불어날 가능성이 높다. 유경준 국민의힘 의원실이 2월 15일 내놓은 보고서에 따르면 서울 가구당 평균 보유세(85㎡ 기준)는 2020년 182만원에서 2025년 897만원으로, 2030년엔 4577만원으로 늘어날 전망이다.


하지만 정부는 ‘공시가격 현실화’ 차원에서 시세 대비 공시가격의 비율(현실화율)을 앞으로 계속 높인다는 방침이다. 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 말한다. 10억원짜리 아파트의 현실화율이 70%라면 공시가격은 7억원이다. 여기에 세금을 매기기 때문에 집값이 오르지 않아도 종부세 과세 대상이 계속 늘어나는 구조다. 예컨대 시세 13억원짜리 A아파트의 현실화율이 올해 72.2%에서 2027년 90%가 되면, 이 기간 집값이 전혀 오르지 않아도 보유세 부담이 289만원에서 470만원으로 62.6% 늘어난다.


◇늘어가는 월세 부담

출처더비비드


늘어난 보유세를 월세로 충당하려는 집주인들의 움직임은 가속화되고 있다. 한국부동산원의 월세·준월세·준전세를 포함한 서울 지역 월간 월세통합가격지수 통계를 보면 지난해 2월부터 올 2월까지 아파트 월세가격은 1.8% 올랐다. 최근 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에선 보증금 1억원에 월세 1000만원짜리 매물이 거래됐다. 월세 인상의 피해는 결국 무주택 서민층에게 돌아갈 수밖에 없다.


2020년 7월 말 주택임대차법이 개정된 후 실제로 전체 임대차 거래에서 월세를 낀 ‘반전세’ 비율이 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 8월부터 올 1월까지 서울 아파트 전체 전월세 거래(7만5684건) 중 반전세 거래는 32.9%(2만4909건)로 나타났다. 새 임대차법 시행 직전 6개월(28.2%)보다 4.7%포인트 늘어난 수치다.


고소득층(소득 상위 20% 계층)의 월세 부담 비중도 2015년 이후 5년 만에 가장 많이 늘었다. 통계청이 2월 발표한 ‘2020년 4분기 가계동향조사 결과’에 따르면 지난해 4분기 소득 상위 20% 계층의 월 평균 실제 주거비가 1년 전보다 37% 넘게 늘었다. 소득 계층별로 소득 하위 20%(1분위) 가구의 실제 주거비는 8만7258원으로 전년보다 0.2% 증가했다. 반면 소득 상위 20%(5분위)는 7만7841원으로 37.1%나 늘었다.


소득 상위 계층의 실제 주거비 증가율이 1분위를 앞지른 건 2015년 4분기 이후 5년 만이다. 2015년 4분기 소득 상위 계층의 실제 주거비 증가율은 54.2%였다. 다만 전체 분기 시계열이 단절된 기간(2017~2019년)이 있다는 점은 감안해야 한다. 통계보다 실제 월세로 사는 가구의 지출은 훨씬 많다. 통계청에서 발표한 실제 주거비 증가율은 자가나 전세로 거주해 월세를 부담하지 않는 가구까지 포함해 산출한 평균치이기 때문이다.


/이연주 에디터

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